한국세무사고시회

복잡한 재개발·재건축, 양도세 비과세 혜택 놓치기 싫다면	2024.05.23
국세청, 양도세 비과세 실수 사례집 3편 발간 ◆…23일 국세청은 국민들이 부동산 양도 전 미리 알아두면 유용한 비과세·감면 요건, 절세 방안 등을 담은 '양도소득세 실수톡톡(talk talk)' 시리즈 3편을 공개했다. (사진=연합뉴스) #. A주택을 보유한 강세종씨는 A주택의 재개발사업이 진행되자, 사업시행인가 전인 2021년 3월 B주택을 취득해 거주했다. 이후 2024년 2월, B주택을 양도한 강세종씨는 대체주택 특례로 비과세 신고했지만 1억7300만원의 양도소득세를 내게 됐다. 대체주택은 사업시행인가일 이후에 취득해야 비과세가 가능하기 때문이었다. 이에 국세청은 "재건축 사업시행기간 중 취득한 대체주택에 대해 비과세를 적용받기 위해서는 대체주택 취득·거주·양도요건과 신축주택 거주요건을 충족해야 한다"면서 "주택 취득·양도 시점에 따라 비과세 적용이 달라지므로 이에 대한 계획을 미리 준비해야 한다"고 설명했다. 23일 국세청은 국민들이 부동산 양도 전 미리 알아두면 유용한 비과세·감면 요건, 절세 방안 등을 담은 '양도소득세 실수톡톡(talk talk)' 시리즈 3편을 공개했다. 앞서 국세청은 지난 1월에 양도세 비과세·감면을 받지 못한 대표 실수사례를, 지난 3월에는 1세대 1주택 비과세 실수사례를 소개했다. 이번에 공개된 3편은 재개발·재건축 사업이 진행되거나 주택청약에 당첨되는 경우 취득하는 조합원입주권과 분양권에 관한 내용으로 구성됐다. 조합원입주권과 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리다. 주택에 해당하지는 않지만 현행 양도소득세법에서는 각종 비과세 및 다주택 중과 여부를 판단할 때, 2006년 이후 취득한 조합원입주권과 2021년 이후 취득한 분양권을 주택 수 계산에 포함하고 있다. 국세청은 "조합원입주권과 분양권을 보유한 경우에도 비과세 규정을 두고 있지만, 적용대상과 세부요건 등에 차이가 있어 유의해야 한다"고 전했다. 한편, 양도소득세 실수톡톡 시리즈는 국세청 누리집에 별도 코너를 신설해 제공되고 있다. 국세청 공식 블로그와 페이스북 등을 통해서도 볼 수 있다. ■ 재개발·재건축 중인 주택 매수 시 취득시점 확인해야 #. 홍길동씨는 2021년 11월 원조합원으로부터 A조합원입주권을 승계취득하고, 2022년 3월 B주택을 취득해 거주했다. 2024년 2월 B주택을 양도한 홍길동씨는 대체주택 특례로 비과세 신고했지만, 조합원입주권을 관리처분계획인가일 이후에 승계취득했다는 이유로 9300만원의 양도소득세를 내야 했다. 이에 대해 국세청은 "조합원입주권을 먼저 승계취득하고 다른 주택을 나중에 취득하는 경우에는 일시적2주택, 1주택+1입주권, 대체주택 특례 등 비과세 적용이 불가하다"며 "재개발·재건축 진행 중인 주택을 매수할 때는 취득시점을 확인해야 한다"고 했다. ■ 일시적 1주택+1입주권 특례 왜 적용 못 받았을까 #. A주택을 보유한 이몽룡씨는 B조합원입주권을 취득했다. 2021년 3월 완성된 B신축주택에 거주하지 않고 2024년 2월 A주택을 양도한 이몽룡씨는 일시적 1주택+1입주권 특례로 비과세 신고했다. 그러나 해당 특례를 적용받기 위해서는 세대전원이 B신축주택에 이사해 1년 이상 거주해야하기 때문에 1억1300만원의 양도소득세가 발생했다. 신축주택에 세대전원이 이사·전입하기 어려운 경우라면, 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세가 적용된다. #. 노정음씨는 A주택과 B주택을 취득, 보유하고 있다. 2022년 3월 재건축사업으로 B주택이 조합원입주권으로 전환된 후 2024년 3월 A주택을 양도한 노정음씨는 일시적 1주택+1입주권 특례로 비과세 신고했지만 1억9800만원의 양도소득세를 내게 됐다. 