공시가격 인상, 종부세 강화로 보유세 인상은 불가피
고령자, 장기주택보유자는 종부세 확 줄지만, 다주택자는 대폭 증가
◆…조세일보 세금신고가이드 <재산세>편을 보시면 재산세 계산에 대한 세부산식을 확인할 수 있습니다. (그래픽=조세일보)
세법개정을 주도한 더불어민주당은 보유세 강화 조치가 "1세대 1주택자를 겨낭한 것이 아니고, 주택으로 시세차익을 노리는 다주택자를 겨냥한 것"이라고 방어막을 쳤지만, 보수야당인 국민의힘과 일부 언론들은 '세금폭탄'이라는 비난을 내놓았다.
반면, '나도 종부세 좀 내봤으면 좋겠다'고 하소연하는 집없는 서민들 중 일부는 폭등한 집값에 비해 보유세가 여전히 미미하다며, 자동차 보유에 과세되는 재산세 성격의 '자동차세 보다도 약하다'고 지적한다.
이에 조세일보는 지난달 25일부터 이달 4일까지 실거래가별(8억원~60억원) 아파트 보유세 변화를 11편의 기사를 통해 분석했다.
분석결과, 서울의 중위권 아파트에 해당하는 실거래가 8억원~15억원 아파트의 보유세는 21~32% 가량 오르고, 중위권보다는 가격이 높은 16억원~60억원 아파트는 적게는 34%, 많게는 65%까지 보유세가 늘어나는 것으로 분석됐다.
하지만, 1세대 1주택자 중 장기보유자와 고령층에 대해선 종부세의 상당액(최대 80%)을 감면해 주기 때문에 다주택자가 아닌 경우 계산 결과 보다 세부담은 크지 않다.
이번 분석은 편의상 서울 지역 주요 아파트를 임의로 선정했으며, 실거래가를 기준으로 작년과 올해 공시가격을 통해 재산세와 종부세를 직접 계산해 보는 방식으로 작성됐다. 아파트를 보유했을 때 실제 드는 '돈'이 얼마인지 알아보기 위해 지방교육세와 도시지역분, 농어촌특별세를 포함했다.
집값 변동폭은 각 아파트마다, 심지어 같은 동 내부에서도 다르기 때문에 올해 같은 실거래가 10억원 짜리 아파트라고 해도 세금 인상폭은 다르게 나올 수 있다. 모든 경우의 수를 다 계산할 수는 없기 때문에, 기사는 1주택1주택을 기준으로 하고 각종 세액공제를 적용하지 않고 작성됐다. 세부산식은 조세일보 <세금신고가이드>를 통해 확인할 수 있다.
■ 8억원~60억원 아파트 보유세 변화
서울시 구로구 신도림동 현대홈타운아파트(건축년도 1999년) 전용면적 59.74㎡의 최근 거래금액은 8억1500만원이다. 공시가격은 지난해 3억7600만원에서 올해 5억1900만원으로 1억4300만원(38%) 증가했다. 보유세는 지난해 77만6640원에서 올해 94만2840원으로 16만6200원(21%) 증가한다.
서울시 성북구 길음동 길음래미안1차(건축년도 2003년) 전용면적 84.96㎡의 최근 거래금액은 10억원이다. 공시가격은 지난해 4억6500만원에서 올해 6억3300만원으로 1억6800만원(36%) 증가했다. 보유세는 지난해 101만1600원에서 올해 133만9020원으로 32만7420원(32%) 증가한다. 한달에 11만원 정도의 보유세를 납부하게 되는 셈이다.
서울시 성북구 보문동6가 보문파크뷰자이 전용면적 84.99㎡(건축년도 2017년)의 최근 거래금액은 12억원이다. 공시가격은 지난해 6억100만원에서 올해 7억4000만원으로 1억3900만원(23%) 증가했다. 올해 보유세는 총 188만8944원으로 전년 147만9720원에 비해 40만9224원(28%)의 보유세를 더 부담해야 한다.
서울시 서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이 전용면적 84.971㎡(건축년도 2015년)의 최근 거래금액은 14억5000만원이다. 공시가격은 지난해 6억9800만원에서 올해 9억200만원으로 2억400만원(29%) 증가했다. 이 아파트의 경우 올해 공시가격이 9억원을 넘었기 때문에 올해부터 종부세를 내야 한다. 전년 보유세는 184만560원, 올해 보유세는 종부세 8836원을 포함해 총 239만7028원이다. 전년에 비해 55만468원(30%) 늘어나게 된다.
서울시 성동구 하왕십리동 텐즈힐아파트(1단지) 전용 84.88㎡(건축년도 2015년)의 최근 거래금액은 16억4500만원이다. 공시가격은 지난해 9억1000만원에서 올해 11억1000만원으로 2억원(21%) 증가했다. 이 아파트의 경우 지난해부터 종부세 대상이 됐다. 올해 보유세는 381만600원으로, 전년 265만7280원에 비해 115만3320원(43%) 증가하게 된다.
