■ 공시가 38% 오른 '8억원'대 아파트, 보유세는 21% 증가 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울시 구로구 신도림동 현대홈타운아파트(건축년도 1999년) 전용면적 59.74㎡의 최근 거래금액은 8억1500만원이다.

공시가격은 지난해 3억7600만원에서 올해 5억1900만원으로 1억4300만원(38%) 증가했다.

이 아파트의 경우 올해부터 적용되는 1세대1주택 6억원 이하 특례를 받을 수 있다. 정부는 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 3년간 0.05%포인트씩 인하하기로 했다. 작년까지 재산세 감면 범위에 있었더라도 올해 공시가격이 6억원을 초과했다면 이를 적용받지 못한다.

우선 지난해 재산세를 계산해 보면 공시가격은 3억7600만원이기 때문에 과세표준은 2억2560만원(재산세 공정시장가액비율 60% 적용)이 된다. 과세표준 3억원 이하 주택의 재산세 계산법은 '19만5000원+1억5000만원 초과금액의 0.25%)'

결국 이 아파트의 지난해 재산세액은 38만4000원이 된다.(세부담 상한 적용 없다고 가정) 여기에 지방교육세 7만6800원(재산세액의 20%)과 도시지역분 31만5840원(과세표준액의 0.14%)까지 추가되면 총납부액은 77만6640원이 된다.

올해 재산세를 계산해보면, 이 아파트의 올해 발표된 공시가격은 5억1900만원으로 과세표준은 3억1140만원(재산세 공정시장가액비율 60% 적용)이 된다.

지난해와 동일한 계산방법이라면 재산세액은 61만5600원(57만원+3억원 초과 금액의 0.4%).

하지만 법 개정에 따른 '1세대1주택 6억원 이하 특례'를 적용하면 45만9900원(42만원+3억원 초과 금액의 0.35%)이 재산세액이 산출된다.

계산된 산출세액을 그대로 내는 것은 아니다. 재산세 세부담 상한에 따라 전년에 비해 인상할 수 있는 폭의 한도가 정해져 있기 때문이다.

재산세의 세부담 상한은 공시가격 3억원 이하는 105%, 6억원 이하는 110%, 6억원 초과는 130%다. 결국, 전년도 재산세액이 38만4000원이기 때문에 세부담 상한 110%를 적용 받아 42만2400원이 최대 올릴 수 있는 세액이 된다. 

여기에 지방교육세(재산세액의 20%) 8만4480원과 도시지역분 43만5960원(과세표준액의 0.14%)을 합하면 총 94만2840원이 납부세액이 된다.

전년 77만6640원에 비해 16만6200원(21%)의 보유세가 증가한 것으로, 한 달에 7만8570원 꼴로 보유세를 납부하는 셈이다.

1세대 1주택자는 9억원까지 공제가 되기 때문에 종합부동산세는 부과되지 않는다.

(이 기사는 김경률 세무사의 도움을 받아 작성되었습니다.)