中 사드 보복이 부동산 시장에 미치는 영향

제주도 직접 피해 커질듯 
유커 대상 분양형 호텔도 불안 불안
사드(고고도미사일방어체계) 문제로 중국과의 갈등이 심화되면서 한류관련 주식 폭락이후 부동산 시장에도 충격파가 몰려올 것으로 보인다.

지난해 한국을 찾은 중국인 관광객은 800만명 정도 된다. KB금융경영연구소의 '외국인 한국 부동산 투자동향' 보고서에 따르면 중국인들은 지난해에만 262만㎡의 국내 토지를 사들여 미국인(97만㎡)과 일본인(11만㎡)을 크게 앞질렀다. 중국인 소유 필지의 면적은 최근 5년 간 5배 가까이 늘었다. 같은 기간 전체 외국인이 보유한 필지는 49% 증가하는 데 그쳤다. 

일반 주택시장은 이번 중국 정부의 조치와 다른 세계다. 그러나 중국 의존도가 높은 한국 경제구조를 볼 때 중국의 사드보복이 전방위로 이뤄질 경우 미국금리인상까지 겹쳐 장기적으로 주택시장도 영향권에 들지 않을까 싶다. 

주요 상권 임대료 하락 중
중국인 관광객들이 많이 찾아 투자 수요가 많았던 지역도 직접적인 타격을 받을 수 있다. 중소기업청 산하 상공인시장진흥공단에 따르면 지난해 4분기 명동과 남대문시장이 속한 서울 종로구 중심 상권 1층의 ㎡당 월 임대료는 전 분기에 비해 3.5% 하락했다. 3분기까지는 상승 또는 보합세가 이어지던 곳이었다.

'제주 속 중국'이라고 불리는 제주시 연동의 바오젠거리도 1층 월 임대료가 전 분기 대비 0.8% 하락했다. 지하(-1.6%)와 2층 이상(-2.2%)의 하락 폭은 더 컸다. 

핫 플레이스로 각광받던 홍대 상권의 임대료는 2014년 이후 하락세로 돌아서 지난해 4분기 기준 3.3㎡당 11만8800원이다. 이는 3분기 13만680원보다 10% 가량 떨어졌다. 사태가 장기화되면 황금상권도 몰락의 길로 접어들게 된다.

서울 마포구 동교동 합정동 일대는 사후면세점이 많은데 관광객이 급격히 줄고 있다. 특히 홍대 인근에는 화교들이 중국인 건물주로부터 임차해 면세점을 운영하는 경우와 한국인들이 면세점을 하는 경우가 있는데 한국인 가게의 타격이 더 크다.

면세점뿐 아니라 주거시설을 찾는 수요도 크게 감소하고 있다. 지난해 상반기까지만 해도 홍대 쪽은 중국 젊은이들이 원룸이나 투룸 형태로 단기 거주할 수 있는 주택을 찾는 경우가 많았으나 지금은 뚝 끊긴 상태다. 특히 인천 영종도에 만들었거나 조성할 예정인 3개 카지노복합리조트 사업도 큰 타격이 예상되어 사태가 장기화되면 영종도 주택시장도 불안하다. 서울 영등포구 대림동 일대도 재중 동포나 중국인들의 부동산 매입이 활발했는데 현재는 그 수가 절반 이하로 떨어졌다.

제2롯데월드타워 최고급 오피스텔 분양도 비상
초호화 오피스텔 '시그니엘 레지던스'는 중국 부호를 대상으로 4월 분양을 계획하고 있다. 시그니엘 레지던스는 프라임 오피스(14~28층)와 6성급 호텔(76~101층) 사이인 42~71층에 공급 면적 기준 209~1245㎡ 223실 규모로 들어선다.

시그니엘 레지던스 분양가는 3.3㎡당 7500만~8000만원선이다. 업계에서는 가장 작은 209㎡가 최저 50억원대, 가장 비싼 펜트하우스는 300억원대에서 가격이 형성될 것으로 예상한다. 롯데측은 사상 최고 분양가로 인해 내국인 수요가 많지 않을 것으로 예상, 중국 슈퍼리치나 정부 고위층 등 큰손 유치에 공을 들였다.

분양을 위해 롯데는 지난해 중국현지에서 주요 인사를 초청해 투자설명회도 개최했다. 당시 투자설명회때만 하더라도 중국부호들이 크게 관심을 가졌지만 최근들어 문의마저도 끊어진 실정이다. 지난해 중국에서 투자설명회를 할 때만 해도 중국 고객들이 큰 관심을 가졌지만 사드배치결정 이후 중국쪽 상황이 좋지 않아 어려움이 예상된다.

분양형 호텔, 피해 심각할 듯
지역적으로는 제주도가 치명타를 입을 게 분명하고 서울도 요우커가 많이 찾던 홍대·명동·가로수 상권 등은 물론 도심의 중저가 호텔이 직격탄을 맞게 됐다. 가뜩이나 내수 침체로 불경기를 맞고 상황에서 요우커들의 발길마저 끊어지면 거의 빈사 상태에 이를지 모른다. 

제주도는 몰려오는 관광객을 감안해 수없는 호텔이 건립돼 이미 공급 과잉 상태다. 일부 인기지역을 제외하고는 지금도 객실 가동률이 70% 대에 불과하다. 이정도 수준을 유지하고 있는 것도 제주를 찾는 요우커 덕이다. 이런 마당에 중국 손님이 없어지면 가동률은 40~50%대로 떨어질 가능성이 크다.

지난해 제주도를 찾은 중국인은 300만명쯤 된다. 이는 객실 하나에 2명이 숙박한다고 가정할 때 평균적으로 1일 4000개가 필요한 셈이다. 이들의 절반만 방문하지 않는다 해도 피해는 엄청나다. 이렇게 되면 호텔은 완전 적자다.

투자자들에게 안정적인 임대 수익을 약속했던 분양형 호텔은  약속을 못 지키게 된다. 투자자들에게 수익은 고사하고 나중에 대거 소송으로 이어질 수도 있다.

에어비앤비와 같은 숙박공유 사이트에 나온 관광객용 주택도 불안하다. 이는 주로 개별 관광객 대상으로 방 장사를 하고 있다. 이를 찾는 관광객 중에 중국인도 대거 포함돼 있다. 게스트하우스와 같은 개인 관광객용 주택도 단체 관광객 숙박용인 호텔보다 덜 하겠지만 유탄을 피할 수 없는 분위기다. 

제주도 부동산이 가장 큰 타격 예상
제주도는 최근 들어 중국인들의 투자가 점점 줄어드는 추세였는데 아무래도 사드 영향으로 중국 관광객이 감소할 것으로 예상되는 만큼 앞으로 이 같은 현상이 더 심해질 것이다.

국토교통부에 따르면 중국인들이 소유한 제주 토지 면적은 지난해 상반기 기준 853만㎡로 2015년 말의 914만㎡에 비해 6.7% 줄었다. 이러한 분위기 때문인지 제주 분양시장에서 미분양이 속출하고 있다 올 들어 공급된 6개 단지 모두 대규모 미달사태를 빚었다.

중국인 관광객 감소, 분양가 거품 우려 등의 영향으로 최근 2~3년간 지속된 과열이 진정되고 있기 때문이다. 여전히 제주 노형동이나 화북 등 중심지는 분양을 시작하자마자 금방 팔려 분양열기가 완전히 꺼졌다고 보기 힘들지만 조금만 시 외곽으로 나가거나 소규모인 단지, 대형 주택은 잘 팔리지 않는 현상이 뚜렷해지고 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표