토지보상시 영업손실에 대한 보상도 주목하라

공장을 가진 사업자 또는 농업을 영위하는 농민 등이 수용을 당하는 경우 토지 및 지장물 보상으로 끝나는 것일까? 아니다. 그렇게 되면 사업자나 농민 등은 미래소득에 대한 기회비용을 상실하게 된다. 따라서 토지보상법에서는 미흡하지만 영업권 보상의 일종으로 영업손실에 대한 보상을 명시하고 있다.

먼저, 영업손실의 보상대상이 되는 영업요건을 알아보자. ①사업인정고시일 이전부터 일정한 장소에서 인적 • 물적시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 행위로서 ②관계법령에 의거 허가 • 등록 • 면허 • 신고 등을 필요로 하는 경우에는 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을 ③공익사업시행 등으로 계속 할 수 없어야 한다.

구체적으로 본인의 토지로 공장을 운영하는 경우라면 사업주는 토지보상과 공장 건축물 보상 및 손실보상 등을 받는다. 사업주는 이때 손실보상으로서 휴업 또는 폐업이 불가피 할 경우 폐업할 수 있다.

공공사업 등의 시행으로 인하여 휴업하는 경우 휴업기간(3개월내)에 해당하는 영업이익에 휴업기간 중의 영업용자산에 대한 감가상각비, 유지관리비 등 고정비용, 영업시설 • 원재료• 제품 및 상품의 이전비용 및 개업비 등 영업장소 이전으로 인하여 소요되는 부대비용을 합한 금액을 보상한다.

공공사업 등의 시행으로 폐업하는 경우 최근 3년간의 평균영업이익을 기준으로 평가한 2년간의 영업이익과 고정자산, 원재료, 제품 등 매각 손실액을 더한 금액으로 보상한다. 여기서 폐업에 해당하는 경우에는 ①영업장소 또는 배후지의 특수성으로 영업소가 소재한 시 • 군 • 구 또는 인접 시 • 군 • 구로 이전하여서는 영업을 할 수 없는 경우, ②영업소가 소재한 당해 시 • 군 • 구 또는 인접 시 • 군 • 구의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우, ③도축장 등 악취 등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 영업소가 소재한 당해 시 • 군 • 구 또는 인접 시 • 군 • 구의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시 • 군 • 구청장이 인정하는 경우가 있다. 따라서 특별한 경우가 아니면 폐업보상이 되는 경우가 드물다.

불법행위를 방지를 위하여 무허가건축물 소유자에 대하여는 영업보상 및 주거이전비 보상을 배제한다. 그러나 무허가건축물 임차인이 사업인정고시일 1년 이전부터 사업자 등록을 하고 정상적으로 행하고 있는 영업에 대하여는 1천만원 이내의 영업보상금을 지급하고, 공익사업에 관한 고시 등이 있기 1년 이전부터 거주하고 있는 무허가주택 세입자에 대하여는 주거이전비를 보상한다.

아울러 종업원에 대해서는 휴직 및 실직보상을 해준다. 사업인정고시일 당시 사업시행지구 안의 사업장에서 3월이상 근무한 근로자(소득세법에 의한 소득세가 원천징수된 자에 한함)로서 근로 장소의 이전으로 일정기간 휴직하게 된 경우에는 휴직일수(휴직일수가 90일을 넘는 경우에는 90일로 봄)에『근로기준법』에 의한 평균 임금의 70퍼센트에 해당하는 금액을 곱한 금액을 보상(※평균 임금의 70%에 해당하는 금액이 근로기준법에 의한 통상임금을 초과하는 경우에는 통상임금을 기준으로 함)한다. 근로 장소의 폐지 등으로 인하여 직업을 상실하게 된 경우에는『근로 기준법』에 의한 평균임금의 90일분에 해당하는 금액을 지급한다.

