부동산 공동투자 성공위한 6가지 조건

자금이 부족해 소액 공동투자로 돈을 찔끔찔금 벌다가 결국엔 공동투자로 그동안 번 돈을   한꺼번에 날리고 소송까지 가는 경우를 많이 봤다. 이런 파국에 이르지 않기 위해선 사전에 미리 꼼꼼히 챙겨야 할 점이 많다. 

사전에 계약서를 꼼꼼히 공증해라
경매투자의 경우 공동투자가 많이 이뤄진다. 문제는 낙찰 받은 경매물건을 계약된 기간 내에 매도하지 못할 경우이다. 따라서 계약서를 꼼꼼히 살펴 투자를 진행하는 것이 바람직하다.

운용을 세련되게 하지 못하면 뭉치지만 못한 결과를 낳을 수도 있다. 투자 후 모임을 운영하는 과정에서 구성원들끼리 의견충돌이 나는 경우가 많다. 심한 경우 소송으로 이어지기도 한다.

투자기간, 수익배분은 물론 멤버들끼리 당초 약속했던 투자기간이 끝나기 전에 지분을 처분하려는 사람이 생길 때 해당 지분을 누가 인수할 것인지 등 구체적인 내용을 협약서에 명기한 뒤 공증을 해둬야 뒤탈이 없다. 초과 이익이 발생하면 큰 문제가 나타나지 않지만 손해가 날 경우 책임소재를 둘러싸고 분쟁이 발생하므로 손해발생 시 책임소재나 해결책에 대해서도 합의해두는 편이 좋다.

1.뜻이 맞는 투자자와 같이해라
공동투자를 하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 무엇보다 '뜻이 맞는' 투자자를 모으는 일이다. 공동투자가 실패로 끝나는 가장 큰 이유는 투자자끼리의 불협화음이다.

일정 시간이 흐르면 매도를 원하는 투자자와 보유를 원하는 투자자 간에 마찰이 생겨 적절한 매도 타이밍을 놓칠 수도 있다. 이 때문에 법적 분쟁까지 발생할 소지도 있다. 때문에 공동투자를 하기 전 투자대상 선정, 투자기간, 목표 수익률 등을 합의해 놓는 게 좋다.

2. 투자참여 인원은 적을수록 좋다
투자자의 숫자가 너무 많으면 의사결정을 하기가 쉽지 않다. 투자대상을 주도적으로 관리하는 리더를 둬 권한과 책임을 부여하는 것도 좋은 방법이다. 공동투자자의 수는 2~5명 정도로 구성하는 게 좋다. 투자자 수가 많을수록 분쟁의 소지도 증가할 가능성이 크기 때문이다.

3.등기명의에 신경써라
공동투자시 '명의'를 누구로 할지 매우 신경 쓰이는 부분이다. 공동투자자들 중 대표 1인의 명의로 등기를 하는 경우는 나머지 투자자들은 자신의 지분에 대해 공증을 받는 방법이 있다.

하지만 이럴 경우 대표 명의자가 임의로 부동산을 처분해도 막을 수 없다는 한계가 있다. 따라서 등기부상에 기재되지 않은 나머지 투자자들은 재산권 보호를 위해 근저당을 설정하는 것이 바람직하다.

공동투자자들이 공동 명의로 등기를 하는 방법도 있다. 투자자들의 투자금액 비율에 따라 지분별 등기가 가능하다. 다만 지분별 등기를 하면 일부 투자자가 자신의 지분을 매도하고자 하는 경우 분쟁이 발생할 수 있다.

이런 분쟁을 해결할 방법이 바로 '구분 공동투자'다. 예컨대 A·B·C 3명이 3층짜리 건물에 공동투자를 하면서 1층은 A, 2층은 B, 3층은 C 소유로 나눠 등기하는 방식이다. 등기를 특정 개인 앞으로 할 경우 임의로 처분할 가능성이 있는 만큼 명의는 반드시 공동으로 하는 게 안전하다.

4.세금 부담도 감안하라
상가나 토지 투자 시 재산세가 개인별로 합산 과세돼 절세효과도 있다. 주택 종합부동산세도 다른 사람과 투자하면 세금이 준다. 양도세 역시 개인별로 양도차익이 분산되기 때문에 금액이 적어져 낮은 세율이 적용된다. 또 공동명의로 하면 양도소득세도 준다.

주택의 경우는 지분 형태로 보유한 주택도 주택 수에 포함돼 양도세 부담이 늘어날 수 있다. 공동투자를 진행하는 각 과정에 따라 내가 부담할 세금이 어느 정도인지를 투자하기 전에 면밀히 파악해 나서는 게 좋다.

5.기간을 고려해 선택하라
투자 수익을 실현하고 싶은 시점을 따져 대상을 선정해야 한다는 거다. 2년 이하의 초보 단기투자자들은 아파트가 바람직하다. 중장기 투자자들에게는 재건축이나 토지가 적합하다. 단기간에 수익을 실현할 수는 없지만 향후 재개발이나 토지개발이 이뤄지면 고수익을 올릴 수 있어서다. 단 장기투자 때는 투자자들의 자금 여력이 충분해야 하고, 대출은 피하는 게 좋다.

6.물건선택에 신중하라
모텔 등의 숙박시설, 콘도 회원권 등에 공동투자를 할 때는 좀 더 신중해야 한다. 모텔 등숙박시설은 투자하기 전에 입지와 객실회전률 등을 잘 따져봐야 한다. 콘도의 경우 펜션에 대한 선호도가 증가하면서 예전만큼의 수익성은 기대하기 어렵다.   박상언 유엔알컨설팅 대표