◆…2021년 달라지는 부동산 제도. 자료=부동산114

내년부터 신규 취득한 분양권도 주택수에 포함돼 양도세가 부과될 수 있다. 장기보유특별공제에는 거주기간이 조건으로 추가되며 종합부동산세율도 최고 6%까지 높아진다. 반면 신혼부부 등 무주택 실수요자의 신청기회 확대를 위해 특별공급 소득요건이 완화되고 부실한 재건축 아파트 안전진단 보고서에 대해 과태료가 부과된다. 이와 함께 전세난 해결을 위한 공공 전세주택이 본격적으로 공급된다.

부동산114는 올해 발표된 정부의 부동산 대책이 새해부터 속속 시행되고 세제 변경 부분도 많은 만큼 사전에 관련 내용 숙지를 위해 달라질 부동산 제도를 소개했다.

양도세 조건 강화…소득·종부세율 인상

새해 첫 달부터 양도세 과세 조건이 강화되고 소득세와 종합부동산세의 세율이 인상된다. 기존에는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 비과세 여부를 판단했으나 내년 1월 1일부터 신규 취득 분양권이 주택수에 포함돼 과세 여부를 따지게 된다. 단 1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우 일시적 2주택 비과세 특례가 적용된다.

1주택자가 9억원 초과 고가주택 양도 시 적용되는 장기보유특별공제의 경우 현행 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던 것에서 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제가 이뤄진다. 이에 보유기간이 길어도 실거주기간이 짧으면 공제율이 낮아질 수 있다.

소득세 과세표준에 10억원 초과 최고 45% 세율 구간이 신설되며 종부세율도 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유 시 종부세율은 과세표준 구간별로 0.6~3.0%, 3주택 이상, 조정대상지역 2주택자는 1.2~6.0%까지 적용된다. 종부세 부담이 커져 일부 다주택자가 과세기준일인 6월 1일 전에 주택 처분에 나설 것이란 예상이 나온다. 반면 과세기준일 기준 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종합부동산세액의 최대 80%까지 공제받게 돼 1주택 소유 은퇴자의 종부세 부담은 줄어들 전망이다.

무주택 실수요자를 위해 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득요건이 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화된다. 신혼부부·생애최초 특별공급 물량 중 70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급되며 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해 130%(맞벌이 140%) 이하인 사람을 대상으로 우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정된다.

재건축 조합원 실거주 2년 충족 필요…전매제한 위반 청약 10년 정지

새해부터는 투기과열지구 내 재건축 아파트에 대해 실거주 요건과 안전진단 절차도 강화된다. 첫 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일 기준 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있게 된다. 지금까지 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 중대 사항에만 이뤄지던 처벌은 부실 작성에도 과태료가 부과되는 방식으로 개정되며 내년 안전진단을 시작하는 사업에 우선 시행된다.

2월부터는 전매제한 위반자의 경우 위장전입, 허위 임신진단서 등 공급질서 교란행위와 마찬가지로 10년간 청약자격이 제한돼 주의가 요구된다. 전매행위 알선자도 대상에 포함된다.

정부는 투기수요 차단과 실수요자 주택 당첨기회 확대를 위해 수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무도 부과할 방침이다. 거주의무기간은 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년으로 하고 민간택지에서 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년으로 한다. 다만 거주의무기간 중 해외체류·근무 등 부득이한 사유가 있다면 거주한 것으로 간주되며 만약 기간 내 이사하게 될 시 한국토지주택공사(LH) 등에 우선 매각해야 한다.

내년 4월 21일부터 시장·군수·구청장은 입주자대표회의 등 하자보수보증금 사용내역과 보증서 발급기간의 하자보수보증금 지급내역을 매년 국토부장관에게 제공하는 의무가 주어진다. 공동주택에 종사하는 경비원이 경비업무 외에도 공동주택 관리에 필요한 업무에 종사할 수 있도록 경비업법 적용 제외 규정도 신설됐다. 경비원 등 근로자를 보호하기 위해 입주자대표회의와 구성원의 관리사무소장 업무에 대한 부당 간섭의 의미를 공동주택관리법과 관련 법령을 위반한 지시를 하거나 명령하는 경우 등으로 구체화했고 입주자에도 적용해 고질적인 경비원 갑질문제를 해결하겠단 복안이다.

다주택자 양도세 중과세율 상향…전월세 신고제 시행

6월부터는 다주택자가 주택을 팔 때 양도세 중과세율이 기본세율+10~20%p에서 기본세율+20~30%p 수준으로 인상된다. 2년 미만 보유 주택과 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화되고 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수된다.

임대차3법에 포함된 전월세 신고제도 같은 달 시행될 예정이다. 계약 30일 이내에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여된다. 만약 공동으로 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과되고 일방이 신고를 거부할 경우 단독 신고도 가능하다.

내년 상반기 공공 전세 4만 9천가구 공급…3기신도시 사전청약

제도 변경 외에도 정부의 공급확대안이 본격적으로 닻을 올린다. 앞서 발표했던 공공 전세주택 11만 4000가구 물량 중 4만 9000가구가 내년 상반기 공급된다. 3개월 이상 공실인 공공임대주택 3만 9093가구(수도권 1만 5652가구)가 전세형으로 먼저 전환되며 민간건설 공공 전세주택 1만 8000가구 매입을 통해 추가 공급이 이뤄질 계획이다.

3기 신도시 등 수도권에서 본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 사전청약제도 시행된다. 7~8월 인천 계양, 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양 창릉·부천 대장·과천지구 등에서 순차 진행될 예정으로 청약자격은 본 청약과 동일 기준이 적용되며, 거주요건은 사전청약 당시 해당지역에 거주 중이면 신청할 수 있으나 본 청약 시점까지 거주기간요건을 충족해야 한다.

또 서울시에서 시범 진행 중인 공공참여형 가로주택 정비사업이 내년 6월까지 전국 통합공모를 거쳐 추진된다. 이를 통해 전국 5000가구(수도권 4000가구)의 공급이 전망되며 해당 사업 진행 시 용적률 완화, 분양가상한제 제외 등이 제공된다.