정부가 전세자금대출에 대해서도 분할상환을 유도하고 나서고 있다. 최근 전세금 마련을 위한 가계의 금융권 대출이 급격히 불어나고 있기 때문이다.
정부는 이 전세대출이 앞으로 부동산시장의 향방에 따라 부실화할 우려도 있다고 보고 있다. 부동산 시장의 거품이 꺼지고 주택 매매가격이 전세금보다 낮아지는 '깡통전세'가 속출하면, 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 은행에 빚을 갚지 못하는 상황이 발생할 수도 있다는 것이다.
깡통전세는 집주인이 세입자에게 전세보증금을 온전히 돌려주지 못하는 경우를 말한다. 전셋값이 매매가격에 비해 지나치게 높아 매매가격이 조금이라도 낮아지거나 집이 경매로 넘어갈 경우 그럴 가능성이 높아진다. 특히나 본격적인 가을 이사철로 접어들어 계약을 서두르다 보면 전재산이나 다름 없는 전세보증금을 떼이는 위험한 상황을 자초할 수 있다.
전세대출 4년만에 두 배 이상 급증
3월말 기준 은행권의 전세대출 잔액은 42조7000억원으로, 1년 전보다 6조1000억 원(16.7%) 증가했다. 2011년 말(18조2000억 원)과 비교하면 5년도 안 돼 규모가 2.3배로 불어난 것이다. 신용대출, 마이너스통장 등으로 전세자금을 마련한 사례까지 합하면 실제 관련 대출 규모는 더욱 클 것으로 추정된다.
전세대출 규모가 급증한 것은 저금리의 장기화로 인한 전세금 상승 때문이다. 공급과잉으로 주택 매매가격이 단기간에 떨어지면 세입자뿐만 아니라 금융회사와 보증기관의 채권도 연쇄적으로 부실해질 위험이 있다.
현재도 주택금융공사의 보증 대출 상품 가운데 분할상환 방식의 상품이 있지만 이를 선택하는 세입자들은 전체의 10% 수준에 그친다. 서울보증보험이 보증하는 분할상환 상품도 4월에 판매를 시작한 신한은행 상품이 유일하다.
전세가 상승으로 월세 시장 커질 듯
세입자들이 보증료 수십만 원을 깎기 위해 분할상환 방식으로 갈아탈 가능성은 크지 않다. 즉 다달이 나가는 현금 지출을 줄이려는 사람들이 월세 대신 전세를 택한다. 보증수수료 감면 혜택을 받기보다는 대부분 일시상환을 유지하려 할 가능성이 크다.
특히 전세가격이 집값에 육박하는 깡통주택 위험이 큰 고액 전세에는 분할상환이 적정하다. 분할상환을 택했을 때 대출이 가능한 금액을 지금의 4억원(주택금융공사 보증, 수도권 기준)보다 높여주는 방안도 있다.
전세대출에서 분할상환 방식이 정착되면 전세 수요자 일부가 월세 등으로 갈아타면서 전세난이 완화되는 효과가 나타날 것으로 보인다. 대출금을 나눠 내기 부담스러운 세입자들은 비교적 저렴한 월세 주택을 찾거나 대출금을 보태 내 집 마련에 나설 것이기 때문이다. 즉 월세화 추세가 더욱 빨라지는 계기가 될 것이다.
보증부 월세로 바꾸는 것도 한 방법
무엇보다 선순위 임차인일지라도 시세 대비 전셋값이 너무 높다면 굳이 전세를 고집하지 말고 보증부월세(반전세)로 전환하는 편이 안전하다. 주택이 경매로 넘어갈 경우 집값을 넘어선 가격에 낙찰되는 경우는 드물기 때문이다. 전세보증금 5억원 짜리 아파트라면 보증금을 90% 수준인 4억5000만원 정도로 낮추고 나머지는 월세로 계산해 한꺼번에 지불하는 식으로 집주인과 협의하는 편이 오히려 안전하다.
전세금보장 신용보험에 가입하는 것도 한 방법이다. 주택도시보증기금, 서울보증기금의 보장상품이 있는데 일정액의 수수료가 부담스럽긴 하지만 계약만료 후 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표
