토지보상의 기본원칙과 절차를 짚어보다

토지보상의 기준과 절차는 「공공기관지방이전에 따른 혁신도시건설지원 특별법」과 같은 특별법을 제외하고는『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』(이하 ‘토지보상법’)에 의한다. 토지보상법에 기술되어 있는 내용은 개략적으로 다음과 같다.






위의 토지보상법에 의하는 구체적인 내용은 후속 칼럼에서 기술하기로 하고 여기서 미리 알아두어야 하는 사항은 토지 등의 보상 및 영업손실 보상은 토지보상법에 의하지만 이주대책 등의 지역주민과 직접 관련되는 사항은 사업시행자 및 지방자치단체 등이 원주민을 우선하여 지역주민과 협의할 사항인 것이다.  즉, 이주대책 등은 각 사업마다 달라질 수 있다는 것이다.

토지보상은 사업시행자(예 : 한국토지공사, 한국주택공사, 전남개발공사 등)가 담당하며 사전보상, 개인별 보상, 일괄보상, 현금보상(부재지주는 일부 예외)이 원칙이다.

그러면 토지보상에서 가장 중요한 토지보상금 지급방법에 대해 알아보자. 앞서 원칙에서 기술한 바와 같이 토지 및 지장물 보상, 영업손실 보상, 이주대책 등 거의 대부분 보상은 현금보상이 원칙이다. 그러나 「토지보상」 중 채권으로 보상하는 경우가 있다.

첫번째 경우는 토지소유자 또는 관계인(현지인)이 채권보상을 원하는 경우이며, 두번째 경우는 부재부동산 소유자(부재지주)의 토지로서 보상금액이 현금보상분(1억 + 양도소득세 상당액)을 초과하는 경우이다. 여기서 토지보상법에 의하는 「부재부동산 소유자」란 사업인정고시일부터 계속하여 토지소재지 시•구 또는 읍•면 및 연접 시•구 또는 읍•면에 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니하거나 등록을 한 경우라도 사실상 거주 또는 사업을 하고 있지 아니한 거주자 또는 개인사업자 를 말한다.

그런데 현행 제도는 현금으로 보상하는 것을 원칙으로 하고 있어, 보상자금이 인근지역 대토수요로 흡수되어 지가상승을 초래하고 부동산시장의 불안요인으로 작용하고 있는 실정이다. 따라서 정부는 이러한 문제점을 완화하기 위하여 토지소유자가 원하는 경우에는 당해 공익 사업의 합리적인 토지이용계획을 고려하여 토지소유자가 받을 보상금의 범위 안에서 당해 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있도록 하였다. 이른바 대토보상제도이다. 이 대토보상제도는 2007년 10월 17일부터 토지보상계획이 공고되는 지역부터 시행되었다. 이 대토보상제도의 주요 골격은 다음과 같다.
 

그 다음으로 토지보상의 절차에 대해 알아보자. 아래의 토지보상 절차도를 보면서 설명하겠다. 


 
정부가 신도시 등 개발계획을 발표하면 ‘택지개발 예정지구’나 ‘혁신도시 예정지구’ 지구 지정을 위한 ‘주민 공람’ 공고가 이어진다. ‘주민 공람’은 향후 이 지역에서 대규모 개발이 이루어지니 재산권 변동을 환기 시키는 의미에서 해당 주민들에게 개발계획을 열람하게 하는 것이다.

열람 후 대규모 개발을 공식적으로 알리는 ‘택지개발 예정지구나’ ‘혁신도시 예정지구’ 같은 지구지정이나 개발계획 인가사항 등을 관보 등에 공고한다. 지구지정 고시가 있은 후 실제 토지 이용 현황을 조사하는 ‘토지조서 및 물건조서 작성’이 이루어진다. 그 이후 ‘보상계획 공고 및 열람기간’이 이어진다.

보상계획 공고 및 열람기간’에는 보상의 시기, 방법 및 절차 등을 기재한 보상 계획을 공고하며 약 14일 동안 조사된 내용을 소유자 등이 확인하고 이의신청을 하게한다.

그 다음으로 감정평가 및 보상안내문 통보기간이 이어진다. 토지보상의 감정평가는 토지보상액은 2개 이상의 감정평가업자가 『부동산가격공시및감정평가에관한법률』에 의한 표준지공시지가를 기준으로 그 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 이용계획, 위치, 형상, 환경, 이용상황 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정된다. 이 감정평가 기간동안 토지소유자들은 자기의 주장을 관철시킬 필요가 있다. 토지소유자들은 정당한 보상을 받기 위해서 절차들이 진행되는 과정에서 토지보상, 건물∙지장물보상, 잔여지보상, 실농보상, 간접보상, 영업보상, 폐업보상, 이주대책 등 자신의 주장을 적극적으로 하고, 또 주장하는 내용을 스스로 입증해야 하는데 관련지식이 있어야 자신의 권리를 제대로 보상 받을 수 있다.

그리고 개인별 보상액 산정 통보 후 소유자와 보상계약을 체결하고 보상금을 지급하는 ‘손실보상협의 요청기간’이 돌아온다.  토지보상 협의가 시작되어 협의가 성립되면 소유권 이전 및 보상금이 지급된다. 협의가 성립되지 않으면, 토지수용위원회는 소유자 및 관계인의 의견진술을 듣고 수용할지 여부와 보상금액에 대해서 ‘재결’이라고 불리는 결정을 내리게 된다. 수용재결이 나면 수용의 효과가 발생한다. 이 같은 수용재결에 대해 불만이 있으면, 재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청해야 하며, 만약 이 이의신청마저 불만족스러운 경우에는 30일 이내에 다시 행정소송을 제기해야 한다.

그렇다면, 행정소송까지 가면 보상금을 증액 받을 가능성이 있는가?
수용재결에 의한 보상금 산정은 토지보상법에 따라 ‘수용재결일’ 당시의 가격시점을 기준으로 해야 한다. 하지만 토지수용위원회의 재결절차에서의 시가 감정은 수용재결일 이전이 기준시점이 되게 마련이다. 때문에 법원의 감정절차에서는 수용재결일 기준으로 시가 감정을 하게 된다. 이에 대해 일각에서는 “짧은 시차라도 법원 감정 시에 가치가 상승하는 경우가 많아서 무조건 보상금증액소송을 제기해야 한다”고 말하기도 한다.
하지만 수용재결일 당시를 기준으로 한 법원감정평가액이 그 이전 시점을 기준으로 한 재결감정평가액보다 작은 경우도 있으므로 주의해야 한다. 또한 소송 비용도 고려해야 한다.

지금까지 토지보상의 기본원칙 및 절차적 사항을 살펴 봤다. 여러분들도 느끼겠지만 토지보상의 내용은 너무 전문적이고 지엽적이어서 사업시행자의 해당 담당자 또는 감정평가사가 아닌 일반인들이 이해하기 상당히 어렵다. 아울러 이런 전문가들이 토지소유자 입장에서 유리한 감정평가를 기대하기란 매우 어렵다. 왜냐하면 이런 전문가들은 토지소유자들 입장에서 감정평가 하기 보다는 사업시행자 입장에서 감정평가 할 개연성이 크기 때문이다. 따라서 FC 등은 토지소유자 또는 고객 입장에서 상담해줄 수 있는 토지보상 전문가를 섭외하여 고객에게 소개 시켜야 할 것이다.

<교육안내>
09월25일(목) 10:00~17:00 알기 쉬운 토지보상과 세일즈 전략