◆…(사진 연합뉴스)
#. 1995년 12월, 갑(甲)씨는 서울 용산에 소재한 아파트(A)를 취득했다. 그의 어머니가 2002년 서울 성동구 소재 아파트(B)를 사면서, 둘은 따로 살았다(별도세대). 2020년 12월엔 B아파트에 대한 임대차계약을 체결, 당시 집주인은 갑씨의 엄마였다.
이듬해 7월 그의 엄마는 사망했고, B아파트는 자녀인 갑씨가 상속받았다. 이후 지난해 12월에 갑씨의 명의로 임대차계약을 갱신했고, 내년 12월 해당 아파트에 대한 임대차계약이 종료될 예정이다. 갑씨는 계약 기간이 끝난 뒤에 A아파트를 처분(상속주택 특례적용)하고, B아파트도 양도할 예정이라고 한다.
Q. 1세대가 별도세대인 직계존속으로부터 1주택을 상속받아 그 주택을 기존 임차인에게 계속 임대하거나 계약기간 만료 후 새로운 임차인에게 임대하는 경우, 피상속인의 사망 전 임대 기간을 '직전임대차계약' 포함해 상생임대주택특례를 적용할 수 있는지 여부가 갑씨는 궁금했다.
A. "상속 전 체결한 임대기간, 직전임대차계약에 해당 안돼"
현재 보유하고 있는 주택에서 실제 거주(조정대상지역 내)해야만 절세 혜택을 볼 수 있으나, 거주의 형편이 어려운 납세자들은 상생임대주택 특례(1세대 1주택 비과세)규정을 고려해볼 수 있다.
상생임대주택 특례는 ①주택을 취득한 후에 임대차계약으로 1년 6개월 이상을 임대해야 하며 ②2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 기간 중에 임대보증금(또는 임대료)의 증가율이 5% 이내로 체결하고 2년 이상 임대해야만 적용받는다. 이때 ①의 임대차계약을 '직전임대차계약' ②의계약을 '상생임대차계약'으로 본다.
갑씨의 사례에 적용한다면, 그의 어머니가 사망하기 전인 2020년 12월부터 2021년 7월까지의 기간을 현재 본인의 임대기간으로 포함할 수 있느냐의 여부다.
국세청은 "1세대가 별도세대인 직계존속으로부터 주택을 상속받은 경우로서, 상속인이 해당주택의 상속개시 전 직계존속과 기존임차인이 체결한 임대차계약의 임대인의 지위를 승계한 경우의 해당 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다"고 답했다.
유사한 세법해석은 또 있다. '주택 매매계약을 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서, 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 직전임대차계약에 해당되는지'를 묻는 질의에, 기획재정부는 "해당하지 않는다"고 했다(지난해 11월).
[참고: 국세법령정보시스템, 법규재산-4212]
[관련법령]
소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)
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