하반기 바뀌는 부동산 정책에 따른 투자전략

◆…사진 = 클립아트 코리아 제공

분양시장은 숨고르기 할 듯 
 
내수 경기 침체와 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴) 등 대내·외적 악재가 겹친 상황에서
올해 하반기 눈에 뛰게 바뀌는 게 뭐가 있는지 분석해 봐야 한다.

우선 눈에 띄는 것은 전세의 월세 전환이 빠르게 진행되고 있는 데 따른 월세대출 대상을 확대했다는 것이다. 국토교통부가 발표한 하반기 경제정책 방향에 따르면 월세대출 대상자에는 기존 대상자 외에 부부합산 연 소득 5000만원이하 가정이 새로 포함됐다. 기존 대상자는 주거급여 수급자를 제외한 취업준비생, 근로장려금수급자, 사회초년생(취업 후 5년 이내) 등으로 연 1.5%의 대출 금리를 적용받았다. 하반기부터는 기존 대상자에 부부합산 연소득 5000만원 이하 가구가 추가됐다. 이 가정은 연 2.5%의 금리를 적용한다.

월세대출 기간 최장 10년으로 확대

기존에는 최초 3년에 1년 단위로 3년을 연장해 최장 6년까지 혜택을 받을 수 있었지만 다음 달부터는 최초 2년에 2년 단위로 4회 연장해 최장 10년으로 조정된다. 대출 취급은행도 한 곳(우리은행)에서 6개 기관(우리·신한·국민·하나·농협·기업은행)으로 확대된다. 배우자 명의 계약 시에도 월세세액공제를 허용한다. 월세대출 관련 정책은 기금운용계획 변경 후 오는 8월께 시행한다.

신규 분양아파트 중도금 대출 보증한도 제한제도

신규 분양 아파트 사업지에 대한 중도금 대출 보증한도 제한이다. 그동안 주택도시보증공사(HUG)의 보증 대상과 건수, 한도는 제한이 없었다. 중도금 대출 보증 횟수를 1인당 2건 이내로, 한도는 서울·수도권과 광역시 6억원, 지방 3억원으로 제한한다. 보증 대상은 분양가격 9억원이하 주택이다.

고분양가 논란이 일고 있는 서울 강남권 부동산시장을 안정화시키기 위한 대책이라는 게 국토부 설명이다. 다만 한국주택금융공사의 중도금 대출 보증(건수 1인당 2건 이하·한도 3억원 이하)은 HUG와 별도로 계속 실시한다. 분양보증 분야도 개선한다. 국토부는 HUG와 주택업계, 관련 전문가 등의 의견을 수렴해 하반기 중 세부적인 분양보증 제도 개선 방안을 마련할 계획이다.

디딤돌대출 지원이 강화되고 유한책임 디딤돌 본 사업이 실시된다. 디딤돌 대출 규모를 당초 7조원에서 7조 2000억원으로 확대했다. 현재 적용 중인 생애최초 주택구입자에 대한 대출금리 한시 인하(2.0∼2.7%→1.6∼2.4%, 11월까지)는 계속 적용된다. 채무자 상환 의무를 담보주택에만 한정하는 유한책임 방식 디딤돌 대출 본 사업이 곧 시작한다.
 
중도금 대출 보증한도 제한제도이후 시장반응 

정부가 고가 아파트에 대한 중도금 집단대출 규제를 본격화하면서 급등세를 보였던 강남 재건축 시장이 숨고르기에 들어갔다. 금융은 물론 실물 시장에까지 영향을 줄 수 있는 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴)가 현실화되면서 투자 심리도 움츠러든 모습이다.

시장에선 강남 재건축 호황이 하반기에는 다소 주춤할 것으로 보고 있다. 하지만 기준금리 인하로 갈 곳을 잃은 시중 유동 자금이 여전히 부동산 시장으로 몰리고 있어 침체 기로에 선 지방과 달리 강남은 선전을 이어갈 것으로 예상한다.

관심 받는 청년임대 리츠

신혼부부 매입임대리츠 일부를 청년임대리츠로 운영한다. 이 제도는 주택도시기금이 부동산투자회사(리츠)를 설립해 아파트(전용 60㎡, 3억원 이하) 1000가구를 매입 후 도시근로자 평균소득 이하 무주택가구에 임대하는 방식이다. 이 중 신혼부부와 청년층(만 39세 이하)에 전체 물량의 70%를 우선 공급한다.

오는 8월 사업공고·신청 접수 후 10월부터 주택 매매계약과 임대차계약을 체결한다. 이밖에 임대주택에 대한 재무적 투자자(FI) 참여 활성화 방안과 종합부동산 서비스 제공을 위한 세부계획안도 곧 마련한다.

그 밖에도 활용도가 낮은 농지와 공공기관 부동산 등을 이용해 기업형 임대주택(뉴스테이) 부지를 확보한다. 또 집주인 리모델링 사업(단독→다세대·다가구 주택)시 부모·자식 간 주거공유를 위해 한 채를 자녀에게 줄 수 있게 했다. 나머지 주택은 임대한다.
박상언 유엔알컨설팅 대표