한국세무사고시회

집 산 뒤, 1년내 분양권 취득땐…기존집 팔아도 비과세 없다	2022.01.06
-소득세법 시행령 개정안(부동산 등 양도소득세제, 금융세제)- ◆…1세대 1주택 1분양권 비과세 특례요건이 바뀐다. (사진 연합뉴스) 1세대 1주택자가 실거주 목적으로 분양권을 취득하더라도, 앞으로는 '종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나 분양권을 취득'해야하는 요건을 만족하지 못한다면 비과세 특례를 받을 수 없게 된다. 기획재정부는 6일 이 같은 내용을 담은 소득세법 시행령 개정안을 발표했다. 이 개정안은 입법예고(7일~20일), 국무회의를 거쳐 내달 9~15일 사이 공포될 예정이다. 현재 '1세대 1주택 1분양권' 비과세 특례를 적용할 때 크게 ①투기 목적이냐 ②실제 거주하느냐라는 잣대로 판단한다. 우선 1주택을 소유한 1세대가 분양권을 취득하고 3년 내 종전 주택을 양도했을 땐 1주택자로 본다. 고가 주택(실지거래가액 12억원 초과)이 아니라면 양도차익에 대해선 세금을 내지 않는다. 단, '종전 주택을 취득하고 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득해야 한다'는 단서가 붙는다. 이러한 조치는 투기를 막기 위함인데, 이는 ①에 해당한다. 만약 아파트 건설에 차질 등이 생겨 3년 내 기존 주택을 팔지 못하면 어떨까. 거주를 목적으로 한 주택 취득에 대해선 예외를 두고 있다(②에 해당). ▲신축 주택 완공 뒤 2년 내 ▲해당 주택으로 세대원 전원이 이사하고 ▲1년 이상 거주하며 ▲완공 후 2년 이내에 기존 주택을 팔면 1주택자로 인정된다. 앞으론 이 요건에 ▲종전 주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득했을 때도 포함된다. 기재부는 "과세형평을 높이기 위함"이라고 했다. 현재까진 실거주 목적(②에 해당)이라면 1년 내 분양권을 취득해도 비과세를 해주고 있는데, 앞으론 이러한 부분을 투기로 보겠다는 의미로 해석된다. 이 조치는 시행일 이후 취득하는 분양권부터 적용된다. 시행일이 2월 15일이라고 가정해보자. 기존 주택 취득일이 올해 1월 6일이라면, 분양권 취득일이 2월 14일까지면 1년 경과 요건이 적용 받지 않는다. 분양권 취득일이 15일 이후땐 내년 2월 16일부터 취득해야 비과세 요건에 해당된다(1년이상 거주하고 완공일로부터 2년내 양도 요건은 기존대로 충족). 분양권 취득일은 '당첨 확정일'로 본다. 양도세 보유·거주기간 특례가 적용되는 임대주택 범위가 넓어진다. 현재 공공건설임대주택, 민간건설임대주택에 세대전원이 5년 이상 거주했다면, 분양전환 후 1세대 1주택 양도세 비과세를 판단할 때 보유·거주요건 적용대상에서 제외되고 있다. 앞으론 '공공매입임대주택'도 양도세 보유·거주기간 특례가 적용되는 임대주택으로 인정된다. 또 1세대 1주택자 비과세 특례 적용을 위한 거주기간(2년)을 산정할 때 상생임대주택은 1년을 추가 거주한 것으로 인정된다. 상생임대주택은 ▲직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이내 인상+2년 이상 임대 ▲임대개시일 당시 1주택자가 보유한 기준시가 9억원 이하 주택 ▲직전 임대차계약 존재+직전 임대차기간 1년 6개월 이상이란 요건을 모두 갖춰야 한다. 다음은 소득세법 시행령 개정안 주요 내용. ■ 채권 등 취득가액 평가방법 일원화 = 채권 등의 취득가액 평가방법을 개별법으로 일원화된다. 현재는 이동평균법, 개별법 중 납세자가 신고한 방법으로 취득가액을 평가한다. ■ 손익차등형 집합투자기구에 대한 과세 규정 보완 = 손익차등형 집합투자기구의 경우 투자별로 차등해서 계산한 손익을 기준으로 소득금액을 산정한다. ■ 금융투자소득 관련 중소·중견기업 범위 변경 = 주식 양도일 현재 '중소기업 기본법'에 따른 중소기업, 주식 양도일 현재 '중견기업법'에 따른 중견기업. ■ 금융투자소득세 원천징수 관련 제도 개선 = 주식 등 소득금액 계산 시 의제취득가액을 적용한다. 단, 대주주 판단 시점에 해당 법인의 주식 등을 10억원 이상 소유한 거주자는 적용이 제외된다. 금융회사별 기본공제가 분할 적용된다. 적용기관이 하나의 금융회사 등에서 복수의 금융회사로 바뀐다. 현행은 A증권사에서 5000만원 공제라면, 앞으론 A증권사 2000만원·B증권사 3000만원씩 공제 받는다. ■ 금융회사 등이 보관 및 국세청장 요청 시 제출하는 자료 = 금융투자상품 계좌별 거래 명세서, 집행투자기구 분배소득명세서·집합투자증권 양도소득명세서, 파생결합증권 이익명세서가 추가된다. ■ 조합원입주권 적용대상 정비사업의 범위 확대 = 조합입주권 적용대상 정비사업의 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 및 소규모재개발사업이 추가된다. ■ 거주주택 비과세 및 양도소득세 중과배제 규정이 적용되는 어린이집의 범위 확대 = 가정어린이집에서 어린이집으로 확대된다. 가정어린이집 이외에도 국공립, 직장, 협동 어린이집 등도 포함된다. ■ 1세대 1주택 1조합입주권 비과세 특례요건 합리화 = 1주택을 소유한 1세대가 조합원 입주권 취득 후 3년이 지나 종전 주택을 양도했을 때 일정 요건을 갖춘다면 비과세 특례가 적용된다. 앞으론 이 요건에 '종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권 취득'이 추가된다. [저작권자 ⓒ 조세일보(http://www.joseilbo.com). 무단전재 및 재배포 금지]

