#. A씨는 2019년 9월 대구시 수성구에 소재한 주택(A주택)을 취득했다. A주택은 재개발사업이 진행됨에 따라, 사업시행기간 중 거주목적의 대체주택을 취득해서 1년 이상 거주하고 양도하면 비과세가 적용받는다. 이런 사실을 알고 있던 A씨는 좋은 매물이 있어 또 다른 주택(B주택)을 2021년 10월에 취득했다. A씨는 B주택의 임대계약을 잘하면 거주하지 않고도 비과세를 받을 수 있다는 소식을 들었지만, 자신도 이러한 혜택(상생임대주택 특례) 대상자인지 여부가 헷갈렸다.
상생임대주택 특례규정은 양도소득세의 모든 거주요건을 면제받는 것은 아니다. ①취득당시 조정대상지역인 주택의 1세대 1주택 비과세 ②임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례 ③1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용 등 3가지 혜택을 적용받기 위한 2년 이상 거주요건을 제한받지 않는 것이다.
나용선 국세상담센터 상담관은 "A씨와 같이 사업시행기간 중 거주목적으로 취득한 대체주택의 1년 이상 거주요건은 면제받지 못한다"며 "B주택은 상생임대주택 특례규정을 충족하더라도 1년 이상 거주하지 못하는 경우 양도소득세 과세대상에 해당하게 된다"고 말했다.
◆…나용선 국세상담센터 상담관
상생임대주택 특례규정의 적용범위는 앞서 언급한 '3가지 규정'에 한정, 현행 세법상 그 밖의 거주기간을 필요로 하는 규정은 적용대상에서 빠져있다. 나 상담관은 "상생임대주택 특례규정이 모든 거주요건을 면제해 주는 것으로 오해하는 분들이 있다"며 "특례 규정에 따라 2년 이상 거주요건 면제 혜택이 적용되는 주택인지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다"고 했다.
다음은 나 상담관이 기획재정부·국세청의 예규(유권해석) 중 자주 묻는 사례를 발췌해 정리한 내용이다.
[사례 1] 임차인이 법인사업자여도 괜찮나
#. B씨는 보유 중인 주택(A주택)의 새로운 임차인이 법인사업자였고 해당 법인은 직원들의 사택으로 사용할 예정이라고 들었다. 그는 A주택을 2025년 이후 양도할 계획이라고 한다. 이때 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면, 거주요건 2년 이상이 필요하다. 이에 B씨는 상생임대주택 특례규정을 고려하고 있었고, 갑자기 임차인이 법인이 됐을 때 적용이 불가한 것은 아닌지 의심이 들었다.
'상생임대주택 특례규정은 별도의 임차인에 대한 제한 규정은 없으므로, 임차인이 법인이더라도 상시 주거용도의 사택으로 사용하는 경우에는 적용대상에 해당된다.'(서면-2022-법규재산-3253, 2022년 9월 29일)
나 상담관은 유사한 사례를 꺼내며 "거주자가 소득세법 시행령 제155조의3 제1항의 요건을 모든 갖춘 주택을 한국주택토지공사에 임대하고 토지공사가 해당 주택을 상시 주거용으로 사용하는 임차인에 재임대하는 경우, 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례규정을 적용할 수 있다"고 했다.
[사례 2] 공동소유한 주택도 상생임대주택 특례가 적용되나
형제 B씨와 C씨는 별도세대를 이루고 살고 있다. 그러던 중 B씨의 권유로 형제는 공동으로 서울시 강서구 소재 주택(A주택)을 2022년 10월 취득했다. 이들은 향후 1세대 1주택 비과세를 적용받고자 했으나, 형제 모두 직업 특성상 근무지가 자주 변경되어 거주할 형편이 되지 못했다. 이에 상생임대주택 특례규정을 충족하고자 하는 계획을 마련했고, 이에 따라 공동소유한 주택도 적용대상이 되는지 국세상담센터에 문의했다.
나 상담관은 "별도세대원인 B씨와 C씨가 공동소유한 A주택도 상생임대주택 특례규정을 적용해서 거주기간의 제한 없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다"고 했다.(질의회신 사례: 서면-2022-부동산-4348, 2023년 2월 23일)
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