◆…(사진=클립아트코리아)
#. 1990년 6월 돌아가신 아버지로부터 900평 정도의 농지를 상속받은 A씨는 올해 급하게 돈이 필요해 지인에게 땅을 팔았다. 상속 당시 공시지가는 평당 3000원. 전체 공시자가는 267만원이었다. 이후 33년이라는 시간이 흘렀고, 올해 공시지가는 평당 8610원, 전체로 따지면 768만원까지 올랐다. 그리고 농지는 실제 1646만원에 팔렸다. 이제 남은 건 양도세 문제. 취득가액과 양도가액, 즉 양도차익을 어떻게 계산해야 하는지 궁금했던 A씨는 고민 끝에 국세청에 상담을 요청하기로 했다.
Q. 양도가액을 실거래가로 한다면, 취득가액은 어떻게 계산해야 하는지, 만약 취득가액을 공시지가로 한다면 양도가액도 공시가격으로 해야 하는지 궁금합니다. 아울러 양도가액은 실거래가이고 취득가액은 공시지가라면, 취득 시 필요경비(취등록세, 등기비용 등) 200만원은 그대로인지 아니면 다른 방식으로 계산해야 하는 것인지도 여쭙고 싶습니다.
A. "취득가액은 당시 공시지가, 양도가액은 실거래가로"
국세청은 질의에 대해 "상속받은 부동산에 대해 상속개시일 전후 6월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나, 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 있거나 또는 공매.경매.수용에 따른 공매.경매가액과 수용보상가액(매매가액 등)이 있는 경우에는 시가에 해당하는 것"이라고 답했다.
그러면서 "만일, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 부동산의 보충적평가방법(예: 아파트의 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격, 개별주택가격, 개별공시지가)에 따라 평가하는 것으로 판단된다"고 덧붙였다.
국세청은 이어 "현재 양도소득세는 실지거래가액으로 계산하는것이므로 양도가는 실거래가액이며, 취득가격은 상속개시일의 기준시가(개별공시지가)가 상속자산의 취득가액 시가다"며 "취득 및 양도시 지출한 필요경비 200만원은(취등록세, 등기비용, 양도당시 중개사비용) 필요경비에 포함된다"고 설명했다.
[참고법령 및 예규]
▣ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑨상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서생략) <신설 1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31, 2016.2.17, 2016.8.31, 2017.2.3, 2020.2.11>
[참고 : 국세상담센터 인터넷상담사례]
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