예상보다 강한 11·3 대책에 주택시장 위축

최순실사태+ 미국대선 불확실성 효과로 단기적으로 악재 산재
저금리로 호재 있는 상가(상가주택) 빌라 오피스텔 등은 수혜
  
“대표님, 한달전에  팔았어야 되는데 이제 어떻게 하죠?”
“00 아파트 살려고 하는데 좀 더 기다리는게 낫겠죠”

11·3 대책의 예고 전부터  고객들의 컨설팅 문의가 절반이상 줄었다.
정부의 11·3 대책 발표 후에는 그마나 있던 컨설팅 문의가 국내외 복잡한 정치 상황과 맞물려 아예 끊겼다.

11·3 대책의 핵심은 실수요자 위주 청약시장 개편이다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 과천에서 신규 공급되는 아파트들의 분양권 전매를 소유권 이전 등기 시까지로 늘렸다. 사실상 분양권 전매가 불가능해 진 것이다.

이들 지역에선 청약때 Δ세대주가 아닌 자 Δ5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자 Δ2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 1순위에서 제외된다. 성남의 민간택지 내 주택은 전매 제한 기간이 6개월에서 1년6개월로 1년이 늘었다. 서울, 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 화성(동탄2), 세종의 공공택지 내 주택은 분양가격이 인근 시세의 70% 이상이면 소유권이전 등기 시까지 전매를 할 수 없다.

전매제한 기간·청약요건·계약금 문턱 강화로 서울 강남 등 조정 대상 지역은 단기간 가격하락속에 위축이 불가피해 보인다. 조정 대상지역의 계약금도 최소 10% 이상으로 정하며 투기 수요를 최대한 억제해  실수요자의 내 집 마련 기회는 넓어졌다.

정부의 부동산대책은 재건축입주권 전매규제나 담보대출 규제까지 영향을 미칠 투기과열지구의 일괄도입보다는 과열양상을 보이는 서울 등 수도권과 지방 일부지역에 대한 선별적 미세조정으로 정책강도를 조절했다는 점이 특징이다.

이로 인해  단기적으로 주택시장 위축은 불가피할 전망이다. 투기과열지구 지정은 피했지만  예상을 뛰어넘는 정부의 강력한 대책에 대해 단기차익을 노리는 투자 수요의 유입이 봉쇄되면서 실수요자 위주로 분양시장이 재편돼 청약경쟁률은 낮아지고 고분양가가 잡힐 것이다,
 
당장 청약경쟁률과 계약률이 저조해질 것이다. 대형사들보다 중견업체들이 어려움이 가중될 것이다. 중견사들 대부분이 비즈니스 모델의 무게중심이 주택공급에 쏠려 있기 때문이다.

청약 규제 강화로 인해 분양시장이 얼어붙을 경우 재건축 사업 추진도 더뎌지고 분양가에도 영향을 미치게 돼 조합원 추가 분담금이 오를 수 있어 단기적으로 재건축 아파트 가격의 하락도 불가피하다, 

정부가 과열된 분양시장을 타깃으로 삼은 만큼 재건축 단지나 기존 주택 시장에 당장 큰 영향을 미치지는 않을 것이다, 하지만  분양시장 위축이 심화된다면 시장 전반으로 악영향을 미칠 우려가 있다.

풍선작용은 주택시장보다는 수익형 부동산으로 이동할 듯
“수도권 기존 아파트 시장과 지방 시장으로 넘어가면서 풍선효과가 일부 나타나지 않을까요”  
서울 목동·마포·서대문 용산·경기도 일부 지역 등에서 규제를 피해간 지역은 청약 풍선효과가 나타날 가능성이 크다고 일부에선 예견하고 있다. 하지만 강남 4구를 제외한 서울 전지역의 전매제한기간을 18개월 늘려 풍선효과도 최소화해 예전만큼 풍선효과도 기대하기 쉽지 않다.

또한 규제가 집중되는 신규주택을 피해 기존주택 중심으로 가격이 상승하는 풍선효과도 나타날 수 있지만 국내외 정치상황과 맞물려 제한적일 것으로 전망된다.

저금리가 이어지면서 투자자산으로써 분양아파트 외 상가(주택)나 오피스텔 빌라 토지 등으로  부동산투자자의 유인은 지속될 것이다. 미국의 금리 인상은 1년에 한두 번의 완만한 사이클이며 국내 경기를 감안하면 단기적으로 한국은행이 금리를 따라 올리는 데는 부담으로 작용할 수밖에 없기 때문에 중장기적으로 저금리 기조로 갈 수밖에 없기 때문이다.

최순실 사태로 인한  정국 혼란, 미국대선 불확실성과 미국 인상우려 등  단기적으로 주택시장은 호재보다 악재가 많아 보인다. 새로 내정된 총리와 부총리 모두 부동산, 특히 아파트시장에 부정적인 견해를 가지고 있다. 따라서 국내외 정치안정과 국내 금리인하 등 큰 모멘텀이 없으면 단기적으로  아파트 시장의 반등이 쉽지 않아 보인다.  박상언 유엔알컨설팅 대표