◆…국세상담센터 소속 국세상담관이 세법과 관련한 고객상담을 하고 있다.(사진 국세상담센터)

#. 본인 소유 1채의 주택이 있는 A씨. 그는 올해 1월에 비조정대상지역인 제주에서 빌라 1채를 취득했고, 같은 해 3월에는 서울(조정대상지역)에 소재한 빌라 1채를 더 샀다. 빌라 2채 모두 장기임대를 등록한 상태다. 최근 A씨는 임대사업자에 대한 세금혜택을 없앤다는 얘기를 어렴풋이 들은 것 같았다고 했다. 자신이 거주하고 있는 주택 1채를 팔았을 때 차익에 대해 세금을 안 내도 되는지, 임대주택을 양도할 때 양도세 중과배제 가능한지가 궁금했다.

주택을 임대하는 사업자는 일정한 요건을 갖추게 되면, 임대주택 이외 본인이 거주(2년 이상)하는 주택을 양도했을 때 차익에 대해선 세금을 내지 않아도 된다. 거주주택을 먼저 양도하고 임대주택 요건을 사후에 충족해도 같은 혜택을 본다.

비과세 잣대인 임대주택 요건 여부를 판단하는데는 헷갈릴 수도 있다. 실제로 그간 다주택자가 2년 거주한 주택을 제외하고 나머지 주택을 모두 임대등록한 이후에 5년 이상 임대했다면, 거주주택을 양도할 때 비과세했었다. 그러나 2020년 7월 11일 이후 민특법의 단기민간임대주택 등록이 폐지되며 단기 매입임대주택 등록이 불가능해졌다.

구인서 국세상담센터 상담관은 "거주주택 양도 비과세 요건을 만족하려면 장기일반민간임대주택으로 임대주택요건을 충족해야 한다"고 말했다.

◆…구인서 국세상담센터 상담관

2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대를 등록한 아파트와 2020년 7월 11일 이후 단기에서 장기임대로 변경한 경우의 임대주택은 제외되어 거주주택 비과세가 불가능하다.

거주주택 비과세를 적용할 때 조정지역에 취득한 임대주택(아파트 제외)이라도 장기임대를 등록하고 10년(2020년 8월 18일 이후 등록은 10년, 2020년 7월 11일~8월 17일 등록은 8년)을 임대하면 거주주택 비과세가 가능하다는 내용이 예규해석에 맞춰 올해 개정세법으로 소득세법시행령 조문에 명확화됐다.

양도하는 거주주택에 세대전원이 2년 이상 거주했고, 서울·제주 빌라는 단기임대가 불가능하므로 10년 이상 장기일반민간임대등록을 했으면 된다. 납세자의 거주주택은 양도했을 때 먼저 비과세를 받고, 장기임대주택은 사후에 10년이란 임대요건을 충족해도 된다.

조정지역 내 신축 아파트(B)를 더 구입해서 4주택이 되어도 거주주택(A)과 B가 일시적 2주택 비과세 요건만 추가로 만족하면 역시 A는 비과세 가능하다. 만일 A가 조정지역 내에 있다면, B를 취득한 이후에 1년 내 A를 양도하고 1년 내 B에 대한 전입을 마쳐야 일시적 2주택 요건이 된다.

이와 달리 다주택자 중과 판단시에는 2018년 9월 14일 이후 유주택자가 조정지역에 취득한 장기일반민간임대주택은 양도시에 중과 주택에 포함된다.

A씨 사례를 적용하면 3주택 상태에서 제주 임대주택을 10년 이상 임대한 후 양도하면 중과배제가 가능하나, 서울 임대주택은 2018년 9월 14일 이후 조정지역에 취득한 유주택자의 임대주택이어서 중과세율이 적용된다.