◆…새누리당 박근혜 대선 후보(사진 = 김용진 기자)
'목돈 안 드는 전세제도' 활성화 위해 집주인 인센티브
새누리당은 25일 박근혜 대선후보의 주택공약인 '집 값 덜기 종합대책' 중 가장 논란이 되는 '목돈 안 드는 전세제도'의 현실화를 위해 집주인에 대한 '재산세 감면'을 대책으로 내놨다. 야당 및 전문가들로부터 '졸속이다', '현실성이 없다'는 지적에 추가 대책자료를 마련한 것.
목돈 안 드는 전세자금제도는 전세자금에 부담을 느끼는 전세입자들을 위해 집주인이 자신의 집을 담보로 전세자금을 보증해주고 그 대출금 이자를 세입자가 갚는 방식이다. 대출금 이자를 납부해야하는 세입자가 이자를 내지 못할 경우에는 공적금융기관이 이자지급을 보증해주기로 했다.
■ 집주인을 위한 당근책 '재산세 감면'? = 하지만 이런 방식은 현재 전세 물량이 적어 집주인이 '부르는 게 값'이 되어버린 전세자금을 집주인 스스로가 자신의 집을 담보로 전세자금을 대출받을 가능성이 적다는 점에서 '현실성 제로'라는 비판을 들었다. 이에 이 제도를 적용한 집주인들에게 '재산세 감면'라는 '당근'(인센티브)을 쥐어주겠다는 것.
새누리당은 제도의 현실화·활성화를 위해 "세제혜택 외에도 이 제도에 들어오는 임대인에게는 LTV예외를 인정할 계획이며, 향후 제도의 정착과정을 보아가며 추가적인 인센티브를 고려할 예정"이라며 예로 임대주택의 임대기간에 대한 '재산세 감면'등을 내세웠다.
대출금 이자를 갚아야 하는 세입자의 도덕적 해이(모럴 해저드)에 대해서는 "이자부담분의 25%정도를 선납케 할 예정이며, 나머지 금액에 대해서는 임차인과 금융기관이 공적기관이 보증을 받거나 보험회사의 지급보증을 예정하고 있으므로 임대인이 손실을 볼 우려는 없다"고 설명했다.
■ 지분매각제도, 공공기관 부실 보다 중산층 붕괴 막는 게 먼저 = 또한, 집은 있지만 집값이 떨어져 주택대출금을 갚기 힘든 하우스 푸어를 위한 대책으로 내놓은 '지분매각제도'는 집주인들이 주택 일부 지분을 공공기관(한국자산관리공사.캠코)에 매각해 그 대금으로 금융회사 대출금 일부를 상환하는 방식이다.
이 역시 공공기관 부실로 인해 그 부담만큼 공공기관이 책임을 지고 국민 혈세가 낭비된다는 지적이 있었다.
이에 대해 새누리당은 "지분매각제도는 하우스 푸어의 가계재무구조를 재설계하여 자가 회복이 가능하도록 지원하는 것이 주목적"이라며 "따라서 주택가격 하락에 따른 손실을 하우스 푸어가 부담하고, 매각지분에 대한 임대료도 시중금리 수준을 감안하여 지급하도록 하는 등 단순 시혜적 정책이 아니다"라고 반박했다.
또한, "공공기관은 매입한 주택지분을 결합(Pooling)하여 이를 담보로 유동화 증권(ABS)를 발행하고 금융기관, 공공기관, 연기금 등 다양한 투자자로부터 자금 마련이 가능하다"고 말했다.
그러면서 "주택담보대출 부담 경감을 통해 중산층의 붕괴를 적극 방지하여 중산층 붕괴 시 소요되는 더 큰 재정 부담을 줄일 수 있다"고 주장했다.
하지만 공공기관의 지분 매입으로 채권을 유동화 하는 것 역시 추가비용이 발생해 공공기관의 부실화 우려에 대한 목소리는 가라앉지 않을 것으로 보인다.
■ 철도 위에 지은 행복주택, 과연 행복할까? = 이와 함께 서울, 수도권의 무주택자와 학생 등 2040세대를 위해 내놓은 '행복주택 프로젝트'는 철도부지 상부에 인공대지(人空垈地)를 조성하여 토지 부족과 매입비용 문제를 근원적으로 해결하겠다는 계획이다. 행복주택 공급가격을 주변임대료의 3분의 1(수도권 임대주택은 1/2, 기숙사는 1/3)수준으로 공급한다.
이 제도는 이미 나온 아이디어로 서울 신정 지하철 차량기지 상부 3천 가구의 소형 임대아파트를 건설한 사례를 제시했다.
하지만 철도부지 위에 지은 주택으로 소음과 진동 등의 문제점이 지적됐다. 이에 대해 "국내 건축기술과 방음·방진 발달로 소음·진동 문제는 충분히 해결 가능하다"고 강조했다.
이어 "신정차량기지 위에 건립된 양천임대아파트 거주자의 만족도 조사 결과(2011)와 관련 논문에는 거주자들의 소음·진동에 대한 불만이 거의 없는 것으로 조사됐다"고 반박했다.
하지만 정부와 한국토지주택공사(LH)가 지난 2010년 서울 망우역사 상부를 덮어 추진하려던 데크식 보금자리 주택개발사업이 주민 반대로 무산된 사례도 있어 정책점검이 필요해 보인다.
주변임대료의 3분의 1 수준으로 공급 가능성에 대해서도 "행복주택은 수도권 신규 아파트의 공급가격 중 약 60~70%를 차지하는 토지매입비가 전혀 들지 않고 토지사용료만을 납부한다"며 "또한, 건축비의 원리금(국민주택기금)을 40년 동안 연이율 3%의 저리로 상환하기에 낮은 임대료로 공급이 가능하다"고 설명했다.
행복주택 건설의 재원 조달 방법에 대해서는 "2012년 국민주택 기금운용 규모(약 37조원)와 여유자금(약 8조원)으로 운용에는 별 문제가 없다"며 "국민임대주택의 융자기간은 20년 거치, 20년 상환이나 행복주택의 융자조건은 3년 거치 37년 원리금균등상환으로 주택기금 운용에는 지장이 없다"고 밝혔다.
