토지보상엔 '딱지(수분양권)'가 있다

사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물 등을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자에 대하여 이주대책을 수립 시행한다.

다음에 후술할 이주대책은 토지이용계획, 지구여건에 따라 변경될 수 있다. 즉, 이주대책은 토지 및 지장물 보상, 영업손실 보상과 달리 사업시행자(예:토지공사, 주택공사, 지역개발공사 등)와 주민들과의 협의를 통해 결정될 사항이다.

그래서 이주대책을 포함한 보상협의를 잘하기 위해서는 보상협의회를 뒷받침하기 위해서 필요한 주민대책위의 역할이 상당히 중요하다.

이주대책은 크게 ①가옥소유자 대책, ②세입자 대책, ③생활 대책, ④협의 양도인 택지로 구분할 수 있다. 그리고 이주대책의 시행방법으로는 이주자택지 공급, 주택공급에 관한 규칙에 의한 주택특별 공급, 이주정착금 지급의 방법이 있다.

예정지구 지정 공람공고일 이전(수도권 지역의 경우, 예정지구 지정 공람공고일 1년 이전)부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 사업지구 내의 가옥을 소유하면서 계속 거주한 이로서 손실보상을 받은 자로 정의되는 가옥소유자 대책 대상자는 혜택이 많다.

여기서 무허가 건물소유자 및 법인, 단체는 가옥소유자 대책 대상자에서 제외한다. 아울러 가옥소유자 대책 대상자를 사업인정고시와는 별도로, 예정지구지정 공람공고일로 제한한 것은 위장전입 등의 불법행위를 통하여 이주자택지를 노린 투기를 방지하고 원주민을 보호하기 위한 조치로 이해된다.

이렇게 요건을 충족한 가옥소유자는 앞서 기술한 이주자택지 공급, 주택특별 공급, 이주정착금 중 하나를 선택할 수 있다.

이주자택지 공급이란 사업시행자가 보상요건을 충족한 가옥소유자에게 생계를 같이하는 1세대를 기준으로 단독주택지 1필지[165m²(50평)~330m²(100평)]를 조성원가 이하 수준으로 공급하는 택지를 말한다. 일명 ‘딱지’라 불린다. 이주자택지는 조성원가 이하로 공급되므로 저렴하고 프리미엄이 꾸준히 상승한다. 공급추첨 후 1회 한하여 이주자택지에 대한 수분양권의  전매가 허용된다.

주택특별 공급은 사업시행자가 이주자택지 공급대상자 중 이주자택지를 공급받을 권리를 포기하고 주택 특별공급을 요청한 자로서 분양아파트 입주자 모집공고일 현재 무주택 세대주에 한하여 해당 사업지구 내 국민주택 규모 이하(전용면적 85m² 이하)의 민영주택을 일반 분양가격으로 공급하는 것을 일컫는다.

이주정착금 지급은 이주대책대상자 중 이주자택지나 주택 특별공급을 받을 권리를 포기하고 이주정착금의 지급을 요청한자에게 보상대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30%에 해당하는 금액으로 지급하되, 그 금액이 5백만원 미만인 경우에는 5백만원으로 하고, 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 지급하는 것이다.

이와는 별도로 가옥소유자는 사업시행으로 인한 이주 손실 보상분(이주에 따른 불편)인 주거이전비와 실비 개념에서 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 이사비도 받게 된다.

주거이전비는 사업인정고시일 현재 주거용건물을 소유하고 실제 거주 후 본 사업시행으로 인하여 이주하는 자에게 통계청이 조사 ∙ 발표하는 「도시가계조사통계」의 근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비의 2월분(동일 주민등록상에 등록된 가족수를 기준으로 산정)을 지급하는 것이고 이사비는 보상계획공고일 현재 주거용 건물에 거주하는 자로서 사업시행으로 인하여 이주하게 되는 자에게 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 실비로 하되 주거용 건물 점유면적 기준에 지급하는 것이다.

