한국세무사고시회

시골집, 주택 수서 빼준다?…잘못 계산땐 '억울한 양도세' 낼수도	2022.10.20
◆…국세청은 "국민들이 자주 묻는 양도소득세 질의·답변 사례를 쉽게 풀어서 매월 안내하고 있다"고 20일 밝혔다. 사진은 서울 시내 한 부동산 중개업소에 종부세·재산세 등 상담 안내문이 붙어 있는 모습.(사진 연합뉴스) #. A씨는 2017년 3월에 시골집(농어촌주택)을 취득·보유하던 중, 지난해 7월 도시 내 주택(일반주택) 한 채를 더 샀다. A씨는 2024년 5월에 일반주택을 처분할 계획을 세웠다. A씨는 시골집에 대해 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는 요건을 갖췄다고 했다. '농어촌주택과 일반주택을 보유하다가 일반주택을 양도하면 비과세 된다'는 얘기를 들었고, 자신의 경우 일반주택을 팔았을 때 비과세(1세대 1주택) 혜택을 볼 수 있는지가 판단이 서지 않아 국세청에 문의했다. 국세청은 A씨 사례에 대해 "1세대 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세 적용이 가능하다"고 했다. '선(先) 농어촌주택 후(後) 일반주택' 이 순서로 주택을 취득했을 땐, 일반주택에 대한 '1세대 1주택의 특례'를 적용받을 수 없다는 소리다. 현재 일반주택 한 채를 보유하다가 취득한 농어촌주택은 보유 주택 수에 넣지 않는다. 도시의 주택과 농어촌주택을 함께 보유하더라도 결국 1주택자로 보는 셈이다. 다만 기간이나 장소, 규모 등 세법에서 정한 요건을 갖췄을 때다. 기간요건만 보면, 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월)부터 2022년 12월 31일까지 기간 내 농어촌주택을 취득해 3년 넘게 보유해야 한다. ◆…농어촌주택을 보유한 상태에서 일반주택을 취득·양도하는 경우 비과세 여부를 묻는 사례 관련한 세법해석.(자료 국세청) 국세청은 20일 이 같은 내용을 담은 '양도소득세 월간 질의 TOP 10(8회)'을 내놨다. 납세자들이 자주 묻는 양도세 질의·답변 내용을 실제 사례별로 정리한 자료다. 이번 자료에선 조세특례제한법상 감면, 비사업용 토지 관련한 양도소득세 비과세 특례를 묻는 사례가 담겼다. 직장과 농사일을 병행하는 B씨도 국세청 문을 두드렸다. '8년 이상 농지 소재지에서 재촌·자경하면 양도소득세 감면을 받을 수 있다'는 얘기를 들어서다. 그는 2008년 취득한 농지를 올해 12월에 양도할 예정이다. B씨의 총급여는 2008년부터 2012년까지 3700만원을 넘지 않았고, 그로부터 10년간은 초과했다고 한다. 국세청은 이 사례에 대해 "8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도일 현재 농지인 상태로 양도하는 경우 자경농지에 대한 감면을 적용받을 수 있다"면서도 "다만, 근로소득 총급여액의 합계액이 3700만원 이상인 과세기간은 경작한 기간에서 제외한다"고 답했다. 결과적으로 B씨의 자경 기간은 5년밖에 되지 않아, 해당 농지를 팔더라도 감면 혜택을 받을 수 없다. '8년 이상 축산업에 사용한 축사와 토지를 양도했을 때 양도세 감면을 받을 수 있느냐'는 질의에 국세청은 "축사용지 소재지에 거주하면서 직접 축산업에 이용한 축사용지를 폐업을 위해 양도하는 경우에 적용한 것"이라고 밝혔다. 해당 납세자는 김제시 내 축사·토지를 팔고, 정읍시로 옮겨가 축산업을 계속할 예정이라고 한다. 국세청은 "축산업 폐업이 아닌 축사시설 이전 사유로 기존 축사용지를 양도할 예정이므로 양도세 감면을 적용받을 수 없다"고 했다. ◆…경작기간 계산에서 제외하는 경우, 관련 세법해석 사례.(자료 국세청) 상속받은 농지를 직접 경작하지 않고 팔았다면, 비사업용 토지로 볼까. 2015년 8월 아버지가 직접 경작한 농지를 상속받은 C씨 사례다. 그의 아버지는 2001년부터 2015년까지 해당 농지에서 장기간 직접 경작을 했다. C씨는 "서울에 근무하고 있어 농지를 직접 경작한 사실이 없다"며 "해당 농지는 내년 10월에 팔 예정인데, 비사업용 토지로 보느냐"고 물었다. 국세청은 "직계존속이 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 받아 양도하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는다"고 답했다. 현재 피상속인이 8년 이상 재촌·자경한 상속농지를, 상속인이 양도했다면 '자경농지 감면' 혜택을 받을 수 있다. 상속한 날로부터 3년 이내 양도 땐, 상속인이 경작하지 않아도 감면대상이 된다. 다만 상속한 날로부터 3년이 지나 양도한다면, 상속인이 1년 이상 재촌·자경을 해야만 혜택을 볼 수 있다. '1세대 1주택 비과세 대상에서 제외된 주택 부수토지를 비사업용 토지로 볼 수 있는지'를 묻는 사례도 있었다. 해당 납세자가 보유한 주택면적은 50평, 부수토지는 300평이라고 한다. 국세청은 "도시지역 중 수도권 밖에 소재한 주택의 경우, 주택면적의 5배 이내의 토지를 주택부수토지로 본다"며 "주택 양도시 부수토지 300평 중 250평(주택면적의 5배)은 주택부수토지에 해당하므로 비과세를 적용하고, 나머지 50평은 과세대상"이라고 했다. 비사업용 토지에 해당한다면 기본세율에 10%를 가산한 세율이 붙는다. [저작권자 ⓒ 조세일보(http://www.joseilbo.com). 무단전재 및 재배포 금지]

