작년 매매 77억5000만원…반년새 3억원 가까이 뛴 가격에 팔려
※ 본 기사의 세금계산은 편의상 1세대 1주택 기준이며, 고령자에 대한 세액공제·장기보유에 따른 세액공제는 적용하지 않았습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울시 용산구 한남동 '한남더힐' 전용 243㎡(1층)가 지난 2월 17일 80억원에 매매됐다. 지난해 9월 같은 전용면적 1층 아파트는 77억5000만원에 팔린 것을 감안하면, 반년새 시세가 3억원 가까이 뛴 것이다. 그렇다면 시세 80억원인 집 한 채의 종부세는 어떻게 계산될까.
먼저 공시가격을 확인해야 한다(부동산공시가격알리미). 이 아파트(전용 243㎡)의 올해 공시가격은 62억2500만원이다. 1년 전(58억4000만원)보다 3억8500만원 오른 규모다.
이 금액에서 1세대 1주택 기본 공제금액 11억원(2주택 이상은 6억원)을 뺀 51억2500만원에 공정시장가액비율 95%를 곱하면 과세표준(세금을 매기는 기준금액) 48억6875만원이 나온다. 과표 12~50억원 이하는 1.6% 세율이 적용(누진공제액 포함)되는데, 이때 종부세액은 7010만원 가량 나온다.
재산세로 부과된 세액 가운데 종부세 과표에 해당하는 재산세액만큼을 빼야 한다. 재산세 중복분(1168만5000원)을 차감하고, 종부세의 20%인 농어촌특별세(1168만3000원)을 더하면 7009만8000원 가량이 종부세액이 된다. 이는 세액공제가 없다고 가정했을 때다. 이 계산법으로 작년 종부세액은 5324만8320원 가량이 된다는 점을 감안하면, 1년새 종부세액은 약 1685만원이 늘어난 셈이다. 집값이 1년도 안 돼 3억원씩 올라도 종부세 증가액은 연간 1700만원 수준이다.
최종적으로 내야 할 종부세는 이보다 적을 수 있다. 고령이거나 장기보유에 따른 세제 혜택이 있기 때문이다. 60세 이상 고령자 종부세액 공제율은 연령에 따라 20~40%, 5년 이상 장기보유 공제율은 보유 기간에 따라 20~50%가 적용된다. 두 개에 모두 해당하면 종부세액에서 최대 80%(합산공제한도)가 감면된 고지서를 받게 된다.
재산세, 지방교육세, 도시계획서 등을 합한 주택 한 채를 보유한데 따른 세금은 1억원(9249만9000원)에 육박한다. 앞선 계산식과 같은 조건으로 전년 보유세는 약 7421만원으로 추정된다.
부동산 보유세를 전년 대비 일정 비율 이상 내지 않도록 하는 '상한선' 제도도 감안해야 한다. 즉, 지방세인 재산세와 국세인 종부세를 합해서 올해에는 전년 대비 150%(조정대상 2주택·3주택 이상 300%) 이상 내지 않아도 된다. 예컨대 지난해 보유세로 7500만원을 낸 사람이 올해 세율이나 공시가격 급등으로 인해 보유세 산출세액이 1억원으로 올랐다 하더라도 상한선(1억1250만원) 적용은 받지 않는다.
과표 30억 초과~50억 이하 대상자는
현재 시점에서 과표 30억 초과~50억원 이하 구간에 해당하는 대상자를 추정하긴 어렵다. 실제 국세청의 통계연보에도 2019년까지만 공개되어 있다(2020년 결정세액은 올해 말 발표). 국세청 관계자는 "실제 종부세가 고지된 이후 납세자의 신고나 재산세 변동 등에 따라 최종 결정세액은 차이가 있을 수 있다"고 말했다.
지난 3년(2017~2019년)간 해당 과표구간의 인원은 2017년 580명, 2018년 712명, 2019년 1257명으로 매년 뚜렷한 증가세를 보이고 있다.
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