원룸 투자도 유행을 따라야 성공

  

     
한때 전국 각지에서 모여든 유흥업소 종사자들이 풀 옵션으로 된 방을 구할 때 보증금 1~2천만 원을 구하지 못해 보증금사채만 전문으로 하는 중개업소에게 3~5부 이자로 보증금 낼 돈을 융통했다. 전문 중개업소도 계약은 본인 명의로 임대인과 하고 월세만 임차인이 내는 형식으로 하기 때문에 돈을 떼일 염려도 없다.

하지만 강남권을 비롯한 광화문 등 여의도 일대의 임대시장은 급격히 단기월세 시장으로 변해가면서 고리를 받는 전문 중개업자들도 사라져 가고 있는 추세다. 보증금이 1~2천만 원 단위에서 50~100만원 심지어 무보증금 형식으로 변해가고 있기 때문이다.

1년이나 2년 등 중장기 임차인이 아닌 관광객이나 비즈니스, 공부 등 3~6개월 이내 단기적으로 방을 구하는 수요자가 많이 늘어났다. 최소한 1년 이상 계약을 요구하는 우리나라 임대관행은 단 몇 개월만 거주하는 수요자에겐 맞지 않는 것이다.

필자를 찾아오는 재외국민들의 경우 호텔보다 오히려 저렴하고 3~6개월만 머물 수 있는 풀 옵션식의 원룸을 구해달라고 의뢰하고 있을 정도다. 원룸 신축업자들도 일부 지역의 공급 과잉문제로 세입자를 구하지 못해 잔금을 받지 못하자 단기월세를 맞추는 임대관리 업체와 제휴를 하기 시작했다.

단기월세에 적합한 풀 옵션식으로 가구나 침구를 배치하기 위해서 1호실 당 500만원 정도 추가로 시행사에서 투자한다. 퀸사이즈 침대와 소파와 소파테이블 화장대등 시행사는 대부분 세입자를 맞춰주기로 하고 분양을 하고 잔금을 받는다. 따라서 장기간 세입자를 못 맞추고 잔금도 못 받아 자금 위기에 봉착하고 투자자 민원에 속을 썩을 바에야 시행사가 1호실 당 500만원 추가 투자하는 게 투자자와 윈윈하는 길일 수 있다. 

임대관리회사 원룸의 특성
임대관리 회사들이 공급하는 원룸은 몸만 들어가서 살 수 있도록 세탁기와 냉장고 대형위성TV는 물론이고 침대부터 이불까지 완전히 호텔처럼 구입해 놓는다. 현재 우리나라에서 풀 옵션이라고 광고하는 것은 외국인들 시각에서 생각해보면 대부분 하프(half) 옵션이다.

신혼부부나 맞벌이 부부들이 주로 찿는 투룸보다는 원룸이 임대관리회사의 주 타깃이다. 정기적으로 관리 차 순환하는 임대관리회사 차량과 CCTV 등이 설치되어 있어 여성들도 만족해하며 거주하고 있다. 매월 일정한 날짜에 임대관리회사에서 약속한 월세를 넣어주기 때문에 원룸소유자들이 나에게 지인들을 많이 소개시켜주고 있다.   

현재 우리나라 임대관리는 대부분 매물을 중개한 중개업소에서 주먹구구식으로 하고 있어 체계적이지 않고 세입자의 민원에도 효과적으로 대응하지 못하고 있다. 중개업소가 어느 날 갑자기 폐업하거나 영업장소를 이동해서 당초보다 신경을 덜 쓰게 되는 경우가 다반사다. 세입자가 바뀌면서 내야하는 중개수수료도 일반 중개업소와 달리 임대관리회사에서 부담해주고 세입자의 민원도 대부분 임대관리회사에서 자체적으로 처리해주고 있다. 외국인 임대사업처럼 별로 신경 쓸 것이 없어 자산가들이나 외국이나 지방에 계신 분들이 많이 선호하고 있다.      

공실이 많은 지역의 수익형 부동산을 주택임대관리회사에 위탁하게 될 때는 아무래도 자기관리 형식으로 맡기는 게 투자자에게 유리하다고 볼 수 있다. 앞으로는 원룸과 오피스텔 아파트 등을 분양하는데 있어서 임대관리회사와 손을 잡고 일하지 않으면 고객들이 외면하는 시기가 도래할 것이다. 아파트 보급률은 이미 100%가 넘었고 인구는 갈수록 줄어들고 있기 때문이다.

유령주택임대 관리회사 주의
자기관리로 임대를 맡길 경우 공실에 대한 부담은 주택임대관리회사가 책임진다. 즉 주택임대관리회사가 맡을 정도의 수익형 부동산은 달리 애기하면 투자성이 있다는 애기다. 하지만 일부 건설사가 미분양을 우려, 주택임대 관리회사를 직접 시행사에서 급조해서 수익형 부동산을 분양하고 임대관리회사에서 임대수익률을 확정 보증한다는 식으로 분양을 하고 있는 현장도 있다.

하지만 그들이 내세우는 임대관리회사는 자체 홈페이지도 구축되어 있지 않고 분양을 위해 급조한 회사일 수 있어 분양이후  약속된 수익률을 받지 못할 가능성이 커 보이기 때문에 주의해야 한다.  박상언 유엔알컨설팅 대표