영업손실 보상 중 농어민에 대한 보상은 중요하므로 따로 기술한다. 농업손실에 대한 보상은 사업인정고시일 현재 예정지역에 편입되는 농지의 면적에 통계청이 매년 조사 발표하는 농가경제조사통계에 의하여 산출한 도별 단위경작면적당 연간 농작물의 수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 지급한다. 여기서 실제소득을 입증하는 경우 실제소득의 2년분을 곱한 금액으로 하되, 재배작물의 종류와는 무관하다.

농업손실 보상의 지급대상은 농지의 소유자가 사업인정고시일 현재 당해지역에 거주하는 농민인 경우, 농지 소유자와 실제 경작자간의 협의가 성립된 경우 협의내용에 따라 보상하고, 협의가 성립하지 않을 경우 각각 50%에 해당하는 금액을 보상하며 농지의 소유자가 당해지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제 경작자에게 보상한다. 아울러 보상협의일 또는 수용재결일 당시에 경작을 하고 있지 아니하는 경우는 농지 소유자가 당해지역에 거주하는 농민인 경우에 한하여 농지소유자에게 보상한다.

그러나 다음의 경우에는 농업손실보상을 하지 않는다. ①사업인정고시일 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지, ②토지이용계획, 주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지, ③타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지, ④농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지, ⑤토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지 등이다.

토지 위에 농작물이 있는 경우 수확기 이전에 당해 토지를 사용할 때에는 농작물을 보상하되,  그 손실액은 농작물의 제반요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상한다. 농지의 2/3이상에 해당하는 면적이 공익사업지구에 편입됨으로 인하여 당해지역에서 영농을 계속할 수 없게 된 경우 농기구에 대하여는 매각 손실액을 평가하여 보상한다.

그 다음으로 이농비 보상으로 공공사업의 시행으로 농업을 계속할 수 없게 되어 다른 지역으로 이주하는 경우에 지급 받을 보상금이 없거나 지급 받을 다른 보상금 총액이 가족수에 따른 1년분의 평균 미달하는 자에 한하여 지급한다. 즉, 다른 보상금이 없는 농업인은 가족수에 따른 1년분의 평균생계비를 지급하며 다른 보상금 총액이 가족수에 따른 1년분의 평균생계비에 미달하는 농업인은 가족수에 따른 1년분의 평균생계비에서 다른 보상금 총액을 차감하여 지급한다.

그 다음으로 축산업에 대한 손실액은 영업 손실의 보상 방법을 준용하여 평가한 금액(휴업손실액, 시설이전비, 가축운반비 등)으로 보상하며 축산업 보상의 대상은 다음과 같다. ①축산법에 의하여 신고한 종축업 • 부화업, ②기준사육마리수(닭 200마리, 토끼 150마리, 오리 150마리, 돼지 20마리, 소 5마리, 사슴 15마리, 염소 • 양 20마리, 꿀벌 20군) 이상의 가축을 기르는 경우, ③위의 기준사육마리수 미만의 가축을 기르는 경우로서 그 가축의 기준 마리 수에 대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가 1이상인 경우 (ex. 소 4마리와 양 10마리를 기르는 경우 : 4/5+10/20가 1보다 크기 때문에 보상 대상임). 상기 축산업의 손실보상 대상이 되지 아니하는 가축에 대하여는 이전비로 평가하여 보상한다.

마지막으로 영업 • 영농 • 축산 손실 보상 외에 권리보상이 있다. 광업권 보상은 조업 중인 광산이 토지가 편입되어 휴업하는 경우는 휴업기간에 해당하는 영업이익(최근 3년간의 연평균 영업이익)을 기준으로 평가하여 보상한다. 매장량이 없어 휴업중인 광산은 손실이 없는 것으로 보아 보상하지 않는다.  어업권 보상은 ‘내수면 어업법’에 의하여 면허 • 허가를 받거나 신고를 하고 어업을 하는 경우 ‘수산업법시행령’에 의거 보상한다.

<교육안내> 
 10월09일(목) 10:00~17:00 알기 쉬운 토지보상과 세일즈 전략