6·19 부동산 대책의 약발 얼마나 갈까?

문재인 정부의 첫 부동산대책이 발표 되었다. 이번 발표된  6·19 대책은 집값 급등의 원인인 투기수요를 차단하면서도  저소득 실수요자의 내 집 마련을 보장하기 위한 '핀셋 규제'로 요약된다.

투기과열지구 지정 등 극단적인 규제책은 빠졌지만 재건축 규제는 시장에 만만찮은 강도로 전달되고 있어 이번 대책은 중간 이상 수준의 규제로 평가된다. 최근 집값이 국지적으로 오른 것은 공급보다는 일부 투기수요 과잉 때문이라는 판단 때문이다.

우선, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 규제 완화 이전 수준으로 10% 포인트씩 낮추되 대상 지역을 청약조정지역으로 좁혔다. 정부는 '6·19부동산 대책'을 통해 기존 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 민간택지에만 적용됐던 '소유권이전등기시까지 전매제한'을 서울 전 지역으로 확대했다.

기존 전매제한기간은 1년 6개월이었다. 이에 따라 서울 전 지역의 민간택지 분양권 전매는 사실상 금지됐다. 청약조정지역은 서울 25개구와 경기도 과천, 성남, 광명, 부산 해운대구와 세종시 등 40곳으로, 정부가 집값 불안을 잡기 위해 전매제한이나 1순위·재당첨 금지 등 청약규제를 적용하는 곳이다.

특히 관심을 모으는 건 강남4구 못지않게 달아 올랐던 마포·용산·성동구다 특히 용산구의 경우 미군기지 이전에 따른 신규 아파트 분양은 물론 이촌동 일대 재건축은 실수요자는 물론 투자자들의 시선까지 한 몸에 받던 지역이다.

마포구와 성동구 역시  '강남권과 여의도등 직주근접' 과 뚝섬 개발호재로 들썩거리는 지역이다. 실수요자에게 높은 인기를 끌었던 지역이라 이번 대책으로 미분양이 날 가능성은 극히 적지만 이전처럼 '수십대 1의 청약경쟁률'은 어려울 것으로 관측된다.

전매제한 규제는 이날 이후 시행되는 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 

LTV·DTI를 전면적으로 강화하지 않은 것은 일부 과열지역을 잡으려다 부동산 시장 전체의 활력을 떨어뜨리고 경기 전반에도 타격을 주는 상황을 피하기 위한 것이다. 또 청약조정지역이라고 해도 소득 무주택자에게는 LTV·DTI를 현재 수준으로 유지키로 한 것은 계층별 차등화를 꾀하는 대목이다.

정부에서도 이번 대책은 공급보다는 수요를 관리하는 내용이며, 과도하게 차입에 의존해 시세차익을 노리는 투기적 수요를 걸러 내는 데 중점을 두고 있다고 말하고 있다.

금융당국은 서민과 중산층의 내 집 마련을 지원하기 위해 디딤돌대출과 보금자리론, 적격대출 등 정책 모기지를 올해 44조원 공급할 방침이다.

재건축 조합원 분양 규제로 실수요자 유입될 듯 

투기과열지구지정은 빠져 재건축 투자수요를 잠재우기는 어렵다. 투기과열지구는 최장 5년 분양권 전매금지, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 40% 적용, 재건축 조합원 분양 1주택 제한 등 14개의 규제가 한꺼번에 적용되는 초강력 규제다.

청약조정지역내 조합원 분양 규제는 조합원 지위 양도 금지 규제보다 강도가 세지는 않지만 재건축 투자 수요에는 자금여력이 있는 실수요자들이 대거 유입될 것으로 보인다.

재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택 수가 3채에서 1채(특별한 경우 2채)로 줄어들어 재건축 예정 주택을 여러 채 구입해 놓은 투자자의 경우 도시환경정비법이 개정되기 전에  주택 일부를 처분해야 한다.

특별한 경우란 종전 소유 주택가격 또는 전용면적 범위 내에서 1주택을 전용면적 60㎡이하로 선택하면 예외적으로 2주택까지 허용된다. 예를 들면 기존 조합원이 전용면적 150㎡를 소유하고 있다면 추후 59㎡와 91㎡ 이하 주택 2가구를 분양받을 수 있다.

투기과열지구 지정여지 남겨놓아

정부에서는 “이번 대책에서는 투기과열지구를 지정하지 않았지만 앞으로 집값 동향을 보면서 시장이 과열되는 양상이 벌어질 경우 언제든 검토할 수 있다”며 “추후 투기과열지구를 지정할 가능성은 작년 말보다 높아진 상황”이라고 강조했다. 투기가 일어나는 일부 지역에 국한된 중강도 대책으로 시장 충격을 줄이려는 것은 이해되지만 수요을 분산시킬 수 있는 적절한 공급책도 나와야 한다.

규제보다 중요한 적절한 수요공급책 병행 해야
 
지하철 개통, 삼성~학여울 MICE산업벨트개발, 마곡지구개발, 테크노밸리조성, R&D 센타 조성  등이 서울시와 정부에서 경쟁적으로 개발계획이 쏟아져 나오는데 인근 주택 가격이 오르지 않는게 이상할 지경이다.

재건축에 대한 투자수요가 집중하는 것은 투자수요도 있지만 좋은 주거환경의 새아파트에 대한 수요가 증가하기 때문이다. 내년부터 시행될  초과이익환수제 등 재건축 규제로 신규 물량이 줄어들 수 있어 서울 도심 새아파트 가격이 다시 오를 수 있다. 수요가 집중되는 도심 적재적소에  중장기적으로  공급이 되지 않으면 시장을 안정시키기엔 한계가 분명 있다.

정부가 최근 4년간 주택 과잉공급, 금리 인상 가능성 등 악재가 대기하고 있어 '강력한 대책'을 내놓지 못한 것 같아 보인다. 다만 정부의 투기과열지구 지정예고 등 강한 규제 시그널을 확인했다는 점에서 시장 안정에 긍정적으로 작용할 것이다.

오피스텔, 상가, 도심소형아파트 등 풍선효과 우려

급격한 금리 인상 전까지는 강남권 등 국지적 안정 외에 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산과 전세가율 높은 도심 기존 소형 아파트로 수요가 옮아가는 풍선효과가 나타날 수도 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표