감정평가액이 다른 부동산 교환…취득세 과세표준은 어느 것?

감정평가액이 큰 부동산을 주고 그 보다 감정평가액이 작은 부동산을 교환으로 취득하면서, 그 차액을 학교법인인 상대방에게 증여하기로 한 경우, 취득세 과세표준은 상대방에게 이전한 부동산의 감정평가액으로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다.

납세자는 부동산을 교환하면서 주는 부동산의 감정평가액과 받는 부동산의 감정평가액과의 차액을 거래 상대방인 학교법인에 무상출연하여야 한다는 교육부장관의 승인조건에 따라 부동산을 교환하였다.

이에 대해 대법원은 "납세자가 학교법인에 증여한 위 감정평가 차액 상당액이 취득가격에 포함되는 간접비용인 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액이나 이에 준하는 비용에 해당한다고 볼 수 없다"라고 판결하였다. 즉 받은 부동산의 감정평가액이 취득하는 부동산의 취득세 과세표준이라고 판결하였다.

취득세의 과세표준은 납세자가 취득가액으로 신고한 금액을 원칙으로 한다. 납세자가 취득신고를 하지 아니하거나 또는 취득신고를 하더라도 취득가액을 표시하지 않거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액으로 하되, 법인장부(감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서)에 의하여 취득가격이 증명되는 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다.

다만, 법인장부에 의하여 입증되는 가격이라도, 그것이 당해 물건에 관한 사실상의 취득가격에 해당하지 않는다면 이를 취득가액으로 할 수 없다.

이 사건에서 납세자는 학교법인에게 감정평가액이 57억 원인 부동산을 주고 감정평가액이 31억 원인 부동산을 받기로 하였다. 한편 이러한 교환거래에 대해 교육부장관은 감정평가 차액 약 26억 원을 납세자가 학교법인에 무상 출연하는 조건을 부여하여 승인하였다.

결과적으로 납세자는 현실적인 자금의 수수 없이 57억원인 부동산을 주고 31억원인 부동산을 받고 동시에 26억원을 학교법인에 무상출연한 것으로 처리하였다.

원심은 교환으로 취득하는 물건의 반대급부는 상대방에게 지급하는 물건의 가액이므로, 이 사건에서 납세자가 학교법인에게 준 부동산의 가액을 취득하는 부동산의 취득가액으로 보았다. 따라서 취득세 과세표준도 납세자가 학교법인에 준 부동산의 시가인 57억원이라고 판단하였다.

설령 그렇지 않다 하더라도, 납세자가 교환으로 부동산을 취득하려면 교육부장관의 승인 조건에 따라 교환대상 부동산의 시가 차액을 학교법인에 무상출연하여야 하므로, 이러한 무상출연금액은 부동산을 취득하기 위한 간접비용에 해당한다고 보았다. 따라서 이러한 간접비용은 부동산의 취득가액에 포함되어야 한다고 판단하였다.

그러나 대법원은 원심의 이러한 판단을 뒤집었다. 우선 취득세의 과세표준인 '취득 당시의 가액'이란 원칙적으로 부동산 등 과세물건을 취득하는 데 든 사실상의 취득가액을 의미한다는 전제에서, 이 사건 감정평가 차액 상당액인 26억 원은 납세자가 상대방에게 증여한 것으로 이 사건 부동산을 취득하는 데 들었다고 할 수 없다고 판단하였다.

다음으로 무상출연금액은 '취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액'이나 '이에 준하는 비용'에 해당한다고 볼 수도 없다고 판단하였다.

이 사건의 경우 원고와 상대방 사이 교환계약에 감정평가차액을 원고가 상대방에게 무상출연(증여)하기로 한다는 명시적인 약정이 있었지만 이는 취득대가와는 무관한 별개의 행위라고 보아 증여가액을 원고가 취득한 부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다고 본 것이다.

원고가 취득한 부동산의 취득가액은 실제로 그 객관적 가치를 벗어나기 어렵다고 할 것이어서 증여가액과 취득가액을 분리하여야 한다는 입장을 취한 대상판결은 결론에 있어서 타당하다고 판단된다.

다만, 감정평가차액을 무상출연한다는 점이 교환계약의 교환조건이었음에도 불구하고, 이러한 교환조건이 '취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액'이나 '이에 준하는 비용'에 해당하지 않는 구체적인 이유에 대한 설명이 없는 점이 아쉬운 점으로 남는다. 대법원 2019. 11. 28. 선고 2019두45074 판결