한국세무사고시회

"집주인 체납으로 공매.. 보증금 돌려 받을 수 있을까요"	2022.07.03
◆…(클립아트코리아 제공) #. 지난해 취업을 위해 지방에서 서울로 올라온 A씨는 임차보증금 1억6000만원에 원룸을 얻어 생활하고 있다. 하지만 최근 집주인의 국세체납으로 인해 집이 공매에 넘어간다는 소식을 들은 A씨. A씨는 혹시 임차보증금을 돌려 받지 못할까봐 걱정스러운 마음에 국세청에 문의를 했다. Q. 국세체납보다 빠른 선순위 임차인은 보증금을 다 돌려 받을 수 있나요? 아니면 국세가 먼저인가요? A. "소액보증금인지, 당해세인지 따져봐야" 국세청은 A씨의 질의에 대해 "국세기본법 제35조에 따라, 국세는 원칙적으로 다른 공과금이나 채권에 우선하나, 법정기일 전에 주택임대차보호법에 따른 '확정일자'를 갖춘 경우 국세의 우선권은 제한된다"고 답했다. 이어 "단, 해당 재산에 대해 부과된 세금이 종합부동산세, 상속세, 증여세(일명 당해세)인 경우는 제외된다"고 덧붙였다. 국세청은 법정기일은 신고납부 세목의 '신고한 세액'에 대해서는 '신고일'이나, 과세표준을 정부가 경정하는 경우 '고지한 세액'에 대해서는 그 '납세고지서의 발송일'이 법정기일이 되는 것이라고 설명했다. 또한, 주택임대차보호법 제8조(소액보증금 최우선변제)가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각할 때 그 매각금액 중 국세를 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정 금액으로, 임차인이 우선해 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권은 국세에 우선한다고 전했다. 극세청에 따르면 이때 소액보증금으로서 대항요건을 갖추기 위해서는 주택의 경우 주택의 인도와 전입신고(주민등록)를 마쳐야 한다. 변제대상 소액 임차보증금은 서울의 경우 1억5000만원(변제한도 5000만원)이다. 결과적으로 A씨는 보증금이 1억6000만원이기 때문에 소액보증금에 따른 최우선변제를 받을 수는 없다. 다만 집주인의 체납이 당해세가 아니고, 법정기일 전에 주택임대차보호법에 따른 확정일자를 갖추었다면 보증금을 우선적으로 돌려 받을 수 있게 된다. [참고법령] ▣ 국세기본법 제35조 【(국세의 우선)】 ① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다. <개정 2020.12.22> 1. 지방세나 공과금의 체납처분 또는 강제징수를 할 때 그 체납처분 또는 강제징수 금액 중에서 국세 및 강제징수비를 징수하는 경우의 그 지방세나 공과금의 체납처분비 또는 강제징수비 2. 강제집행·경매 또는 파산 절차에 따라 재산을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세 및 강제징수비를 징수하는 경우의 그 강제집행, 경매 또는 파산 절차에 든 비용 3. 제2항에 따른 법정기일 전에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리가 설정된 재산을 매각하여 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 권리에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 이 경우 다음 각 목에 해당하는 권리가 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명한다. 가. 전세권, 질권 또는 저당권 나. 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권 다. 납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제(代物辨濟)의 예약에 따라 채권 담보의 목적으로 가등기(가등록을 포함한다. 이하 같다)를 마친 가등기 담보권 4. 「주택임대차보호법」 제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」 제14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세를 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정 금액으로서 「주택임대차보호법」 제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」 제14조에 따라 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권 5. 사용자의 재산을 매각하거나 추심(推尋)할 때 그 매각금액 또는 추심금액 중에서 국세를 징수하는 경우에 「근로기준법」 제38조 또는 「근로자퇴직급여 보장법」 제12조에 따라 국세에 우선하여 변제되는 임금, 퇴직금, 재해보상금, 그 밖에 근로관계로 인한 채권 ② 이 조에서 "법정기일"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기일을 말한다. <개정 2020.12.22, 2020.12.29> 1. 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세[중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세 및 소득세(「소득세법」 제105조에 따라 신고하는 경우로 한정한다)를 포함한다]의 경우 신고한 해당 세액: 그 신고일 2. 과세표준과 세액을 정부가 결정·경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액(제47조의4에 따른 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 납부지연가산세와 제47조의5에 따른 원천징수 등 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 원천징수 등 납부지연가산세를 포함한다): 그 납부고지서의 발송일 [참고 : 국세상담센터 인터넷 상담 사례] [저작권자 ⓒ 조세일보(http://www.joseilbo.com). 무단전재 및 재배포 금지]

"집주인 체납으로 공매.. 보증금 돌려 받을 수 있을까요"

2022.07.03

◆…(클립아트코리아 제공)

#. 지난해 취업을 위해 지방에서 서울로 올라온 A씨는 임차보증금 1억6000만원에 원룸을 얻어 생활하고 있다. 하지만 최근 집주인의 국세체납으로 인해 집이 공매에 넘어간다는 소식을 들은 A씨. A씨는 혹시 임차보증금을 돌려 받지 못할까봐 걱정스러운 마음에 국세청에 문의를 했다.