시골집, 주택 수서 빼준다?…잘못 계산땐 '억울한 양도세' 낼수도

2022.10.20

◆…국세청은 "국민들이 자주 묻는 양도소득세 질의·답변 사례를 쉽게 풀어서 매월 안내하고 있다"고 20일 밝혔다. 사진은 서울 시내 한 부동산 중개업소에 종부세·재산세 등 상담 안내문이 붙어 있는 모습.(사진 연합뉴스)

#. A씨는 2017년 3월에 시골집(농어촌주택)을 취득·보유하던 중, 지난해 7월 도시 내 주택(일반주택) 한 채를 더 샀다. A씨는 2024년 5월에 일반주택을 처분할 계획을 세웠다. A씨는 시골집에 대해 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는 요건을 갖췄다고 했다. '농어촌주택과 일반주택을 보유하다가 일반주택을 양도하면 비과세 된다'는 얘기를 들었고, 자신의 경우 일반주택을 팔았을 때 비과세(1세대 1주택) 혜택을 볼 수 있는지가 판단이 서지 않아 국세청에 문의했다.

국세청은 A씨 사례에 대해 "1세대 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세 적용이 가능하다"고 했다. '선(先) 농어촌주택 후(後) 일반주택' 이 순서로 주택을 취득했을 땐, 일반주택에 대한 '1세대 1주택의 특례'를 적용받을 수 없다는 소리다.

현재 일반주택 한 채를 보유하다가 취득한 농어촌주택은 보유 주택 수에 넣지 않는다. 도시의 주택과 농어촌주택을 함께 보유하더라도 결국 1주택자로 보는 셈이다. 다만 기간이나 장소, 규모 등 세법에서 정한 요건을 갖췄을 때다. 기간요건만 보면, 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월)부터 2022년 12월 31일까지 기간 내 농어촌주택을 취득해 3년 넘게 보유해야 한다.

