근린상가 테마상가 민자역사상가 투자요령

근린상가, 평당분양가 적정성 평가해봐야  

 

근린상가를 투자할 때는 보통 최소 3~4년 이상이라는 중장기적 관점을 가지고 접근해야 한다. 이는 분양 후 상가완공까지의 기간과 완공 후 상권형성의 기간을 감안해야하기 때문이다. 

최근 근린상가의 경우 분양기획 때 설정한 평당 분양가가 분양이 본격화 되면서 지역성장 잠재력이나 통분양을 한 자가 재분양하면서 높아지는 추세를 보이고 있다. 따라서 평당분양가의 적정성 여부를 살펴보는 것이 중요한 과제로 떠오르고 있다. 

평당분양가 적정성은 월 임대료를 역산하여 계산해보는 것이 좋다. 분양 받으려는 상가 인근에서 운영 중인 비슷한 성격의 상가가 월 임대료를 얼마 받는지 조사하여 그 수준의 120%를 넘지 않아야 한다. 

그 외에 전용면적에도 관심을 가질 필요성이 있다. 상가분양면적은 공용면적이 포함된 것이므로 전용율이 높은 상가일수록 임대와 매매에서 제대로 된 가치로 인정될 것이 때문이다. 

 

테마상가, 든든한 시행사·시공사 체크 필수   

 

테마상가는 서울의 동대문과 같은 주요 상권에서 성공신화를 거두며 공급이 활성화됐다. 그러나 2002년 굿모닝 사건을 계기로 투자상의 리스크가 사회적으로 확연히 알려지게 되면서 진행 중이었던 사업들이 잇따라 중단되는 등 상가시장에 냉각기를 불러왔다. 

그러다가 일부 상품을 시작으로 양호한 분양률을 보여 서서히 회복되는 기미를 보이고 있다. ‘굿모닝시티 사건’이란 타격에도 테마상가가 예상했던 것 보다 선전한 이유는 소비자 트랜드를 바탕으로 보다 전략적인 업종구성으로 투자들을 유혹했고, 입지선정 또한 저급 상권 보다는 주요 상권을 겨냥했기 때문으로 분석된다. 

또한 굿모닝 사건 이후 상가투자 시 검토해야할 사항에 대한 사전교육이 널리 알려짐에 따라 전과는 다르게 투자자들도 자체적으로 어느 정도의 리스크를 체크할 수 있는 능력이 갖춰졌다는 것 역시 무시할 수 없는 원인 중 하나이다. 

테마상가는 분양 형태에 따라 투자금 회수 또는 관리 부분에 대한 리스크를 달리하고 있다. 등기분양의 경우 개별등기가 나오므로 시행사가 부도나더라도 지분을 확보할 수 있어 투자금의 안전성이 높다. 반면, 상가 관리에 있어서는 임대분양과 같이 시행사의 전문적인 마케팅과 업종구성 전략 등의 혜택을 누릴 수 없다는 단점을 가지고 있다. 

임대분양은 최소 5년 이상 장기임대의 형식으로 분양 받는 방법으로 투자자금이 비교적 적게 든다는 장점을 가지고 있다. 그러나 시행사가 부도나는 경우 투자금을 돌려받을 길이 막막하기 때문에 든든한 시행사와 시공사 여부를 추가로 체크해야 한다.

 

이를 위해 확인해야 할 사항은 다음과 같다.  1. 토지 등기부등본 시행사 명의로 등기가 완료됐는가  2. 건축허가 서류를 열람하여 상가로 건축허가 났는가  3. 건축 시공을 맡은 시공사의 준공보증 약정서가 있는가  4. 믿을 만한 기업이 분양보증 또는 연대보증을 했는가  5. 믿을 수 있는 은행과 자금관리계약을 체결했는가  6. 기존 건물을 허물고 신축하는 경우에는 기존 건축물의 철거가 완료된 이후 분양 받는 것인가.  

 

 

복합상가(주상복합상가 또는 오피스텔상가)는  주상복합과 오피스텔이 주거시설로서 인기를 누림에 따라 입주시점에 맞춰 분양을 시작한 상가들이 북새통을 이루고 있다.

요즘 공급이 한창인 매머드급 상가들은 평범한 컨텐츠 구성이 아닌 쇼핑은 물론 오락적 문화 활동 등을 동시에 만족할 수 있는 특화된 상품 구성으로 다양하고 풍부한 소비층의 방문을 반복해 유도한다는 전략이다. 

복합상가는 대부분이 도심에 있더라도 일대의 유동인구를 끌어들이는 데 한계가 있기 때문에 건물 내 주거 입주자들에 대한 의존도가 높다. 따라서 복합상가는 업종을 선택함에 있어 지역 특성과 건물 내 주거 평형 비율, 입주자 특성 등을 맞추는 것이 현명할 것이다. 

특히 서울을 포함한 수도권의 주요 도시에서 복합상가가 꾸준히 공급되고 있어 향후 이들 건물의 밀집정도를 가늠하여 경합성을 피해가는 묘책도 중요할 것이다.