신규 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우는 1주택+1입주권 특례를 적용받을 수 없었기 때문이다. 일시적 1주택+1입주권 특례는 '조합원입주권'을 승계취득한 경우에만 적용할 수 있다. 1주택을 보유한 상태에서 신규 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 수 있다. 또, 1주택 보유자가 주택을 취득했는지 조합원입주권을 취득했는지에 따라 종전주택을 양도할 때 적용되는 비과세 규정이 달라지므로 유의해야 한다. ■ 장기보유특별공제.. 부동산은 적용, 조합원입주권은 미적용 #. 고훈민씨는 2016년 5월 취득한 A주택이 입주권으로 전환된 후 A입주권을 양도하고, 주택 취득일부터 입주권 양도일까지 전체 기간에 대해 장기보유특별공제를 적용해 신고했지만 양도소득세를 추가납부하게 됐다. 조합원입주권을 양도할 때 다른 주택이 없다면 1세대 1주택 장특공제를 적용할 수 있지만, 보유·거주기간은 취득일부터 관리처분계획인가일까지로 계산하기 때문. 토지·건물 등 부동산에는 장특공제가 적용되지만 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권)에 대해서는 적용되지 않는다. 한편, 장기보유특별공제 8년 적용 시에는 양도소득세가 4400만원이지만, 4년 적용 시에는 1억300만원으로 껑충 뛴다. ■ 일시적 1주택+1분양권 특례 적용 받으려면 #. A주택을 보유한 이로운씨는 주택청약에 당첨돼 B분양권을 취득했다. B신축주택이 완성된 후 이로운씨는 소유권이전등기접수일로부터 3년 이내에 A주택을 양도하고 일시적 1주택+1분양권 특례로 비과세 신고했다. 그러나 소유권이전등기접수일이 아니라 잔금청산일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세가 가능해 1억8900만원의 양도소득세를 내야 했다. 국세청은 "1주택자가 분양권이나 조합원입주권을 취득하고 종전주택을 양도하는 경우, 분양권과 조합원입주권의 신축주택 완성일이 서로 다르기 때문에 유의해야 한다"고 짚었다. #. 도래미씨는 2021년 4월 A분양권, 2022년 4월 B주택을 순차로 취득해 보유하고 있다. 2023년 4월 A분양권이 A신축주택으로 완성되자, 2024년 4월 B주택을 양도하고 일시적 1주택+1분양권 특례에 따라 비과세 신고한 도래미씨는 5500만원의 양도소득세를 내게 됐다. 도래미씨처럼 분양권을 먼저 취득한 경우에는 해당 특례를 적용받을 수 없기 때문. 2021년 1월 1일 이후 분양권을 먼저 취득하고 다른 주택을 나중에 취득한 경우에는 일시적 2주택과 1주택+1분양권 특례 등 비과세 적용이 불가능하다. 따라서 분양권을 보유하고 있다면 분양권이 신축주택으로 완성된 이후에 다른 주택을 취득하는 것이 절세에 좋다. ■ 기본세율 적용받으려면 신축주택 완성일부터 2년 이상 보유해야 #. 1주택자인 김민국씨는 2021년 8월 B분양권을 취득했다. 2023년 3월 B신축주택이 완성되자 2024년 2월 양도한 김민국씨는 분양권 취득일로부터 2년이 지나 기본세율을 적용해 양도소득세 9300만원을 신고했다. 그러나 이 경우, 주택 보유 기간을 신축주택 완성일부터 양도일까지로 보기 때문에 김민국씨는 B신축주택을 1년 미만 보유한 것으로 간주돼 단기보유세율 70%가 적용된 2억800만원의 양도소득세를 납부하게 됐다. 국세청은 "분양권 및 승계조합원입주권으로 취득한 신축주택을 양도할 때 보유기간이 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%의 단기보유세율을 적용받기 때문에 기본세율을 적용받을 수 있도록 신축주택 완성일부터 최소 2년 이상 보유하는 것이 절세에 도움된다"고 설명했다. [저작권자 ⓒ 조세일보(http://www.joseilbo.com). 무단전재 및 재배포 금지]