서울시 마포구 아현동 마포래미안푸르지오1단지 전용 84.8919㎡(건축년도 2014년)의 최근 거래금액은 18억3000만원이다. 공시가격은 지난해 10억8000만원에서 올해 12억1400만원으로 1억3400만원(12%) 증가했다. 올해 보유세는 총 504만8736원으로, 전년 376만7040원에 비해 128만1696원(34%) 증가한다.
서울시 송파구 신천동 파크리오 전용 84.9㎡(건축년도 2008년)의 최근 거래금액은 20억5000만원이다. 공시가격은 지난해 11억4500만원에서 올해 14억원으로 2억5500만원(22%) 증가했다. 올해 보유세는 총 692만4000원으로, 전년 419만1360원에 비해 273만2640원(65%) 증가한다.
서울시 서초구 서초동 래미안서초에스티지S 전용 84.8㎡(건축년도 2018년)의 최근 거래금액은 25억4000만원이다. 공시가격은 지난해 16억1800만원에서 올해 17억5400만원으로 1억3600만원(8%) 증가했다. 올해 보유세는 총 1151만5056원으로, 전년 827만6304원에 비해 323만8752원(39%) 증가하게 된다.
서울시 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡(건축년도 2009년)의 최근 거래금액은 32억원이다. 공시가격은 지난해 21억1100만원에서 올해 23억7000만원으로 2억5900만원(12%) 증가했다. 올해 보유세는 총 2149만1280원으로, 전년 1415만6808원에 비해 733만4472원(52%) 증가하게 된다.
서울시 강남구 압구정동 현대아파트(6차) 전용 144.2㎡(건축년도 1978년)의 최근 거래금액은 45억5000만원이다. 공시가격은 지난해 27억7800만원에서 올해 30억6200만원으로 2억8400만원(10%) 증가했다. 올해 보유세는 총 3479만4288원으로, 전년 2446만5744원에 비해 1032만8544원(42%) 증가한다.
서울시 용산구 한남동 한남더힐 전용 208.478㎡(건축년도 2011년)의 최근(4월) 거래금액은 60억원이다. 공시가격은 지난해 33억5900만원에서 올해 38억9000만원으로 5억3100만원(15%) 증가했다. 올해 보유세는 총 5071만1760원(월 422만원)으로, 전년 3390만5832원에 비해 1680만5928원(49%) 증가한다.
■ 고령자·장기보유자, 종부세 최대 80% 감소
기사에 나온 계산 결과는 각종 공제를 배제했기 때문에 실제 세액은 이보다 적을 가능성이 크다.
세액공제를 적용 받으면 얼마나 세부담이 줄어들까.
고령자 공제와 장기보유 공제는 모두 종부세에만 해당된다. 고령자 공제는 60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%의 공제율이 적용되며, 장기보유 공제는 5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%의 공제율이 적용된다. 두 공제를 중복해 적용받으면 최대 80%까지 공제받을 수 있다.
최근 거래금액이 20억5000만원인 송파구 신천동 파크리오 전용 84.9㎡를 예로 들어보자. 이 아파트의 올해 공시가격은 14억원으로, 보유세는 재산세 445만2000원과 종부세 247만2000원을 합해 692만4000원이 된다.
하지만 나이가 만 70세 이상인 경우 고령자 공제 40%가 적용되고 보유를 10년 이상할 경우 또 40% 공제가 적용된다. 고령자공제와 장기보유공제에서 각 82만4000원의 세금이 깎여 농특세를 포함한 종부세 합산금액은 49만4400원, 공제 전 247만원 보다 200만원 가량 종부세가 줄어든다.
만약 부부동공명의(50:50)라면 각각 7억원의 아파트를 갖고 있는 것으로 인정하기 때문에 9억원 이상 주택에 부과하는 종부세가 아예 부과되지 않는다.
최근 거래금액이 45억5000만원인 강남구 압구정동 현대아파트(6차) 전용 144.2㎡를 예로 들어 보자. 올해 공시가격은 30억6200만원으로 보유세는 재산세1063만4640원과 종부세 2415만9648원을 더해 총 3479만4288원이 된다.
하지만 종부세에 최대 공제 80%를 적용하면 고령자공제와 장기보유공제에서 각 805만3216원의 세금이 깎여 농특세를 포함한 종부세 합산금액은 483만1930원으로 줄어든다. 공제 전 2415만원 보다 1932만원 가량 종부세가 줄어 총 보유세는 1546만6570원이 되는 것이다.
부부공동명의(50:50)라면 1인당 보유세는 597만8981원으로, 둘이 합쳐 1195만7962원을 부담하면 된다.
종부세를 많이 낼수록 고령자 공제와 장기보유 공제를 받고 부부공동명의로 세액을 계산하면 상당부분 세금이 절감된다는 것이다.
하지만 다주택자의 경우 이야기가 달라진다.
올해부터 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자에 적용되는 종부세율이 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 인상되기 때문이다. 현재 서울 전 지역과 경기·인천 대부분, 지방 대도시 상당수가 조정대상지역으로 지정돼 있다.
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