한국세무사고시회

다주택자가 '지방 3억 집' 팔면 중과세?…비거주 양도때 장특공제는?	2022.09.22
◆…국세청은 "국민들이 자주 묻는 양도소득세 질의·답변 사례를 쉽게 풀어서 매월 안내하고 있다"고 22일 밝혔다. 이번 자료에서는 양도세율, 장기보유특별공제 등 관련한 내용이 담겼다.(사진 연합뉴스) #. A씨는 집을 3채나 가진 다주택자다. 2010년 서울 내 주택을 사고, 2013년·2020년에는 지방(청주·전주)에 소재한 주택을 2채 샀다. 그는 내년 7월 조정대상지역(질의 당시) 내에 소재하는 지방주택 한 채를 양도할 예정이다. 청주 주택은 기준시가가 3억원을 넘고, 전주 주택은 3억원 밑이라고 한다. A씨는 '양도하는 주택이 지방에 소재하는 경우에도 중과하는지'를 국세청에 물었다. 현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 처분했다면, 양도소득세 기본세율 6~45%에 20%(3주택자 30%)를 더한 '중과세율'이 적용된다. 국세청은 A씨 사례에 대해 "수도권, 광역시, 세종시 외의 지역에 소재하는 주택 중 기준시가가 3억원 이하인 주택은 조정대상지역 내 소재하더라도 중과대상에서 제외된다"고 답했다. 다시 말해 청주 주택을 팔면 중과세율을, 전주 주택을 팔면 중과세를 적용받지 않는다. 1세대 2주택 중과 규정을 적용할 때 '수도권 밖의 지역에 소재하는 주택으로서, 해당 주택을 양도할 당시 3억원을 넘지 않은 주택은 주택 수에 산입하지 않는다'는 기획재정부 세법해석(예규, 2009년)도 있다. 국세청은 22일 이 같은 내용을 담은 '양도소득세 월간 질의 TOP 10(7회)' 자료를 내놨다. 이 자료에는 세율(다주택자 중과 포함), 장기보유특별공제 등을 묻는 사례가 담겼다. ◆…(자료 국세청) B씨는 2008년 1월 수원 소재 주택을, 2020년 12월엔 서울 소재 주택을 샀다. 그는 올해 11월 서울 주택을 팔 예정이라고 한다. 현재 정부의 부동산정책에 따라, 올 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 양도세 중과가 배제된 상태다. B씨는 국세청에 "해당 주택을 양도할 때 기본세율을 적용받느냐"고 물었다. 국세청은 이 질의에 "기본세율을 적용한다'면서 "해당 주택 양도시 보유기간이 2년 미만이므로 기본세율 적용대상이 아니며, 단기보유주택에 대한 세율 60%를 적용한다"고 답했다. 만약 종전 주택(수원)을 먼저 양도하고 신규 주택(서울)을 취득일로부터 2년 내(2022년 12월) 양도한다면 ‘일시적 2주택’으로 비과세를 받을 수 있다. 비조정대상지역 내 아파트 분양권을 양도했다면 세율은 어떻게 적용될까. 한 납세자는 "다주택자가 비조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 양도세를 중과하지 않는다고 들었다"며 "비조정대상지역 내 아파트 분양권을 양도하는 경우에도 동일하게 중과하지 않느냐"고 물었다. 주택 한 채(서울, 2017년 취득)를 소유한 C씨가 지난해 10월 당진 내 아파트 분양권을 취한 사례로, 그는 분양권을 내년 7월에 양도할 예정이라고 한다. 국세청은 "아파트 분양권의 경우 조정대상지역 여부를 불문하고 60%(보유기간 1년 미만 70%) 세율을 적용한다"고 답했다. C씨가 서울 주택을 양도하고, 분양권 취득일로부터 3년 내(2024년 10월)에 팔면 '일시적 1주택·1분양권'으로 양도세가 비과세 된다. ◆…(자료 국세청) '실제 거주하지 않은 주택을 양도했을 때 장기보유특별공제율은 어떻게 되는지'를 묻는 사례도 있었다. 2015년에 취득한 주택을 내년 1월에 양도할 예정이라고 한다. 국세청은 "2020년 1월 1일 양도분부터 1세대 1주택자의 경우 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우에는 최대 80%까지 장기보유특별공제가 가능하나, 해당 주택에 거주하지 않은 경우 적용대상이 아니다"라고 답했다. 이어 "해당 주택 양도시에는 최대 30%까지 장기보유특별공제가 가능하며, 질의자의 경우 장기보유특별공제율은 16%(보유기간 8년×연2%)"라고 했다. 상속받은 주택을 양도했을 땐 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까. 아버지로부터 지난해 2월 주택을 상속받은 D씨의 사례다. D씨의 아버지는 해당 주택을 2014년 5월에 취득했다. 그는 올해 8월에 상속받은 주택을 20억원에 팔았다. 국세청은 "상속받은 주택의 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간 계산은 상속개시일부터 양도일까지이며, 세율 적용을 위한 보유기간 계산은 피상속인의 취득일부터 양도일까지"라고 했다. 이에, D씨가 상속 주택을 양도할 때 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 미만(1년 6개월)이므로 적용대상이 아니며, 세율은 보유기간 2년 이상(8년 3개월)이므로 기본세율을 적용받는다. [저작권자 ⓒ 조세일보(http://www.joseilbo.com). 무단전재 및 재배포 금지]

다주택자가 '지방 3억 집' 팔면 중과세?…비거주 양도때 장특공제는?