집 산 뒤, 1년내 분양권 취득땐…기존집 팔아도 비과세 없다

2022.01.06

-소득세법 시행령 개정안(부동산 등 양도소득세제, 금융세제)-

◆…1세대 1주택 1분양권 비과세 특례요건이 바뀐다. (사진 연합뉴스)

1세대 1주택자가 실거주 목적으로 분양권을 취득하더라도, 앞으로는 '종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나 분양권을 취득'해야하는 요건을 만족하지 못한다면 비과세 특례를 받을 수 없게 된다.

기획재정부는 6일 이 같은 내용을 담은 소득세법 시행령 개정안을 발표했다. 이 개정안은 입법예고(7일~20일), 국무회의를 거쳐 내달 9~15일 사이 공포될 예정이다.

현재 '1세대 1주택 1분양권' 비과세 특례를 적용할 때 크게 ①투기 목적이냐 ②실제 거주하느냐라는 잣대로 판단한다. 우선 1주택을 소유한 1세대가 분양권을 취득하고 3년 내 종전 주택을 양도했을 땐 1주택자로 본다. 고가 주택(실지거래가액 12억원 초과)이 아니라면 양도차익에 대해선 세금을 내지 않는다. 단, '종전 주택을 취득하고 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득해야 한다'는 단서가 붙는다. 이러한 조치는 투기를 막기 위함인데, 이는 ①에 해당한다.

만약 아파트 건설에 차질 등이 생겨 3년 내 기존 주택을 팔지 못하면 어떨까. 거주를 목적으로 한 주택 취득에 대해선 예외를 두고 있다(②에 해당). ▲신축 주택 완공 뒤 2년 내 ▲해당 주택으로 세대원 전원이 이사하고 ▲1년 이상 거주하며 ▲완공 후 2년 이내에 기존 주택을 팔면 1주택자로 인정된다.

