전세 2억원 시대…전세 끼고 집사기

◆…사진 제공 = 클립아트

전국 주택 평균 전세가격이 사상 첫 2억원을 넘어선 것으로 나타났다. KB국민은행에 따르면 4월 전국의 주택 전세 가격은 평균 2억32만원으로 관련 통계가 발표된 후 처음으로 2억원을 돌파했다. 주택 유형별로 아파트의 전셋값이 2억2738만원으로 가장 높았고 단독주택이 1억5193만원, 연립주택이 1억1563만원으로 모두 역대 최고치를 경신했다.

아파트의 전세가격이 2억2738만원으로 가장 높았고 단독주택이 1억5193만원, 연립주택이 1억1563만원으로 전 유형의 전셋값이 조사 이래 최고 시세를 기록했다.

서울의 주택 평균 전셋값은 3억2596만원으로 기타 지방(광역시 제외) 평균 전셋값인 1억2037만원의 2.7배에 달했다. 이 가운데 아파트가 4억408만원으로 지난달 최초로 4억원(4억244만원)을 돌파한 이후 두달 연속 4억원을 넘겼다. 단독주택의 전세가격도 평균 3억5만원으로 조사 이래 처음 3억원을 넘어섰다.

전세가격 급등이 지속되자 '전세를 끼고 집사기'에 대한 투자자들의 상담이 폭증하고 있다. 전세값이 매매가의 85~90% 되는 지역은 투자금액이 불과 수천만에 불과, 주택가격이10%만 올라도 투자금액대비 수익률이 세금을 제외더라도 50%에 육박하기 때문이다.
 
국내외 커다란 변수만 없다면 수도권 지역을 중심으로 아파트 매매가와 전세값이 동반상승할 가능성이 높고 저금리 기조로 대출부담이 적어 상당기간 전세를 끼고 집을 사려는 투자 수요는 늘어날 전망이다.

이런 상황에서 효과적인 내집마련 전략을 짜보자.
 
첫째, 비용대비 시세차익을 고려해야 한다.
'전세 끼고 집사기'는 초기 투자비 대비 향후 집값 상승에 따른 시세차익을 기대하는 경우로 은행 예금대출금리와 개인의 재무조건, 매입한 물건의 미래 가치 등을 복합적으로 비교해야 한다. “전세 낀 집을 살 경우 투자한 아파트값이 취득세, 재산세, 대출금리 등의 비용과 함께 물가상승률을 더한 것 이상으로 오를 때 이익이 발생한다. 전세를 끼는 경우와 주택담보대출을 이용하는 방법 등 두 가지 방안의 실투자금과 금리와 양도세 등을 비교해 볼 필요도 있다. 전세를 끼고 아파트에 투자할 경우 1년 보유가 필수다. 일반주택의 경우 다시 팔 때 최소한 1년이상 보유(분양권의 경우 2년)해야 양도세가 일반세율(6~38%)이 되는 점도 유의해야 한다.

둘째, 잠재 주택수요가 풍부한 단지나 신규 수요가 점차 늘어나는 단지를 골라야 한다. 잠재가치가 높은 단지의 선택기준 중 가장 대표적인게 '중소형, 역세권, 학군'이다. 이들 삼박자를 갖춘 단지는 수요가 꾸준하기 때문에 가장 안정적인 투자처 있다. 가급적이면 입주 5년 미만의 새 아파트나 신규분양권을  사야한다. 갈수록 새 아파트 희소가치가 높아지고 있기 때문이다. 고객들 중에는 새 아파트에 살아보고 죽는게 소원인분들이 상당히 많다.

프리미엄이 많이 붙은 분양권의 경우 양도세 탈루를 위해 다운계약을 많이 요구하기 때문에 추후 양도시 세금을 잘 계산해 계약해야 한다. 새아파트로 변모되는 재건축 추진단지는 전세가율이 낮아 초기투자비가 많이 들어가기 때문에 관리처분 전후 단지를 사는 게 좋다. 지하철 개통예정지나 신도시 등 향후 발전가능성이 높은 단지면 더욱 좋다.

셋째, 매입하는 아파트 지역의 주택수급도 고려해야 한다.
향후 신규 주택공급물량이 과잉인지, 아닌지를 따져봐야 한다. 가장 좋은 투자처는 앞으로 신규공급물량이 줄어들고 유입인구증가로 주택수요가 늘어나는 지역의 새 아파트다. 전세를 끼고 매입한 지역의 인근에서 신규물량이 쏟아지면 전세가격이 한동안 하락할 수밖에 없다. 이런 지역의 경우 전셋값이 하락하는 경우가 발생할 수 있어 차액 보증금을 돌려줄 수 있도록 대비해야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표