부자들은 디벨로퍼의 시각으로 부동산 산다

위기를 오히려 자산 늘릴 기회로 생각
“금리가 요즘 쪼까 내려가지고 15%여. 그래도 목돈은 은행에 넣어놓고 이자 따박따박 받는 게 최고지라."<응답하라 1988>에서 덕선이(혜리 역) 아빠로 나오는 성동일은 이렇게 말한다. 5000만원을 은행예금으로 넣어두고 이자를 받으라는 조언을 하는 거다. 1980년대 후반만 하더라도 최소 10% 이상 고금리를 주는 은행에 넣어두면 굳이 재테크에 신경 쓸 필요 없는 고도성장기 황금기였다. tvN의 인기 드라마 '응답하라' 시리즈가 잇따라 히트하면서 과거에 대한 향수를 자아내는 제품의 수요도 함께 늘었다. 불황기일수록 복고풍을 선호하는 사회적 분위기를 반영한 프로그램이 인기를 끈다. 

그만큼 예전보다 경기가 좋지 않다는 이야기다. 생각해보면 경기가 좋은 적이 별로 없었는데 주변에 부동산으로 돈 번 분들은 많다. 따라서 경기 탓만은 할 수 없다. 하지만 안전한  예금만 믿고 있다가는 돈도 못 모을 뿐더러 통장에 있는 돈이 온전할 리가 없다.

그렇다고 위험한 주식에 무작정 투자 할 수도 없다. 일반인들보다 투자 경험이 많은 우리나라 부자들도 위험자산인 주식보다는 안전자산인 부동산에 투자해 자산을 일구었다. 실제 이분들을 만나보면 앞으로도 주식보다는 부동산에 대한 투자를 늘리겠다고 밝히고 있을 정도다.

10년 전만 해도 어떤 언니들이 부러웠습니까? 
“서울에 1채, 분당과 용인에 1채씩 등, 아파트가 많이 있는 언니들이 부러웠죠? 지금은 부럽지 않으시죠? 그 언니들 앞으로 이자 어떻게 낼까하고 괜히 걱정되시죠? 지금은 아파트 여러 채 가지고 있는 것보다 자기 건물 가지고 있으면서 따박따박 월세 받는 분들이 부러우실 겁니다. 특히 자기 상가건물 2,3층은 세 주고 4층에 살면서 1층에서 친구들 불러서 우유거품이 가득한 카푸치노 한 잔에 브런치 먹으면서 요즘 살기 너무 힘들다며 자랑질(?) 하는게  여자로서 바라는 작은 행복 아닌가요?” 

강연 때 하는 말이다. 실제 부자일수록 어려운 시기에 부동산 포트폴리오를 상가나 빌딩 등으로 늘려서 더 큰 부자가 되었다. 금융자산은 주식 급등락으로 인해 리스크가 큰 데다 인플레이션 효과로 이자소득이 실질적으로 감소하고 자녀들에게 증여 상속할 때도 금융자산보다 부동산이 훨씬 유리하기 때문이다. 

내가 운동하러 다니는 서초동 스포츠센터 회원 고령층 중 상당수가 최소 월세 1000만원이상 받는 건물주다. 이들은 금융자산 특히 주식에 보유비중은 10% 이내로 적다. 누가 물어봐도 우량하다고 검증된 주식을 증권사에서 공모할 때만 수십억이상 끌어들여 청약하고 상장되면 그 다음 달 바로 매도해 1~2억 정도 수익에 만족한다. 이들 중 상당수는 경제위기를 오히려 돈을 벌 기회로 보고 머릿속에 항상 세금 절세할 생각으로 나에게 질문을 많이 한다. 

하나금융경영연구소가 금융자산만 10억 원을 웃도는 구(舊)하나은행과 외환은행 PB고객 1099명을 대상으로 한 최근 설문조사를 보자. 설문조사에 참여한 부자들이 보유한 총자산은 평균 108억 원이었다. 2008년 51%였던 부동산 자산 비중은 5년간 계속 줄어 2013년 44%까지 낮아졌다가 다시 크게 늘었다.

부자들은 부동산값 오르기만 기다리지 않아
부자들의 92%가 부동산자산을 보유하고 이 중 46%는 거주용 외에 투자용으로 주택 및 아파트를 보유하고 있었다. 보유 주택 형태는 중소형아파트 33%, 오피스텔 27%, 대형아파트 19% 등의 순이다. 해외 보유 자산 규모는 평균 1억2000만원이며, 이 중 부동산 자산이 평균 8722만원으로 가장 많았다.

부동산 부자들은 부동산에 투자해놓고 오르기만 기다리다가 월세만 받는 전통적 방식에서 벗어나 해당 부동산을 개발해서 절세하면서 시행 이익까지 얻을 수 있는 시행자적 관점에서 생각한다. 아무래도 전통적인 투자방법으로는 높은 수익을 기대할 수 없기 때문이다. 이제는 리노베이션, 용도변경, MD(merchandising)변경 등 다양한 방법을 동원해 수익성을 높이는 방법을 찾는 것이다.

건축법 및 도시계획법의 변경으로 인해 건폐율과 용적률을 더 찾아서 수익률을 끌어올릴 수 있는 부동산들이 무궁무진하다. 실제 평당 2억 원을 호가하는 강남권 역세권이나 상업중심지구, 기존 및 신규 지하철역 부근 등을 중심으로 용적률과 건폐율이 늘어난 곳이 많아 건물주들이 추가적인 부가 수익을 올리고 있는 곳이 많다.  박상언 유엔알컨설팅 대표