아파트 분양권 투자 성공을 위한 8가지 법칙

청약 열기가 뜨거운 위례·하남미사 등 서울및 수도권 신도시를 중심으로 분양권 시장에 대한 관심이 커지고 있다. 인기 지역에서 분양권 전매제한이 속속 풀리고, 정부가 부동산 규제 완화 카드를 꺼내든 것도 이런 흐름에 힘을 더했다.

분양권 매매는 청약통장을 가지고 있지 않은 수요자뿐만 아니라 자금력이 부족한 분들에게도 더할나위없는 내집마련수단이자 투자상품이다. 특히 재건축·재개발 분양권의 경우 동호수뿐만 아니라 투자메리트 측면에서 일반 분양자보다 유리해 수요자들에게 인기가 좋다. 

 

1.전매제한 기간 파악후 거래해야 안전 

 

프리미엄이 붙어있는 일부 신도시등에 '떴다방'(이동식 중개업소)이 활개를 치고 있다. 이들을 통해 이뤄지는 불법전매로 시장 교란이나 소비자 피해가 발생할 수 있음에도 사실상 방치된다. 특히 위례신도시에서 선보이는 민간아파트는 당첨 1년 안에 분양권을 사고파는 행위가 안 된다. '불법'이다. 그럼에도 버젓이 불법행위가 이뤄진다.몰려든 떴다방은 불법전매 과정에서 최대한 수수료를 챙기기 위해 객관적 사실증명 없이 무조건 웃돈을 올리고 있다. 

이유 없는 과도한 웃돈은 투기수요가 빠져나가 시장이 침체되면 최종 수요자에게 엄청난 금전적 손실을 안긴다.시장에선 이 같은 현상을 '폭탄 돌리기'로 칭하기도 한다. 떴다방을 통한 불법전매는 매매계약서 외에 차용증 또는 공증을 통해 진행된다. 매도자가 매수자에게 일종의 빚을 진 것으로 처리하는 것이다. 

웃돈 외에 세금도 매수자가 부담한다. 전매제한이 풀리면 정식으로 명의를 넘긴다.현행 공인중개사법 13조에 따르면 떴다방의 영업은 엄연히 불법이다. 하지만 단속은 요원해 보인다. 단속을 해야 하는 관할관청에선 한결같이 증거 포착의 어려움과 단속인력 부족 등을 내세우며 소극적인 모습이다.건설업체들은 떴다방의 등장을 내심 반긴다. 일부 업체는 "모델하우스 앞에 (떴다방이) 진을 칠 정도로 고객 수요가 많다"고 홍보에 열을 올리기도 한다.

 

전매제한이 풀리기 전에 거래에 나서는 것은 유의해야 한다. 불법이기 때문에 벌금 등의 재산상 피해가 발생할 수 있고 명의를 바로 이전할 수 없어 계약금을 떼이는 등의 피해를 볼 수 있기 때문이다. 

분양권 거래 시에는 관할 시·군·구에 부동산 거래신고를 마친 다음 사업주체의 승인을 받아 명의변경이 이뤄져야 하나 전매금지 기간에 거래를 하게 되면 거래 신고와 명의변경을 일정 기간 미뤄야 하는 문제가 발생한다. 따라서 당장 거래에 나서기보다는 매물을 사전 검토하고 나중에 전매제한이 풀린 뒤 거래하는 것이 보다 안전하다. 

기본적으로 분양권을 구입할때는 주변아파트시세와 비교해서 투자가치가 있을 때 구입해야 한다. 또한 건설사들이 어려움에 처한 만큼 해당 건설사의 재무구조를 면밀히 검토한 후 분양권 매입에 나서야 한다.

 

아파트시장이 투자수요보다는 실수요위주로 급격히 바뀌고 있다. 따라서 서울 등 수도권 재개발 지역에서 공급되는 지역의 역세권소형아파트에 입주가 가능한 분양권을 주목할 필요가 있다. 

특히 역세권을 낀 대단지 뉴타운 및 도심 재개발 지역의 중소형 아파트에 입주할수 있는 분양권은 실수요자뿐만 아니라 임대수요를 원하는 투자자들까지 선호한다. 게다가 급할 때에는 환금성도 다른 어떤 지역보다 뛰어나다고 말할 수 있다.