◆…농어촌주택을 보유한 상태에서 일반주택을 취득·양도하는 경우 비과세 여부를 묻는 사례 관련한 세법해석.(자료 국세청)

국세청은 20일 이 같은 내용을 담은 '양도소득세 월간 질의 TOP 10(8회)'을 내놨다. 납세자들이 자주 묻는 양도세 질의·답변 내용을 실제 사례별로 정리한 자료다. 이번 자료에선 조세특례제한법상 감면, 비사업용 토지 관련한 양도소득세 비과세 특례를 묻는 사례가 담겼다.

직장과 농사일을 병행하는 B씨도 국세청 문을 두드렸다. '8년 이상 농지 소재지에서 재촌·자경하면 양도소득세 감면을 받을 수 있다'는 얘기를 들어서다. 그는 2008년 취득한 농지를 올해 12월에 양도할 예정이다. B씨의 총급여는 2008년부터 2012년까지 3700만원을 넘지 않았고, 그로부터 10년간은 초과했다고 한다.

국세청은 이 사례에 대해 "8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도일 현재 농지인 상태로 양도하는 경우 자경농지에 대한 감면을 적용받을 수 있다"면서도 "다만, 근로소득 총급여액의 합계액이 3700만원 이상인 과세기간은 경작한 기간에서 제외한다"고 답했다. 결과적으로 B씨의 자경 기간은 5년밖에 되지 않아, 해당 농지를 팔더라도 감면 혜택을 받을 수 없다.

'8년 이상 축산업에 사용한 축사와 토지를 양도했을 때 양도세 감면을 받을 수 있느냐'는 질의에 국세청은 "축사용지 소재지에 거주하면서 직접 축산업에 이용한 축사용지를 폐업을 위해 양도하는 경우에 적용한 것"이라고 밝혔다. 해당 납세자는 김제시 내 축사·토지를 팔고, 정읍시로 옮겨가 축산업을 계속할 예정이라고 한다. 국세청은 "축산업 폐업이 아닌 축사시설 이전 사유로 기존 축사용지를 양도할 예정이므로 양도세 감면을 적용받을 수 없다"고 했다.

◆…경작기간 계산에서 제외하는 경우, 관련 세법해석 사례.(자료 국세청)

상속받은 농지를 직접 경작하지 않고 팔았다면, 비사업용 토지로 볼까. 2015년 8월 아버지가 직접 경작한 농지를 상속받은 C씨 사례다. 그의 아버지는 2001년부터 2015년까지 해당 농지에서 장기간 직접 경작을 했다. C씨는 "서울에 근무하고 있어 농지를 직접 경작한 사실이 없다"며 "해당 농지는 내년 10월에 팔 예정인데, 비사업용 토지로 보느냐"고 물었다. 국세청은 "직계존속이 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 받아 양도하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는다"고 답했다.

현재 피상속인이 8년 이상 재촌·자경한 상속농지를, 상속인이 양도했다면 '자경농지 감면' 혜택을 받을 수 있다. 상속한 날로부터 3년 이내 양도 땐, 상속인이 경작하지 않아도 감면대상이 된다. 다만 상속한 날로부터 3년이 지나 양도한다면, 상속인이 1년 이상 재촌·자경을 해야만 혜택을 볼 수 있다.

'1세대 1주택 비과세 대상에서 제외된 주택 부수토지를 비사업용 토지로 볼 수 있는지'를 묻는 사례도 있었다. 해당 납세자가 보유한 주택면적은 50평, 부수토지는 300평이라고 한다. 국세청은 "도시지역 중 수도권 밖에 소재한 주택의 경우, 주택면적의 5배 이내의 토지를 주택부수토지로 본다"며 "주택 양도시 부수토지 300평 중 250평(주택면적의 5배)은 주택부수토지에 해당하므로 비과세를 적용하고, 나머지 50평은 과세대상"이라고 했다. 비사업용 토지에 해당한다면 기본세율에 10%를 가산한 세율이 붙는다.

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