1. 현행 과세기준

<연간 주택임대 수입금액이 2천만원 초과>

○ (월세) 소득세법 제12조 제2호, 시행령 제8조의2
-2주택 이상 보유자만 과세(기준시가 9억 원 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택은 1주택도 과세)
○ (보증금·전세금) 소득세법 제25조 제①항, 시행령 제53조
-비소형주택* 3채 이상 보유자의, 비소형주택의 보증금 및 전세금에 대해서만 과세(’11년 귀속부터)
* 비소형주택 : 전용면적 60㎡( ’16년 귀속까지 85㎡ ) 초과하거나 기준시가 3억 원 초과 주택
-간주임대료 계산방법

<주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우>
○ ’14~’18년 귀속까지 비과세하고 '19년 귀속부터 선택적 분리과세(14%)

2. 예상 질문 및 답변

〔과세기준 〕

주택임대소득 과세시 주택수의 판정방법은?

○ 주택임대소득 판정시 주택수는 국외주택을 포함하며, 부부를 합산하여 판정함

주택임대소득 과세시 주택수의 계산시점은?

○ 과세기간 중 어느 한 기간이라도 과세요건에 해당하는 주택수를 보유하고 그 중 1주택 이상을 임대하였을 경우 과세대상임

이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유한 경우에도 월세에 대하여 과세하는지?

○ 과세기간 중에 일시적으로 주택을 2개 소유하는 자의 2주택 소유기간에 해당하는 주택 임대소득은 과세되는 것임 (집행12-8의 2-4)

구분 등기된 상가와 주택이 연접되었으나 벽을 철거하여 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용하는 경우에 주택수 계산은?

○ 1주택으로 보아 주택수를 계산함 (소득세과-1241, 2010.12.14)

부부합산 국내의 2주택을 보유하다가 연중에 1주택을 보유한 부인과 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단하는가?

○ 이혼 전까지는 2주택에 해당되므로 월세에 대해 과세, 이혼 후에는 각각 1주택이 기준 시가 9억원에 해당되지 않을 경우 월세에 대하여 비과세

농촌에 농가주택 1채와 도시에 1주택을 보유하여 총 2주택을 보유하고 있는 경우에도 월세에 대하여 과세하는지?

○ 주택임대소득 판정시 주택수에는 농가주택을 제외하지 않음

다가구주택의 주택수 판정방법은?

○ 1개의 주택으로 보되 구분등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산

오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지?

○ 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득 과세

공동소유주택의 주택수 판정방법은?
○ 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산, 지분이 가장 큰 자*가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산하되 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그 소유로 계산함 * 지분이 가장 큰 자가 부부인 경우 세대별 주택수를 판단하는 양도소득세와 같은 맥락으로 주택수 판단에 있어서는 1주택으로 봄

기준시가 9억원을 초과하는 주택(이하 ‘고가주택’이라함)의 경우에는 1주택 보유자라도 월세에 대해 과세하는데 판단기준일 및 방법은?
○ 과세기간 종료일 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단하되 고가주택의 일부를 임대하는 경우에는 고가주택에 해당됨

이전에 9억원 미만인 1주택의 기준시가가 2018. 5. 30.에 9억원 초과 고가주택으로 고시된 경우 월세에 대한 과세는?
○ 과세기간 종료일 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단함으로 2018년 과세기간의 월세에 대하여 과세됨

고가주택 1주택을 형제가 각각 50%씩 보유하는 경우에 고가주택 해당여부 및 주택수 계산은?
○ 고가주택에 해당되고, 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우가 아닌 경우에는 각각 1주택을 보유한 것으로 계산함

겸용주택의 고가주택의 판단방법은?
○ 주택면적이 사업용건물면적보다 크면 전부 주택으로 보고, 주택면적이 사업용건물면적보다 작거나 같으면 주택부분외의 사업용 건물부분은 주택으로 보지 아니함 (소득세법시행령 제8조의2 제4항)

보증금 및 전세금에 대하여는 소형주택이 아닌 비소형주택을 3주택 이상 보유하여야 과세된다고 하는데 2018년 과세기간에 대한 구체적인 사례?
○ 100㎡ 주택 2채, 소형주택(기준시가 3억원 이하로서 전용면적 60㎡이하) 1채 보유시→ 보증금․전세금에 대해 비과세, 100㎡ 주택 2채, 소형주택 2채 보유시 → 보증금 ․전세금에 대해 비과세

