◆…사진은 서울 시내 한 오피스텔 모습.(사진 연합뉴스)
#. 2016년 4월 부천 소재 아파트를 공동명의로 취득한 A씨. 2019년 10월에는 2채의 오피스텔(송도 소재)을 샀다. 그해 10월 한 채는 전세 1억원, 또 다른 한 채는 월세 40만원의 임대차 계약을 맺었다. 이러한 부동산 거래가 끝난 뒤, 같은 달 두 채의 오피스텔을 민간임대주택법상 단기임대주택으로 등록했다. 두 채 모두 세무서 사업자등록도 마쳤다고 한다. "일정한 요건을 갖춘 임대주택 사업자가 거주 주택을 양도하면, 거주 주택은 비과세 특례가 가능하다"는 얘기를 들었던 A씨는 부천 아파트를 올해 3월 처분할 계획을 세웠다.
Q. 오피스텔을 민간임대주택으로 등록하지 않은 상태에서 임대차계약을 체결하고, 2019년 10월 24일 전에 민간임대주택법상 임대주택으로 등록한 뒤에 새로 체결한 임대차계약에서 임대료가 5%를 초과했을 때, 오피스텔을 장기임대주택으로 보고 '거주 주택 비과세 특례'가 가능한지 여부가 A씨는 궁금했다.
A. "임대료 5% 증액 상한 기준은 임대주택으로 등록 후 최초로 작성한 계약부터"
현재 주택을 소유한 세대가 거주 주택을 제외한 나머지 주택(아파트 제외)을 모두 주택임대사업에 사용한다면, 거주 주택을 양도했을 때 차익에 대해서는 세금을 내지 않아도 된다(양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분 과세). 임대주택이 임대 개시일 당시 기준시가 6억원 이하(수도권 외 3억원 이하), 의무 임대 기간, 임대료 인상률 5% 이내로 제한 등 요건을 갖추었을 때 비과세 혜택을 준다.
국세청은 A씨의 사례에 대해 "소득세법 시행령 제155조 20항에 따른 거주 주택 비과세 특례를 적용할 때, 임대료 5% 증액 상한의 기준이 되는 최초 임대차계약은 임대주택으로 등록한 후 최초로 작성한 표준임대차계약으로 하는 것"이라고 답했다.
이어 "이후 갱신하거나 새로 체결하는 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하인 경우, 장기임대주택의 임대료 5% 증액 상한 요건을 충족한 것으로 보고 소득세법 시행령 155조 21항을 적용한다"고 밝혔다.
유사한 사례는 또 있었다. 한 납세자는 '임대료 5% 증액 제한요건이 적용되는 최초임대료는 재등록 당시 기존 임대차계약인지, 재등록 이후 최초로 작성되는 표준임대차계약'인지 여부를 기획재정부에 물었다. 기재부는 "거주주택 비과세 특례를 적용할 때, 임대료 5% 증액 제한요건이 적용되는 임대차 계약은 재등록 이후 최초로 작성되는 표준임대차계약"이라고 했다(2022년 10월 19일 예규).
[참고: 국세법령정보시스템, 법규재산-0036]
[관련법령]
소득세법 시행령 제155조 제20항(1세대 1주택의 특례)
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