상가투자 아무나 하는 것 아니다

부동산 투자 강연을 할 때 상가에 투자해서 성공한 사람 손들어 보라면 조용해진다. 반면 실패한 사람 손들어보라면 여기저기서 손이 올라온다.
 
필자는 “노후보장용으로 상가를 분양 받으려는 생각을 안하는게 노후보장이다”는 말을 자주하는 편이다. 우리나라 상가시장은 분양가가 높은데다 일단 팔고 보자는 식이어서 상가 분양에 대한 이미지가 좋지 않다.
 
특히 수도권과 지방 택지지구내에서 초기 분양하는 상가의 경우 제값내고 분양받으면 바보라는 말을 듣게 마련이다. 동백지구 등지에서 분양한 상가의 경우 초기보다 30% 이상 싼값에 재분양해도 잘 안 팔리는 실정이다.
 
그동안 수 천명을 대상으로 부동산 컨설팅을 하면서 상가 투자는 특별한 경우 외에는 권유하지 않는다고 해도 무방하다. 특별한 경우란 본인이 직접 영업을 목적으로 상가를 매입하거나 경매를 이용해서 낙찰받는 것이다. 그만큼 상가는  컨설팅하기에 부담이 되는 물건이다. 
 
입지가 좋아 임대 놓는데 어려움이 없는 상가라면 예외가 된다. 노후에 상가 임대료를 받는 게 꿈인 자영업자 김모씨(52세)는 얼마전 필자의 소개로 서울교대 인근의 신축중인 상가 1층을 편의점으로 임대할 목적으로 분양받았다.

시행사에서 일부 층을 클리닉 센터로 개발해 분양하고 있었기 때문에 약국을 임대할 목적으로 분양받을 생각이었다. 하지만 시행사와 분양대행사에서 별도의 바닥권리금을 요구해 편의점 임대로 방향을 바꿨다.

나름대로 계산기를 두드려본 결과 충분히 승산이 있다고 판단했기 때문이다.  6억원을 투자하여 평당 3000만원에 20평(전용율 55%)을 분양받아, 보증금 1억원에 300만원의 월세를 받을 생각이다. 경기 호전시에는 시세차익도 가능한 곳으로 판단된다. 제세비용을 포함하더라도 연 7% 가량의 수익률을 올릴 수 있어 저금리 시대에는 좋은 투자인 셈이다. 
 
역세권 근린상가의 장점 
안정성이나 투자가치로 놓고 볼 때 유망 상가를 꼽자면 역세권 근린상가라 할 수 있다. 특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다.근린상가라 하면 흔히 주변에서 손쉽게 볼 수 있는 상가다.

보통 입주민을 배후세대로 하는 단지내상가, 오피스주변 상가, 지식산업단지내 상가로 세분화 할 수 있다. 보통 연 수익률 4~6%정도를 목표로 하는게 무난하다. 5~30억원 내의 자금이 소요되고 현재 영업중인 상가에 관심을 가지는 게 좋다.

분양상가에 비해 안정적일뿐만 아니라 노후대비용으로 5~30억원선에서 근린상가에 투자하려는 투자자들이 많아 시세차익도 기대되기 때문이다. 역세권 상가는 유동인구가 많은 데다 보통 현금창출력이 좋은 우량업종이 입점해 있기 때문이다. 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 곳이 좋고 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자가치가 있다. 
 
단지내 상가 투자시 유의사항
불경기에도 안전한 투자처로 등극하며 투자자들로 많은 인기를 누렸던 단지 내 상가는 고정수요층을 확보하고 있는 만큼 안정된 수익이 보장된다는 장점이 있다.

경기도 택지개발지구에서 강하게 어필되어 왔다. 아파트 입주 6개월~1년 전에 미리 분양하는 곳이 있어 아파트 입주 시기에 분양가 차익을 노릴 수도 있다. 그렇지만 단지 내 상가에 투자를 한다고 해서 항상 좋은 결과를 얻는 것은 아니다.

좋은 수익성을 내기 위해서는 몇 가지 고려할 사항이 있으며 반드시 체크해야 할 것이다.

첫째, 단지 규모가 1천 세대(경우에 따라 600~700세대이상 이라 하는 전문가도 있음) 이상은 되어야 한다. 둘째, 20~30평형대 아파트 밀집지역이 유리하다. 셋째, 상가의 총면적을 배후가구수로 나눈 수치가 0.3평 이하라야 경쟁력이 있다. 넷째, 예정가 대비 낙찰가 150%를 넘으면 투자성 떨어진다. 다섯째,  택지개발지구는 상가지역이 따로 있는 경우가 많아 향후 대형백화점이나 쇼핑시설 등이 들어서게 되면 단지 내 상가의 경쟁력이 더 떨어질 수 있기 때문에 투자 시 꼼꼼한 현장조사가 필요하다.