국세청은 고가 아파트를 샀거나 비싼 전세를 얻은 사람들 가운데 편법 증여 등이 의심되는 500여명에 대하여 강도 높은 세무조사를 한다고 발표했다.
이처럼 고가의 아파트를 취득하거나 또는 전세금을 마련하는 과정에서 자금이 부족한 경우 자금출처를 마련해 놓지 않으면 세무조사 등을 통하여 증여세를 부과받을 수 있다.
<사례>
· 甲(30대 중반)은 취득가액 5억원의 아파트를 취득하고자 하는데 현재 자금출처가 확인되는 자금은 3억원으로 2억원이 부족하다
· 2억원을 대출받으면 이자도 부담스럽지만 무엇보다도 각종 규제로 대출받기가 어려운데 어떻게 해결하면 될까요?
취득자금이 부족한 경우에는 가장 먼저 금융기관으로부터 대출을 받는 것이 좋은 방법이다. 하지만 부동산정책에 따른 대출규제로 주택을 취득하기 위한 대출은 사실상 쉽지가 않다.
이런 경우에는 부모 등 자금 여력이 있는 가족으로부터 정상적인 금전소비대차계약을 통하여 차입할 수 있다. 다만, 무상대출 또는 저리대출 등에 따른 이자상당액에 대하여만 증여세를 부담하고 이자소득이 발생하면 소득세를 부담하면 된다.
즉, 부모 등 특수관계인으로부터 금전을 무상으로 빌리거나 또는 낮은 이자율로 빌리는 경우에는 적정이자율과의 차액만큼 경제적 이익이 발생한다. 이러한 경제적 이익을 상속세및증여세법에서는 '금전무상대출 등에 따른 이익의 증여'라 하여 증여세 과세대상으로 규정하고 있다.
증여세가 과세되는 증여재산가액은 무상으로 금전을 빌린 경우에는 그 빌린 금액에 적정이자율(현재 4.6%)을 곱한 금액이 되고, 적정이자율보다 낮은 이자율로 빌린 경우에는 그 빌린 금액에 적정이자율을 곱한 가액에서 실제로 지급한 이자상당액을 뺀 금액으로 한다.
이렇게 계산한 '금전무상대출 등에 따른 이익'이 1천만원 이상이 되어야 증여세가 부과된다. 만일 1년 이내에 수차례로 나누어 빌린 경우에는 그 빌린 금액을 합하여 증여이익이 1천만원 이상이 되는 경우 각각의 빌린 날을 기준으로 증여세가 과세된다.
그리고 '금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여'에 대한 증여세 과세는 1년 단위로 과세한다. 이 경우 빌린 기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 빌린 기간을 1년으로 보고, 빌린 기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음날에 매년 새로이 빌린 것으로 보아 증여재산가액을 계산한다.
상기 사례의 경우 부동산취득자금 중 부족한 자금을 가족 등으로부터 무상으로 빌리는 경우에도 빌리는 금액이 약 2억원 이하이면 증여세가 과세되지 않는다.
자녀 등이 부모 등 가족으로부터 자금을 무상 또는 저리로 빌려 부동산 취득자금등으로 실제 사용할 수 있다. 하지만 국세청은 원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 금전소비대차는 인정하지 않고 있으므로(상증통칙 45-34…1), 거래당사자가 직계존비속 또는 배우자간이고 또한 이자까지 지급하지 않는다면 금전소비대차 거래자체를 인정하지 않으려 하고 거래금액 전부를 증여로 보고자 할 것이다.
이러한 경우에 대비하여 실제로 차입하는 것이 확실하고 향후 차입거래로 인정받고자 한다면 반드시 차입하는 시점에 상환자금 계획 등을 고려하여 금전소비대차계약서를 실제 작성하여 날인한 후 법률사무소에서 확정일자를 받거나 또는 공증을 받아 놓는 것도 하나의 방법이다.
