작년 매매 31억5000만원…1년새 6억원 넘게 뛴 가격에 팔려
※ 본 기사의 세금계산은 편의상 1세대1주택 기준이며, 고령자에 대한 세액공제·장기보유에 따른 세액공제는 적용하지 않았습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울시 서초구 반포동 '래미안퍼스티지' 전용 84㎡(15층)가 최근(11월 15일) 38억원에 매매됐다. 지난해 11월 같은 전용면적인 19층 아파트는 31억5000만원에 팔린 것을 감안하면, 1년새 시세가 6억원 넘게 껑충 뛴 것이다. 그렇다면 시가 30억이 넘는 집 한 채의 종부세는 어떻게 계산될까.
먼저 공시가격을 확인해야 한다(부동산공시가격알리미). 이 아파트(전용 84㎡)의 올해 공시가격은 23억7000만원이다. 1년 전(21억1100만원)보다 2억5900만원 오른 규모다.
이 금액에서 1세대 1주택 기본 공제금액 11억원(2주택 이상은 6억원)을 뺀 12억7000만원에 공정시장가액비율 95%를 곱하면 과세표준(세금을 매기는 기준금액) 12억650만원이 나온다. 과표 12~50억원 이하는 1.6% 세율이 적용(누진공제액 포함)되는데, 이때 종부세액은 1150만4000원 가량 나온다.
재산세로 부과된 세액 가운데 종부세 과표에 해당하는 재산세액만큼을 빼야 한다. 재산세 중복분(약 289만5600원)을 차감하고, 종부세의 20%인 농어촌특별세(172만1680원)을 더하면 1033만80원 가량이 종부세액이 된다. 이는 세액공제가 없다고 가정했을 때다. 이 계산법으로 작년 종부세액은 705만9888원이 된다는 점을 감안하면, 1년새 종부세액은 약 327만원이 늘어난 셈이다. 수억 원씩 집값이 오른 점을 고려할 때 '고가의 1주택자에게 세금폭탄'이 맞는지에 대한 의문을 들게 했다.
최종적으로 내야 할 종부세는 이보다 적을 수 있다. 고령자·장기보유에 따른 세제 혜택이 있기 때문이다. 60세 이상 고령자 종부세액 공제율은 연령에 따라 20~40%, 5년 이상 장기보유 공제율은 보유 기간에 따라 20~50%가 적용된다. 두 개에 모두 해당하면 종부세액에서 최대 80%(합산공제한도)가 감면된 고지서를 받게 된다.
재산세, 지방교육세, 도시계획세 등을 합한 주택 한 채를 보유한데 따른 세금은 약 1839만480원이다. 앞선 계산식과 같은 조건으로 전년 보유세는 1414만원으로 추정된다.
부동산 보유세를 전년 대비 일정 비율 이상 내지 않도록 하는 '상한선' 제도도 감안해야 한다. 다시 말해, 지방세인 재산세와 국세인 종부세를 합해서 올해에는 전년 대비 150%(조정대상 2주택·3주택 이상 300%) 이상 내지 않아도 된다. 예컨대 지난해 보유세로 1400만원을 낸 사람이 올해 세율이나 공시가격 급등으로 인해 보유세 산출세액이 1800만원으로 올랐다 하더라도 상한선(2100만원) 적용은 받지 않는다.
과표 10억 초과~12억 이하 대상자는
현재 시점에서 과표 10억 초과~12억 이하 구간에 해당하는 대상자를 가늠하기란 어렵다. 국세청 관계자는 "실제 종부세 고지 후 납세자의 신고 또는 재산세 변동 등을 반영해 최종 결정세액과는 차이가 있을 수 있다"고 말했다. 이런 이유로 국세통계연보에도 2019년까지만 공개되어 있는 상태다(2020년 결정세액은 올해 말 발표).
지난 3년(2017~2019년)간 과표 12억 이하 구간의 인원은 2017년 3998명에서 2018년 5571명, 2019년 8332명으로 매년 뚜렷한 증가세를 보이고 있다.
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