전용면적 60㎡ 이하이고 기준시가가 3억원 이하인 경우에는 소형주택으로 보아 전세보증금 과세에서 제외하는데 판단기준일은?
○ 면적기준은 과세기간 중 전용면적이 60㎡를 초과하는 경우에는 초과하는 기간 동안에는 전세보증금 과세시 주택수에 포함하고, 가액기준은 과세기간 종료일 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단

전용면적 60㎡를 초과하거나 기준시가가 3억원을 초과하는 3주택을 보유하다가 연중에 1주택을 양도한 경우 과세대상은?
○ 1주택의 양도 전까지는 전세보증금에 대해 계산한 간주임대료와 월세수입에 대해 과세하고, 양도 후에는 월세수입에 대해서만 과세

전대 또는 전전세의 주택수 및 보증금 등에 산입할 적수계산방법?
○ 전대 또는 전전대시에 해당 임차받은 주택을 임차인의 주택으로 보고 계산하며, 보증금등에 산입할 적수의 계산은 전대 또는 전전대하고 받은 보증금 등의 적수에서 임차받기 위하여 지급한 보증금 등의 적수를 차감하여 계산함

선수임대보증금에 대한 간주임대료 계산방법은?
○ 임대사업 개시일 이후부터 간주임대료 계산 대상에 포함

공동소유주택의 간주임대료 계산방법은?
○ 공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억원을 공제

간주임대료 계산시 기장신고자는 임대사업부분에서 발생한 금융수익(수입이자, 할인료,배당금)을 차감하는데 미수수입이자는?
○ 임대보증금에 대한 이자로서 당해 과세기간에 발생했으나 수입시기 미도래분도 포함함
(소득46011-10189,2001.3.7). 다만 임대보증금 운용내역이 불분명한 수입이자는 간주임대료 계산시 차감하지 아니함

선세금을 받은 경우에 임대수입 계산방법은?
○ 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 함. 이 경우 월수의 계산에 있어 당해 계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월 미만인 경우에 1월로 하고 당해 계약기간 종료일이 속하는 달이 1월 미만인 경우에는 이를 산입하지 아니함
※ (선세금 ÷ 계약기간의 월수) × 해당 과세기간의 임대기간 월수

임차인으로부터 관리비 및 공공요금을 받은 경우 주택임대 수입금액 신고방법은?
○ 임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기료,수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 아니하며 공공요금을 제외한 청소비,난방비 등은 총수입금액에 산입(임대인 본인이 수령하는 경우에 한함)함. 다만, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과 하는 금액을 총수입금액 산입

지급받지 못한 임대료에 대해 수입금액 산입여부?
○ 자산을 임대하고 받은 소득의 수입시기는 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 경우에는 그 정해진 날, 지급일이 정해지지 아니한 경우에는 그 지급을 받은 날, 임대차 계약에 관한 쟁송(미불임대료의 청구에 관한 쟁송은 제외)에 대한 판결․화해 등으로 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 지난 기간에 대응하는 임대료상당액(지연이자와 그 밖의 손해배상금을 포함)은 판결․화해 등이 있은 날. 다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에는 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대해서는 계약 또는 관습에 따라 정해진 날임

판매 목적으로 취득한 주택을 일시적으로 대여하는 경우에도 주택임대가 과세되는지?
○ 주택임대에서 발생한 소득으로 봄

주택 취득시 담보대출을 받은 경우 지급이자에 대해 임대소득금액 계산시 필요경비에 산입이 가능한지?
○ 주택임대 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자는 필요경비에 산입. 다만 채권자가 불분명한 사채이자는 제외

주택임대소득 계산시 부부를 합산하여 주택수를 계산하는데 종합소득세 신고시에도 합산하여 신고하는지?
○ 주택수 판단의 경우에만 부부를 합산하여 계산하며, 종합소득세 신고시에는 합산하여 신고하지 아니함. 다만, 거주자 1인과 공동사업장 구성원간에 특수관계가 있는 경우 (생계를 같이 하는 자만 해당)로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등의 사유가 있는 때에는 그 특수관계인의 소득금액을 그 손익분배비율이 큰 공동사업자의 소득금액으로 보아 소득금액을 계산함 (소득세법 제43조 제3항)

주택임대사업자가 장부기장을 하지 않고 추계로 신고할 때 적용할 경비율은?
○ 경비율은 고가주택 임대(701101), 비고가주택 임대(701102), 장기임대공동주택 임대(701103), 장기임대 다가구주택 임대(701104), 전대 및 전전대 임대(701300)로 구분되며, 일반적인 비고가주택 임대(701102)의 경우 2018년 귀속의 경우 기준 경비율(전년 수입금액 24백만원 이상)은 8.7%이고 단순경비율(전년 수입금액 24백만원 미만)은 42.6%임