◆…국세상담센터 소속 국세상담관이 세법과 관련한 고객상담을 하고 있다.(사진 국세상담센터)

#. A씨는 자녀들 교육문제로 현재 살고 있는 아파트를 처분하고 이사를 가려고 한다. 하지만 적지 않은 기간이 흘러도 아파트는 팔리지 않고 있어, 지난해에 우선 분양권을 매수했다. A씨는 이러한 사실을 주위에 알렸더니 "분양권도 주택으로 포함되어서 주택을 처분했을 때 세금을 낼 수도 있다"는 말을 들었다. 불안해진 A씨는 본인의 분양에 대한 세금이 어떻게 되는지 궁금해졌다.

보유 주택 수를 계산하는 부분은 세금을 내야 하는 국민들에게 중요한 문제다. 양도소득세에서 비과세를 판단할 때나 중과(重課)세 주택 수를 판단할 때 보유 중인 주택 수로 결정되기 때문에서다. '절세냐 세금폭탄이냐'를 가늠하는 중요한 잣대인 셈이다.

작년 말까지만 해도 주택을 양도했을 때 비과세, 다주택자에 대한 중과세율을 적용할 때 주택과 조합원입주권만 보유 주택 수로 잡혔다. 부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권은 빠져있었다. 하지만 부동산에 관한 권리 간 과세형평성을 저해한다는 이유로 올해 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 비과세·다주택자 중과세율을 판단할 때 주택 수로 넣도록 세법이 바뀌었다. 

구인서 국세상담센터 상담관은 "올해 분양권의 정의가 '주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택을 공급받는 자로 선정된 지위'로 신설됐다"고 말했다.

◆…구인서 국세상담센터 상담관

분양권의 취득시기는 원분양자의 경우 당첨확정일, 전매취득시 전소유자에게 잔금지급일, 지역주택조합의 권리는 사업계획승인일, 증여의 경우 권리의무승계일이다.

이러한 취득일이 2021년 1월 1일 이후인 분양권만 주택수에 산입하므로 그 전 취득이라면 여러개의 분양권을 가지고 있더라도 1세대 1주택자는 비과세된다.

즉, 2020년 12월 31일까지 취득한 분양권이 비과세나 중과를 판단하는 주택수에 산입되는 시기는 일반적으로 입주잔금일(입주가능일이 늦다면 입주가능일)이므로 입주잔금을 완납하기 전까지는 올해 전에 취득한 분양권은 주택수에 산입되지 않는다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권(올해 이후 취득하는 경우)을 취득하면서 1주택과 1분양권이 됐다고 치자. 이 경우 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난후에 분양권을 취득하고 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야지 비과세된다. 여기서 종전주택, 분양권 모두 조정지역이든 비조정이든 상관없다. 

분양권을 취득한 날부터 3년이 지나서 양도하더라도 또한 분양권을 '1년 이상이 지난 후'라는 취득요건을 갖추지 못했어도 종전주택을 양도할 때 비과세가 가능하다.

1세대 1주택자가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득한 경우로서 분양권 취득한 날에서 3년이 지나서부터 분양권이 주택으로 완성된(사용승인일 등) 후 2년 이내 사이에 종전주택을 양도하고 세대전원이 완성된 주택에 2년 이내 입주해서 1년 이상 거주하면 종전주택은 비과세가 가능하다.

실거주 할 예정이라면 종전주택을 먼저 양도해서 비과세를 받고, 사후에 완성된 주택에 2년 이내에 입주해서 거주 1년 요건을 지켜도 비과세 된다.

오는 6월 1일부터 분양권을 양도했을 때 적용되는 세율이 크게 바뀐다. 1년 미만은 50%에서 70%로, 1년 이상~2년 미만은 40%에서 60%로 상향되고, 2년 이상은 8단계 누진세율(조정지역 분양권 50%)에서 60%로 바뀐다.

즉 6월 1일 이후 양도하는 분양권은 조정, 비조정 지역에 구분없이 1년 미만 보유 70%, 1년 이상 보유는 무조건 60% 세율이 적용된다.