복잡한 재개발·재건축, 양도세 비과세 혜택 놓치기 싫다면

2024.05.23

국세청, 양도세 비과세 실수 사례집 3편 발간

◆…23일 국세청은 국민들이 부동산 양도 전 미리 알아두면 유용한 비과세·감면 요건, 절세 방안 등을 담은 '양도소득세 실수톡톡(talk talk)' 시리즈 3편을 공개했다. (사진=연합뉴스)

#. A주택을 보유한 강세종씨는 A주택의 재개발사업이 진행되자, 사업시행인가 전인 2021년 3월 B주택을 취득해 거주했다. 이후 2024년 2월, B주택을 양도한 강세종씨는 대체주택 특례로 비과세 신고했지만 1억7300만원의 양도소득세를 내게 됐다. 대체주택은 사업시행인가일 이후에 취득해야 비과세가 가능하기 때문이었다. 이에 국세청은 "재건축 사업시행기간 중 취득한 대체주택에 대해 비과세를 적용받기 위해서는 대체주택 취득·거주·양도요건과 신축주택 거주요건을 충족해야 한다"면서 "주택 취득·양도 시점에 따라 비과세 적용이 달라지므로 이에 대한 계획을 미리 준비해야 한다"고 설명했다.

23일 국세청은 국민들이 부동산 양도 전 미리 알아두면 유용한 비과세·감면 요건, 절세 방안 등을 담은 '양도소득세 실수톡톡(talk talk)' 시리즈 3편을 공개했다.

앞서 국세청은 지난 1월에 양도세 비과세·감면을 받지 못한 대표 실수사례를, 지난 3월에는 1세대 1주택 비과세 실수사례를 소개했다. 이번에 공개된 3편은 재개발·재건축 사업이 진행되거나 주택청약에 당첨되는 경우 취득하는 조합원입주권과 분양권에 관한 내용으로 구성됐다.

조합원입주권과 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리다. 주택에 해당하지는 않지만 현행 양도소득세법에서는 각종 비과세 및 다주택 중과 여부를 판단할 때, 2006년 이후 취득한 조합원입주권과 2021년 이후 취득한 분양권을 주택 수 계산에 포함하고 있다.

국세청은 "조합원입주권과 분양권을 보유한 경우에도 비과세 규정을 두고 있지만, 적용대상과 세부요건 등에 차이가 있어 유의해야 한다"고 전했다.

한편, 양도소득세 실수톡톡 시리즈는 국세청 누리집에 별도 코너를 신설해 제공되고 있다. 국세청 공식 블로그와 페이스북 등을 통해서도 볼 수 있다.

■ 재개발·재건축 중인 주택 매수 시 취득시점 확인해야

#. 홍길동씨는 2021년 11월 원조합원으로부터 A조합원입주권을 승계취득하고, 2022년 3월 B주택을 취득해 거주했다. 2024년 2월 B주택을 양도한 홍길동씨는 대체주택 특례로 비과세 신고했지만, 조합원입주권을 관리처분계획인가일 이후에 승계취득했다는 이유로 9300만원의 양도소득세를 내야 했다.

이에 대해 국세청은 "조합원입주권을 먼저 승계취득하고 다른 주택을 나중에 취득하는 경우에는 일시적2주택, 1주택+1입주권, 대체주택 특례 등 비과세 적용이 불가하다"며 "재개발·재건축 진행 중인 주택을 매수할 때는 취득시점을 확인해야 한다"고 했다.

■ 일시적 1주택+1입주권 특례 왜 적용 못 받았을까

#. A주택을 보유한 이몽룡씨는 B조합원입주권을 취득했다. 2021년 3월 완성된 B신축주택에 거주하지 않고 2024년 2월 A주택을 양도한 이몽룡씨는 일시적 1주택+1입주권 특례로 비과세 신고했다. 그러나 해당 특례를 적용받기 위해서는 세대전원이 B신축주택에 이사해 1년 이상 거주해야하기 때문에 1억1300만원의 양도소득세가 발생했다. 신축주택에 세대전원이 이사·전입하기 어려운 경우라면, 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세가 적용된다.