 

 

납입액에 따라 분양권 가격이 결정되기 때문이다. 이것에 소홀하면 중도금이나 대출 이자를 더 내야 하는 실수를 범한다.중도금 연체가 있는 경우 대출을 받은 해당은행에 이자납입 유무를 확인하고 대출 승계를 받아야 한다. 

매수자 입장에서는 자금 상황이 넉넉해 중도금 대출이 필요없다면 융자금의 중도상환수수료 등도 미리 알아둘 필요가 있다.

 

또 최근에는 추가옵션 계약이 많기 때문에 새시 등 추가옵션의 계약금 납입여부도 확인해야 한다. 뿐만아니라 건설회사를 통해 은행 및 기타 압류 등의 권리제한 사항이 있는지도 알아봐야 한다.

분양권 역시 일반아파트 매매와 마찬가지로 실거래가로 신고해야 한다.

'다운계약서'를 쓰게 되면 나중에 분양권 매입자가 세금을 더 내야 하는 상황이 발생할 수도 있고 추후에 과태료와 함께 추징 당할수 있다. 거래가격이 사실과 다르다는 것이 적발되면 매수자는 취득세의 1~3배(주택거래신고지역은 최대 5배)에 해당하는 과태료가 부과된다. 

차후 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이는 하나의 방법으로 활용되기도 하는 업계약서도 역시 불법인데 매수자는 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 부과되며 매도자는 양도세추징은 물론 국세청세무조사 대상자로 등극된다. 양도세는 매매계약 60일 이내에 예정신고납부를 하면 10%가 감면되고, 예정신고를 하지 않을 경우 이듬해 5월 소득세 확정신고를 할 때 내면 된다.

 

시세차익이 기대되는 유망한 물량 위주로 매입하는 것도 중요한데 그 중의 하나가 교통망이 좋아지는 지역이다. 지하철과 도로등 교통망이 획기적으로 개선되는 지역은 투자성이 어느정도 검증된 지역이다. 

경기상황도 호전되고 새로 생기는 도로, 전철망도 계획대로 차근차근 진행되고 분양권의 가치도 높아진다. 하지만 주변에 미분양이 많은 지역의 분양권은 오히려 손절매 물량으로 매수한 가격 이하로 떨어질 수 있기 때문에 주의해야 한다.

 

무허가나 떳다방(이동식 중개업소) 이용시 추후 문제 발생시 연락도 안될수 있고 때로는 큰 손실도 입을 수 있다. 

이들의 공통점은 사무실 번호가 없는 명함을 들고 다니고 당연히 보증보험증서나 공제에 가입된 중개업소를 이용해야 하는데 간혹 보증보험증서 기간이 만료된 중개업소도 있으니 반드시 체크하시기 바란다.

 

최근 분양권 거래가 활발해지고 있지만 '중개수수료를 얼마나 내야 하는지'에 대해선 알지 못하는 이가 많다. 거래할 때 워낙 큰 돈이 오가다 보니 수수료쯤은 대수롭지 않게 여기기 일쑤다. 

하지만 중개수수료를 정확히 알지 못하면 거래 때 피해를 보는 일이 다반사다. 다음 사례를 한 번 들여다보자.

 

계약금 4200만원, 웃돈(프리미엄) 3000만원이 포함된 가격으로 분양가 4억2000만원짜리 전용면적 84㎡형 아파트 분양권을 7200만원에 매입한 경우를 살펴보자.

 

부동산 중개업소에서는 중개수수료로 190만원을 요구할 경우 위법이다. 실제로 내야 하는 중개수수료는 수십만원에 불과하다. 분양권을 살 때는 총 분양가가 아니라 실제 주고받은 금액, 즉 초기 계약금과 이미 낸 중도금, 웃돈을 더한 금액이 수수료 산정 기준이 된다. 

법정 기준보다 적게는 3배, 많게는 10배 가까이 더 수수료를 내는 경우도 있다

공인중개사법 33조 3호는 법정 수수료를 초과한 금액을 요구하는 행위를 금지한다. 부동산 중개업소 측에서 이를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형을 받을 수 있다. 위반업소에 대해선 중개사무소 등록취소, 업무정지 등 행정처분과 사법기관 고발 등 조치를 내릴 수 있다.