2022.09.22

◆…국세청은 "국민들이 자주 묻는 양도소득세 질의·답변 사례를 쉽게 풀어서 매월 안내하고 있다"고 22일 밝혔다. 이번 자료에서는 양도세율, 장기보유특별공제 등 관련한 내용이 담겼다.(사진 연합뉴스)

#. A씨는 집을 3채나 가진 다주택자다. 2010년 서울 내 주택을 사고, 2013년·2020년에는 지방(청주·전주)에 소재한 주택을 2채 샀다. 그는 내년 7월 조정대상지역(질의 당시) 내에 소재하는 지방주택 한 채를 양도할 예정이다. 청주 주택은 기준시가가 3억원을 넘고, 전주 주택은 3억원 밑이라고 한다. A씨는 '양도하는 주택이 지방에 소재하는 경우에도 중과하는지'를 국세청에 물었다.

현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 처분했다면, 양도소득세 기본세율 6~45%에 20%(3주택자 30%)를 더한 '중과세율'이 적용된다. 국세청은 A씨 사례에 대해 "수도권, 광역시, 세종시 외의 지역에 소재하는 주택 중 기준시가가 3억원 이하인 주택은 조정대상지역 내 소재하더라도 중과대상에서 제외된다"고 답했다. 다시 말해 청주 주택을 팔면 중과세율을, 전주 주택을 팔면 중과세를 적용받지 않는다.

1세대 2주택 중과 규정을 적용할 때 '수도권 밖의 지역에 소재하는 주택으로서, 해당 주택을 양도할 당시 3억원을 넘지 않은 주택은 주택 수에 산입하지 않는다'는 기획재정부 세법해석(예규, 2009년)도 있다.

국세청은 22일 이 같은 내용을 담은 '양도소득세 월간 질의 TOP 10(7회)' 자료를 내놨다. 이 자료에는 세율(다주택자 중과 포함), 장기보유특별공제 등을 묻는 사례가 담겼다.

◆…(자료 국세청)

B씨는 2008년 1월 수원 소재 주택을, 2020년 12월엔 서울 소재 주택을 샀다. 그는 올해 11월 서울 주택을 팔 예정이라고 한다. 현재 정부의 부동산정책에 따라, 올 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 양도세 중과가 배제된 상태다. B씨는 국세청에 "해당 주택을 양도할 때 기본세율을 적용받느냐"고 물었다.

국세청은 이 질의에 "기본세율을 적용한다'면서 "해당 주택 양도시 보유기간이 2년 미만이므로 기본세율 적용대상이 아니며, 단기보유주택에 대한 세율 60%를 적용한다"고 답했다. 만약 종전 주택(수원)을 먼저 양도하고 신규 주택(서울)을 취득일로부터 2년 내(2022년 12월) 양도한다면 ‘일시적 2주택’으로 비과세를 받을 수 있다.

비조정대상지역 내 아파트 분양권을 양도했다면 세율은 어떻게 적용될까. 한 납세자는 "다주택자가 비조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 양도세를 중과하지 않는다고 들었다"며 "비조정대상지역 내 아파트 분양권을 양도하는 경우에도 동일하게 중과하지 않느냐"고 물었다. 주택 한 채(서울, 2017년 취득)를 소유한 C씨가 지난해 10월 당진 내 아파트 분양권을 취한 사례로, 그는 분양권을 내년 7월에 양도할 예정이라고 한다. 국세청은 "아파트 분양권의 경우 조정대상지역 여부를 불문하고 60%(보유기간 1년 미만 70%) 세율을 적용한다"고 답했다. C씨가 서울 주택을 양도하고, 분양권 취득일로부터 3년 내(2024년 10월)에 팔면 '일시적 1주택·1분양권'으로 양도세가 비과세 된다.

◆…(자료 국세청)

'실제 거주하지 않은 주택을 양도했을 때 장기보유특별공제율은 어떻게 되는지'를 묻는 사례도 있었다. 2015년에 취득한 주택을 내년 1월에 양도할 예정이라고 한다. 국세청은 "2020년 1월 1일 양도분부터 1세대 1주택자의 경우 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우에는 최대 80%까지 장기보유특별공제가 가능하나, 해당 주택에 거주하지 않은 경우 적용대상이 아니다"라고 답했다. 이어 "해당 주택 양도시에는 최대 30%까지 장기보유특별공제가 가능하며, 질의자의 경우 장기보유특별공제율은 16%(보유기간 8년×연2%)"라고 했다.

상속받은 주택을 양도했을 땐 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까. 아버지로부터 지난해 2월 주택을 상속받은 D씨의 사례다. D씨의 아버지는 해당 주택을 2014년 5월에 취득했다. 그는 올해 8월에 상속받은 주택을 20억원에 팔았다.

국세청은 "상속받은 주택의 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간 계산은 상속개시일부터 양도일까지이며, 세율 적용을 위한 보유기간 계산은 피상속인의 취득일부터 양도일까지"라고 했다. 이에, D씨가 상속 주택을 양도할 때 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 미만(1년 6개월)이므로 적용대상이 아니며, 세율은 보유기간 2년 이상(8년 3개월)이므로 기본세율을 적용받는다.

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