8.25 가계부채 대책, 강남 재건축 아파트는 '무풍지대'

가락시영 등 전매제한 해제된 일부 분양권 시장 수혜
정부는 지난달 25일 가계부채 증가 속도를 늦추는 위해 주택시장 공급 물량을 규제하기로 했다. 올해 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공택지 물량을 지난해의 58% 수준으로 낮췄다. 이에 따라 지난해 12만9000가구의 공동주택 공급량은 올해 7만5000가구로 감소하게 됐다.

특히 분양주택은 10만6000가구에서 4만9000가구로 절반 이하로 줄일 방침이어서 건설업계 타격이 불가피할 것으로 보인다.

통상 주택공급 과정은 택지매입과 인·허가, 착공·분양, 준공·입주 등의 과정으로 이뤄진다. 정부는 전 과정에 걸친 대응책을 마련해 적정 수준의 주택공급을 유도할 방침이다.
 
주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출보증 심사와 요건을 강화할 예정이다. 아울러 택지매입 전 분양사업장에 대한 철저한 사업성 심사를 통해 주택 과잉공급을 사전 차단하기 위해 HUG '분양보증 예비심사'도 도입한다.

인허가 단계에선 국토부-지자체 간 주택정책협의회를 열어 기관간 협력 강화를 통한 공급관리에 나서며, 분양 단계에선 '미분양 관리지역'을 확대하고, HUG 분양보증 심사를 강화한다.
 
금융대책으론 기존의 은행·보험권 여신심사 가이드라인의 방향성을 유지하고, 상호금융권도 특성에 맞게 상환능력 심사 강화와 분할상환을 유도할 방침이다.

또한 집단대출 수요 측 관리도 강화한다. 기존에는 주택금융공사와 HUG의 중도금 보증을 각각 2건씩, 1인당 총 4건의 보증을 받을 수 있었지만 앞으로는 총합 2건으로 제한된다.

이번 대책이 당장 서울도심권  집값에는 큰 영향을 미치지는 않을 것이다. 하지만 장기적으로는 공급 과잉이 우려되는 입지여건이 안좋은 지역에 대한 공급조절 효과를 보일 것이다.

내달  시행을 앞두고 공공택지 공급이 줄어들면서 서울 접경지역 신도시인 남양주 다산, 하남 미사, 고양 향동과 전매제한 기간이 이미 해제된 가락시영(헬리오시티)과 강남권 일부 분양권 시장이 수혜를 볼수 있다.

양극화 가속화 우려
미분양이 많고 수요기 적은 수도권 외곽은 대폭 공급이 축소될 가능성이 많고 수요가 많은 서울과 지방 핵심 도심권과  유망 신도시에 공급이 되면 이런 쪽으로 주택수요가 움직일 가능성이 농후하다. 

또한 이러한 지역에 주택 수요가 여전한 만큼 그동안 거품이 많았던 분양시장보다는  입지가 좋은 기존 아파트로 매기가 이동할 가능성이 크다.  

또한 대형건설사와 중견건설사 간 양극화는 불가피하다. 건설사 신용등급에 따라 PF 대출보증 금리도 달라지는데, 중견건설사들은 힘들어질 게 당연하다. 공급량이 당장 감소하는 효과는 있겠지만 대기업 쏠림현상을 무시할 수는 없을 것이다.

즉 좋은 입지와 자금력과 마케팅 노하우가 많은 대형건설사가 시장에서 우위를 차지할 수밖에 없다. 지방시장과 소규모 건설사에 미칠 부작용에  대한 대책이 없어 아쉽다.
  
서민들, 보증축소로 내집마련 더 어려워질 수도
단기적으로 거래가 줄고 프리미엄이 일정부분 빠질 것으로 보이나 분양권 가격이 크게 내려가기는 힘들 듯하다. 

정부는 다만 주택담보대출 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 강화할 계획이 없다고 밝혔고 분양권 전매제한이나 재당첨 금지 등 강력한 카드가 아니므로 시장 여파는 제한적일 것이기 때문이다. 새아파트에 대한 수요가 여전한 이상 분양권 거품을 제거하기는 역부족이다.

오히려 집단대출 보증율도 보증기관 100% 보증에서 90% 부분 보증으로 축소해 은행의 책임성을 높일 예정이기 때문에 은행권의 대출 심사가 강화돼 결국 대출 수요는 2금융권으로 쏠릴 가능성이 크고 오히려 은행의 깐깐한 심사로 금리가 오를 수 있어  자금이 부족한 실수요자들의 내집마련을 어렵게 할 수 있다.

2018년 공급과잉은 여전
국토부에 따르면 올해 6월 누계 인허가는 전국 35만5000가구로 지난해 같은 기간보다 18.4% 증가했다. 올 하반기에도 공급물량 축소는 요원하다. 분양가 책정된 단지가 아닌 인허가 단계에서 예비심사를 통해 조절한다는 것은 내년 이후 과잉공급의 연결고리를 끊겠다는 것이다. 하지만 주택공급의 시차가 최소 3년이상인만큼  2018년까지 예정된 70만 가구의 입주량은 줄지 않을 전망이다.

강남 재건축 별다른 영향없고 프리미엄만 키울 듯 
강남 아파트는 수요에 비해 공급이 적어 이번 대책이 별다른 영향을 못 미치고 조합에서 일반분양가를 예전처럼 고분양가로 책정을 못하기 때문에 프리미엄을 노린 일반 투자들이 몰릴 가능성이 농후하다.

실제 고분양가 논란에 주택도시보증공사(HUG)의 보증 거부사태까지 빚었던 개포주공3단지 재건축 아파트 '디에이치 아너힐즈'가 1순위 청약에서 평균 100대 1의 청약 마감되며 수도권 최고 청약 경쟁률을 기록했다. 정부가 지난달 1일부터 입주자 모집 공고를 내는 9억원이상 신규 분양 아파트의 중도금 집단대출 보증을 제한해 청약 당첨자들이 중도금을 스스로 마련해야 하는 악재가 있었지만, 평균 분양가가 낮아지면서 당첨 이후 웃돈을 노리는 투자수요가 대거 몰렸다.

금융결제원에 따르면 분양하는 디에이치 아너힐즈 1순위 청약에서 총 63가구(특별공급 제외) 모집에 6339명이 신청해 평균 100.6대1의 경쟁률을 기록하며 모든 평형이 1순위에서 마감됐다. 1가구를 모집한 전용면적 84㎡A형은 1198대 1의 최고 경쟁률을 기록했다.

정부가 지난달 1일부터 입주자 모집 공고를 내는 신규 분양 아파트의 중도금 집단대출 보증을 제한해 청약 당첨자들이 중도금을 스스로 마련해야 하는 악재가 있었지만, 평균 분양가가 낮아지면서 당첨 이후 웃돈을 노리는 투자수요가 대거 몰린 것으로 보인다.  박상언 유엔알컨설팅 대표