앞으론 이 요건에 ▲종전 주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득했을 때도 포함된다. 기재부는 "과세형평을 높이기 위함"이라고 했다. 현재까진 실거주 목적(②에 해당)이라면 1년 내 분양권을 취득해도 비과세를 해주고 있는데, 앞으론 이러한 부분을 투기로 보겠다는 의미로 해석된다.

이 조치는 시행일 이후 취득하는 분양권부터 적용된다. 시행일이 2월 15일이라고 가정해보자. 기존 주택 취득일이 올해 1월 6일이라면, 분양권 취득일이 2월 14일까지면 1년 경과 요건이 적용 받지 않는다. 분양권 취득일이 15일 이후땐 내년 2월 16일부터 취득해야 비과세 요건에 해당된다(1년이상 거주하고 완공일로부터 2년내 양도 요건은 기존대로 충족). 분양권 취득일은 '당첨 확정일'로 본다.

양도세 보유·거주기간 특례가 적용되는 임대주택 범위가 넓어진다. 현재 공공건설임대주택, 민간건설임대주택에 세대전원이 5년 이상 거주했다면, 분양전환 후 1세대 1주택 양도세 비과세를 판단할 때 보유·거주요건 적용대상에서 제외되고 있다. 앞으론 '공공매입임대주택'도 양도세 보유·거주기간 특례가 적용되는 임대주택으로 인정된다.

또 1세대 1주택자 비과세 특례 적용을 위한 거주기간(2년)을 산정할 때 상생임대주택은 1년을 추가 거주한 것으로 인정된다. 상생임대주택은 ▲직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이내 인상+2년 이상 임대 ▲임대개시일 당시 1주택자가 보유한 기준시가 9억원 이하 주택 ▲직전 임대차계약 존재+직전 임대차기간 1년 6개월 이상이란 요건을 모두 갖춰야 한다.

다음은 소득세법 시행령 개정안 주요 내용.

■ 채권 등 취득가액 평가방법 일원화 = 채권 등의 취득가액 평가방법을 개별법으로 일원화된다. 현재는 이동평균법, 개별법 중 납세자가 신고한 방법으로 취득가액을 평가한다.

■ 손익차등형 집합투자기구에 대한 과세 규정 보완 = 손익차등형 집합투자기구의 경우 투자별로 차등해서 계산한 손익을 기준으로 소득금액을 산정한다.

■ 금융투자소득 관련 중소·중견기업 범위 변경 = 주식 양도일 현재 '중소기업 기본법'에 따른 중소기업, 주식 양도일 현재 '중견기업법'에 따른 중견기업.

■ 금융투자소득세 원천징수 관련 제도 개선 = 주식 등 소득금액 계산 시 의제취득가액을 적용한다. 단, 대주주 판단 시점에 해당 법인의 주식 등을 10억원 이상 소유한 거주자는 적용이 제외된다. 금융회사별 기본공제가 분할 적용된다. 적용기관이 하나의 금융회사 등에서 복수의 금융회사로 바뀐다. 현행은 A증권사에서 5000만원 공제라면, 앞으론 A증권사 2000만원·B증권사 3000만원씩 공제 받는다.

■ 금융회사 등이 보관 및 국세청장 요청 시 제출하는 자료 = 금융투자상품 계좌별 거래 명세서, 집행투자기구 분배소득명세서·집합투자증권 양도소득명세서, 파생결합증권 이익명세서가 추가된다.

■ 조합원입주권 적용대상 정비사업의 범위 확대 = 조합입주권 적용대상 정비사업의 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 및 소규모재개발사업이 추가된다.

■ 거주주택 비과세 및 양도소득세 중과배제 규정이 적용되는 어린이집의 범위 확대 = 가정어린이집에서 어린이집으로 확대된다. 가정어린이집 이외에도 국공립, 직장, 협동 어린이집 등도 포함된다.

■ 1세대 1주택 1조합입주권 비과세 특례요건 합리화 = 1주택을 소유한 1세대가 조합원 입주권 취득 후 3년이 지나 종전 주택을 양도했을 때 일정 요건을 갖춘다면 비과세 특례가 적용된다. 앞으론 이 요건에 '종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권 취득'이 추가된다.

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