#. 노정음씨는 A주택과 B주택을 취득, 보유하고 있다. 2022년 3월 재건축사업으로 B주택이 조합원입주권으로 전환된 후 2024년 3월 A주택을 양도한 노정음씨는 일시적 1주택+1입주권 특례로 비과세 신고했지만 1억9800만원의 양도소득세를 내게 됐다. 신규 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우는 1주택+1입주권 특례를 적용받을 수 없었기 때문이다.

일시적 1주택+1입주권 특례는 '조합원입주권'을 승계취득한 경우에만 적용할 수 있다. 1주택을 보유한 상태에서 신규 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 수 있다. 또, 1주택 보유자가 주택을 취득했는지 조합원입주권을 취득했는지에 따라 종전주택을 양도할 때 적용되는 비과세 규정이 달라지므로 유의해야 한다.

■ 장기보유특별공제.. 부동산은 적용, 조합원입주권은 미적용

#. 고훈민씨는 2016년 5월 취득한 A주택이 입주권으로 전환된 후 A입주권을 양도하고, 주택 취득일부터 입주권 양도일까지 전체 기간에 대해 장기보유특별공제를 적용해 신고했지만 양도소득세를 추가납부하게 됐다. 조합원입주권을 양도할 때 다른 주택이 없다면 1세대 1주택 장특공제를 적용할 수 있지만, 보유·거주기간은 취득일부터 관리처분계획인가일까지로 계산하기 때문.

토지·건물 등 부동산에는 장특공제가 적용되지만 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권)에 대해서는 적용되지 않는다. 한편, 장기보유특별공제 8년 적용 시에는 양도소득세가 4400만원이지만, 4년 적용 시에는 1억300만원으로 껑충 뛴다.

■ 일시적 1주택+1분양권 특례 적용 받으려면

#. A주택을 보유한 이로운씨는 주택청약에 당첨돼 B분양권을 취득했다. B신축주택이 완성된 후 이로운씨는 소유권이전등기접수일로부터 3년 이내에 A주택을 양도하고 일시적 1주택+1분양권 특례로 비과세 신고했다. 그러나 소유권이전등기접수일이 아니라 잔금청산일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세가 가능해 1억8900만원의 양도소득세를 내야 했다. 국세청은 "1주택자가 분양권이나 조합원입주권을 취득하고 종전주택을 양도하는 경우, 분양권과 조합원입주권의 신축주택 완성일이 서로 다르기 때문에 유의해야 한다"고 짚었다.

#. 도래미씨는 2021년 4월 A분양권, 2022년 4월 B주택을 순차로 취득해 보유하고 있다. 2023년 4월 A분양권이 A신축주택으로 완성되자, 2024년 4월 B주택을 양도하고 일시적 1주택+1분양권 특례에 따라 비과세 신고한 도래미씨는 5500만원의 양도소득세를 내게 됐다. 도래미씨처럼 분양권을 먼저 취득한 경우에는 해당 특례를 적용받을 수 없기 때문.

2021년 1월 1일 이후 분양권을 먼저 취득하고 다른 주택을 나중에 취득한 경우에는 일시적 2주택과 1주택+1분양권 특례 등 비과세 적용이 불가능하다. 따라서 분양권을 보유하고 있다면 분양권이 신축주택으로 완성된 이후에 다른 주택을 취득하는 것이 절세에 좋다.

■ 기본세율 적용받으려면 신축주택 완성일부터 2년 이상 보유해야

#. 1주택자인 김민국씨는 2021년 8월 B분양권을 취득했다. 2023년 3월 B신축주택이 완성되자 2024년 2월 양도한 김민국씨는 분양권 취득일로부터 2년이 지나 기본세율을 적용해 양도소득세 9300만원을 신고했다. 그러나 이 경우, 주택 보유 기간을 신축주택 완성일부터 양도일까지로 보기 때문에 김민국씨는 B신축주택을 1년 미만 보유한 것으로 간주돼 단기보유세율 70%가 적용된 2억800만원의 양도소득세를 납부하게 됐다.

국세청은 "분양권 및 승계조합원입주권으로 취득한 신축주택을 양도할 때 보유기간이 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%의 단기보유세율을 적용받기 때문에 기본세율을 적용받을 수 있도록 신축주택 완성일부터 최소 2년 이상 보유하는 것이 절세에 도움된다"고 설명했다.

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