Q. 국세체납보다 빠른 선순위 임차인은 보증금을 다 돌려 받을 수 있나요? 아니면 국세가 먼저인가요?

A. "소액보증금인지, 당해세인지 따져봐야"

국세청은 A씨의 질의에 대해 "국세기본법 제35조에 따라, 국세는 원칙적으로 다른 공과금이나 채권에 우선하나, 법정기일 전에 주택임대차보호법에 따른 '확정일자'를 갖춘 경우 국세의 우선권은 제한된다"고 답했다.

이어 "단, 해당 재산에 대해 부과된 세금이 종합부동산세, 상속세, 증여세(일명 당해세)인 경우는 제외된다"고 덧붙였다.

국세청은 법정기일은 신고납부 세목의 '신고한 세액'에 대해서는 '신고일'이나, 과세표준을 정부가 경정하는 경우 '고지한 세액'에 대해서는 그 '납세고지서의 발송일'이 법정기일이 되는 것이라고 설명했다.

또한, 주택임대차보호법 제8조(소액보증금 최우선변제)가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각할 때 그 매각금액 중 국세를 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정 금액으로, 임차인이 우선해 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권은 국세에 우선한다고 전했다.

극세청에 따르면 이때 소액보증금으로서 대항요건을 갖추기 위해서는 주택의 경우 주택의 인도와 전입신고(주민등록)를 마쳐야 한다. 변제대상 소액 임차보증금은 서울의 경우 1억5000만원(변제한도 5000만원)이다.

결과적으로 A씨는 보증금이 1억6000만원이기 때문에 소액보증금에 따른 최우선변제를 받을 수는 없다. 다만 집주인의 체납이 당해세가 아니고, 법정기일 전에 주택임대차보호법에 따른 확정일자를 갖추었다면 보증금을 우선적으로 돌려 받을 수 있게 된다.

[참고법령]

▣ 국세기본법 제35조 【(국세의 우선)】

① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다. <개정 2020.12.22>

1. 지방세나 공과금의 체납처분 또는 강제징수를 할 때 그 체납처분 또는 강제징수 금액 중에서 국세 및 강제징수비를 징수하는 경우의 그 지방세나 공과금의 체납처분비 또는 강제징수비

2. 강제집행·경매 또는 파산 절차에 따라 재산을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세 및 강제징수비를 징수하는 경우의 그 강제집행, 경매 또는 파산 절차에 든 비용

3. 제2항에 따른 법정기일 전에 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 권리가 설정된 재산을 매각하여 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 권리에 의하여 담보된 채권 또는 임대차보증금반환채권. 이 경우 다음 각 목에 해당하는 권리가 설정된 사실은 대통령령으로 정하는 방법으로 증명한다.

가. 전세권, 질권 또는 저당권

나. 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권

다. 납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제(代物辨濟)의 예약에 따라 채권 담보의 목적으로 가등기(가등록을 포함한다. 이하 같다)를 마친 가등기 담보권

4. 「주택임대차보호법」 제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」 제14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세를 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정 금액으로서 「주택임대차보호법」 제8조 또는 「상가건물 임대차보호법」 제14조에 따라 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권

5. 사용자의 재산을 매각하거나 추심(推尋)할 때 그 매각금액 또는 추심금액 중에서 국세를 징수하는 경우에 「근로기준법」 제38조 또는 「근로자퇴직급여 보장법」 제12조에 따라 국세에 우선하여 변제되는 임금, 퇴직금, 재해보상금, 그 밖에 근로관계로 인한 채권

② 이 조에서 "법정기일"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기일을 말한다. <개정 2020.12.22, 2020.12.29>

1. 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세[중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세 및 소득세(「소득세법」 제105조에 따라 신고하는 경우로 한정한다)를 포함한다]의 경우 신고한 해당 세액: 그 신고일

2. 과세표준과 세액을 정부가 결정·경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액(제47조의4에 따른 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 납부지연가산세와 제47조의5에 따른 원천징수 등 납부지연가산세 중 납부고지서에 따른 납부기한 후의 원천징수 등 납부지연가산세를 포함한다): 그 납부고지서의 발송일

[참고 : 국세상담센터 인터넷 상담 사례]

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