부동산 투자 역발상으로 성공하는 법

오피스텔 저층을 싸게 매입하라   
비싼 가격에 헌주택을 매입해서 임대용 주택으로 신축하는 것도 좋지만 내외부 수리를 통한 리모델링을 하는 것도 고려해 볼만하다. 리모델링은 현재 강화된 건축법보다 건축 허가 당시 건축법을 적용받고 공사비도 신축에 비해 30~40% 수준이다. 또한 공사기간이 신축에 비해 짧아 훨씬 수익률을 높일수 있다.

종상향 예정지역에 투자하는 것도 좋다. 상업지로 변모할 지역인근 일대 2종일반주거지인 경우 가능성이 준주거지나 3종으로 변모될 가능성이 충분하다 삼성동 한전부지가 현대차본사  부지로 팔리면서 상업지로 전환되면 주변 일반주거지 대지들이 준주거지로 변모할 가능성이 커 땅값이 큰 폭으로 상승했다.

아직까지 과거 지어진 건물의 경우 과거의 건폐율용적율과 대비해 현재의 건폐율 용적율을 전부 활용하지 못하는 건물이 많다.  과거의 경제 규모가 이만큼 성장하지 못했을 때는 용적율을 전부찿아 고층 건물을 지을 필요가 없었기 때문이다.   

이런 건물들만 기가 막히게 찿아 매입하거나 , 틈새 점포로 다시 개발 컨설팅해서 건물주와 수익을 나누는 것도 틈새 투자다. 강남역에 있는 민병철 어학원 뒤편 1층 소형 점포(과거 세븐일레븐에서 현재 해외 유명 속옷 가게 운영중) 그런 케이스인데 보증금을 제외하더라도 월세만 600~700만원 정도를 오르내린다.

반대로 경기가 별로 좋지 않은 지방의 경우 서울에 비해 상업용지 땅값이 아무리 싸다고 해도 덜컥 계약, 용적율을 다 찾아 건물을 짓게 되면 임대가 나가지 않아 건축주가 망하기 십상이다.

오피스텔과 도시형주택의 경우는 아파트처럼 로얄층과 비로얄층의 분양가가 일부 차이는 있지만 월임대료는 큰 차이가 없다. 이왕이면 청약경쟁율이 높게 나오는 물건지의 경우 계약 해지분도 간혹 나오기 때문에 현장 모델하우스를 찿아가 저층을 저렴하게 매입하는 것이 수익률을 높이는데 더 유리하다. 매입할 때 이런 노하우를 아는 것도 남보다 한발짝 앞서 나갈 수 있다.