◆…(이미지: 클립아트코리아 제공)
임대인 A씨는 지난 2022년 12월경 임차인 B씨와의 월세 계약(2년)이 만료돼, 계약을 2년 더 연장했다. 3년 넘게 내고 있던 월세가 부담되던 B씨는 임대인 A씨에게 월세를 전세로 변경할 수 있는지를 물었다. 이에 A씨는 "임차인의 요청대로 월세에서 전세로 전환할 경우, 기존에 받고 있던 상생임대주택 특례를 계속 적용받을 수 있는지"를 국세청에 문의했다.
이에 대해 국세청은 "전월세 전환율이 5.5%와 같거나 낮은 조건으로 전환하는 경우, 새로운 임대차 계약으로 여기지 않아 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 그대로 적용받는다"고 답변했다.
소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한1세대 1주택의 특례) 2항에 따르면 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
민감임대주택에 관한 특별법 제44조(임대료) 제4항에 따르면 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 '국토교통부령(민감임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조)'을 따른다.
민감임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조(임대보증금과 월임대료간 전환)에 따르면 임대사업자가 법 제44조제4항에 따라 임대보증금을 월임대료로 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 월임대료는 '주택임대차보호법 제7조의2'에 따른 범위를 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 또한 같다.
주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)에 따르면 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)에 따르면 ①법 제7조2의 제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다. ②법 제7조2의 제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 2퍼센트를 말한다.
[참고: 국세법령정보시스템 서면-2023-법규재산-3396]
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