안전하게 연금처럼 월세 받는 상가 투자법

나는 1년에 몇 차례씩 열리는 창업박람회에 거의 빠짐없이 참가한다. 뜨는 업종을 파악하면 상가시장의 트렌드까지 알 수 있기 때문이다. 더 중요한 것은 만나기 힘든 프랜차이즈 점포개발 팀장들을 만나서 내가 직접 분양하는 상가의 적정 임차인을 찾기 위함이다. 프랜차이즈들도 사세를 확장하기 위해서 좋은 입지의 상가가 필수이기 때문이다.

금리상승기, 주택시장 전망이 여전히 불투명한 가운데 수익형 부동산인 상가에 투자문의가 꾸준하다. 매월 연금처럼 안전하게 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 점차 투자 패턴이 가속화되고 있는 것이다.

그렇다고 해서 인기에 편승해 무작정 투자해서는 안 된다. 상가 투자에 앞서 기본적으로 주변 임대료 수준을 체크하고 상권이 꾸준히 성장하고 있는지를 살펴봐야 한다. 상가시장 회복 시기는 내수경기 회복 시기와 정확하게 일치하기 때문에 전체적인 부동산 경기의 흐름을 잘 파악하면서 투자하는 게 안전하다.

1. 임차인 입장에서 생각하고 상가에 접근하라
나는 부동산 전문가로 활동하기 오래전부터 지인들과 함께  오랫동안  상가를 운영한 적이 있어 임차인 입장에서 상가를 바라보는 훈련이 되어있다. 주변 상권의 빠른 변화를 파악하고 적절하게 대응하기 위해 젊은 혈기에 한겨울 새벽에도 경쟁 업소에 들러 벤치마킹한 적이 많을 정도로 열정적이었다.

상가 투자에 앞서 가장 중요한 것은 역시 상권 분석이다. 상권은 천차만별이라서 종류도 다양하기 때문이다. 따라서 상가 투자에 있어 가장 중요한 핵심은 상권 분석을 통해 상가별 투자 전략을 세워야 한다는 것이다.

신설 지하철역으로 인해 상권이 급격히 변화된 경우를 예로 들어본다. 1990년대 중반까지도 중랑구나 구리, 남양주에 가려고 하면 지하철 회기역에서 내려 버스를 타고 들어가야 했다. 1호선 회기역은 지하철과 버스의 환승역으로 아침저녁으로 넘쳐나는 유동인구로 인해 아무 업종이나 시작하면 대박이었다.

하지만 이후 지하철이 중랑구와 구리까지 연결되면서 지하철 회기역 일대는 머무르지 않고 단지 지나가는 상권으로 변해 쇠락했다. 물론 상권의 변화를 미리 알고 다른 지역으로 재빨리 이전해 더 크게 성공한 분들도 있었다. 하지만 대부분의 상인들은 장사가 안 돼 사업을 접었고 그중에는 부도를 맞고 이혼한 분들, 사업 실패로 인한 우울증으로 자살한 분들까지 생겨났다.

2. 카페 약국 편의점 등 임차인 선호  입지를 공략하라
건물주들이 가장 선호하는 임차인은 커피숍과 대형 제과, 화장품 등 프랜차이즈 업종들인데 그중에서  카페가 단연 인기다. 아무래도 다른 업종들보다 외관상 좋아 보여 임대료를 더 받을 수 있어 건물값어치도 올라가고 건물자체도 깨끗하게 유지되기 때문이다.

최근에는 집을 개조해 커피숍을 차리는 사람도 있다. 운이 좋으면 가시성이 좋은 대로변 상가에 투자시, 대기업이나 프랜차이즈 업종이 들어오면 임대료를 두 배 이상 받을 수도 있다. 계약서에 권리금이라는 항목이 없어 권리금 대신 임대료를 2배 이상 지불, 홍보용으로 운영해도 전략 매장으로 충분한 역할을 하기 때문이다. 

3. 약국 편의점 생활밀접 업종 중 임차료 높아 
업종별로는 약국, 편의점, 제과점 등이 좋다. 김영란법 타격으로  꽃가게나 한식점, 노래방, 마사지 등 2.3차 업종 등은 임대료가 낮춰질 것으로 전망된다.

4. 임차료를  생각하고  투자하라
국내외 경기 불안 요소, 금리 불안, 인터넷 등 오픈마켓 시장과의 경쟁, 대형마트나 경쟁업소의 출연등 상가시장의 위협적인 요소들도 사전에 살펴봐야 한다. 실제 자영자들은 장사가 안 된다. 한국의 자영업자 비율은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 4번째로 높다. 하루에 한국인들이 6끼를 먹어야 자영자들이 먹고 사는 시대다. 자영업자가 너무 많아 제대로 수익을 올리기 힘든 구조인 것이다.

통계청에 따르면 커피숍 치킨집 호프집 등의 업종은 1년 생존율이 50%를 약간 웃돈다. 절반은 1년도 못 버티고 문을 닫았다는 의미다. 한 집 걸러 치킨집, 커피집이 우후죽순 생겨나면서 결국 기존 점포들끼리 '치킨게임'을 할 수밖에 없는 구조가 됐기 때문이다.

하지만  상가 권리금은 오히려 오르는 것을 볼 때 금리가 현수준보다 3배 이상 오르지 않은 한 상가시장에 대한 인기는 계속 될 수밖에 없다.  박상언 유엔알컨설팅 대표