◆…조세일보 세금신고 가이드 홈페이지 화면.
세법에서 말하는 '주택'이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지를 포함한다.
공동소유 주택은 원칙적으로 최다지분자의 소유주택으로 계산하나, 세법개정으로 2020년 귀속부터는 연 600만원 이상의 임대소득 수입금액, 9억원 초과 주책의 30% 초과 지분 소유 등 소수지분자의 주택수에도 가산될 수 있는 경우가 있음을 유의해야 한다.
본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우 부부합산해 주택 수를 계산하지만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 ▲1부부 중 지분이 더 큰 자 ▲2지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자 등의 순서로 부부 중 1인 소유주택으로 계산된다.
주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2000만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있다.
주택임대소득은 기본적으로 분류상 사업소득에 해당한다. 사업소득은 합산 대상이지만 소액일 경우에는 선택적으로 분리 과세할 수 있도록 한 것. 대부분 분리과세를 선택하는 것이 유리하지만 상황에 따라서 합산하는 것이 유리한 경우도 있다. 분리과세를 할 경우 과세표준의 15.4%(지방세 포함)를 세금으로 납부하면 된다.
구체적으로 종합과세를 선택하면 '주택임대소득+종합과세대상 다른 소득'에 누진세율(6~45%)을 곱하지만, 분리과세를 선택하면 '2주택임대소득×14%'에 '종합과세대상 다른 소득×누진세율(6~45%)'을 더해 계산된다.
이 같이 다른 소득에 임대소득이 포함되는 종합과세 방식은 세율이 높아질 수 있기 때문에 각자 상황에 따라 유리한 방법을 선택해야 하는 것이 좋다. 홈택스에서 종합과세와 분리과세의 예상세액 비교 서비스를 제공하고 있다.
신고 전 자신이 어떤 유형의 납세자인지 파악하는 것도 중요하다.
1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세되지만, 기준시가 9억원 초과 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득에 대해선 과세가 된다. 즉 1주택자는 9억원 이하 주택에서 월세 수입이 있어도 세금을 내지 않아도 되는 것. 아울러 1주택자는 모든 보증금과 전세금도 비과세된다.
2주택이라면 기준시가와 상관없이 모든 월세 수입이 과세 대상이다. 하지만 2주택의 경우도 보증금과 전세금은 비과세 된다.
3주택 이상도 모든 월세 수입이 과세 대상이다. 여기에 비소형주택을 3채 이상 보유하고 해당 보증금과 전세금 합계가 3억원을 초과하는 경우도 과세대상에 포함된다. 소형주택이란 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말한다.
다만, 보유주택 수 등이 주택임대소득 과세대상에 해당하더라도 수익금액이 적으면 납부할 임대소득세가 없을 수 있기 때문에 신고 전 확실히 계산을 할 필요가 있다.
임대사업자등록을 했다면 사업자등록에 따른 세금혜택도 확인해야 한다.
소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율(미등록 50%→등록 60%)과 공제금액(미등록 200만원→등록 400만원)에 혜택이 있다.
아울러 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면도 받을 수 있다. 감면율은 감면대상 소득세의 30%(2호 이상 임대 시 20%), 장기일반민간임대주택 등은 75%(2호 이상 임대 시 50%)다.
다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부해야 한다.
◆…사업자등록을 한 경우와 하지 않은 경우 분리과세 세액 비교 (국세청 홈페이지)
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