그 다음으로 세입자 대책은 요건을 충족한 세입자에게 임대아파트 입주권 부여와 주거이전비 그리고 이사비를 택일하지 않고 전부 받을 수 있는 것이다. 세입자 대책 대상자는 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용건축물의 세입자로서 예정지구지정 공람공고일 3월 이전부터 거주하다가 본 사업시행으로 인하여 이주하게 되는 자이다.

그러나 '89.1.25 이후 건축된 무허가건물과 공장기숙사 및 사택 등 또는 주거용건물이 아닌 영업장의 일부에 주거공간을 마련하여 거주하거나 다른 법령에 의하여 주택입주권을 받은 세입자, 동일세대 주택소유 등 주택공급에 관한 규칙에 저촉되거나 기타 관계법령 등이 정한 요건에 해당되지 아니한 자는 제외한다.

다만 공람공고일1년 이전부터 거주하고 있는 무허가 주택 세입자에 대하여는 주거이전비를 보상한다.

임대아파트 입주권 부여는 요건을 충족한 세입자에게 임대아파트 분양시점 현재 무주택세대주에 한하여 전용면적 60m²이하의 임대아파트를 공급한다. 주거이전비는 통계청이 조사ㆍ발표하는 「도시가계조사통계」의 근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비의 4월분(동일 주민등록상에 등록된 가족수를 기준)을 지급하며 이사비는 가옥소유자의 경우처럼 거주면적에 따라 지급한다.

생활 대책은 본인 소유의 보상대상 전부를 협의에 의하여 보상을 받고 시행자가 정하는 기한까지 자진 이주한 자 중 이주자택지 공급대상자 (이주자택지를 포기하고 주택특별공급을 신청한 자 포함), 영업보상(축산보상)을 받은 자, 일정규모 이상의 영농보상을 받은 자(자경농, 임차농), 시설채소농, 화훼농에게 소규모 근린생활시설용지20 m² ~ 27 m² (6~8평) 등 상가용지를 감정가격으로 기준으로 공급하되 동일세대 내에 2인 이상의 생활대책 대상자가 있을 경우 1세대 1건만 공급하는 것을 말한다.

이주자 택지와 마찬가지로 배정받은 후 1회 한하여 생활대책에 대한 수분양권의 전매가 허용된다.

협의 양도인 택지는 지구지정 공람공고일 이전부터 사업지구 내 토지를 소유(공유지분인 경우를 포함)하여온 자로서 당해 사업지구 내에 소유한 토지(『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』제3조의 규정에 해당하는 물건이나 권리가 있는 경우에는 이를 포함)의 전부를 협의에 의하여 공사에 양도한 자 중 협의 양도한 토지의 면적이 1,000㎡ 이상(수도권 외는 400㎡이상)인 자에게 1세대 1필지, 즉 330m² 이하 규모의 주거전용 단독주택을 조성원가의 110%(수도권 지역은 감정가격 기준)로 공급하는 것을 말한다.

다만, 협의 양도인 택지공급이 이주자택지 공급, 주택특별 공급과 중복될 경우 그 원하는 바에 따라 한가지만 공급받을 수 있고(중복공급 불가) 보상대상 물건중 일부라도 협의에 응하지 않고 수용재결 등에 의해 보상받은 경우에는 협의 양도인 택지 공급이 불가하며 협의보상 현황 및 실시계획 승인 결과에 따라 협의 양도인 택지 분양가능 필지수가 대상자에 비해 부족할 경우 추첨에 의해서 분양할 수 있다.

협의양도인 택지에 대한 수분양권은 원칙적으로 전매는 불가하나 2005.12.31. 이전에 최초의 개발계획승인이 신청된 예정지구에서 공급하는 택지에 해당되는 경우에는 전매가 1회에 한하여 가능하다.

<교육안내> 
 11월19일(수) 10:00~17:00 알기 쉬운 토지보상과 세일즈 전략