上편에서 이어집니다.

■ 시나리오Ⅲ. 내년 5월말 이전에 3주택 중 2주택을 처분할 경우 : '1주택자'의 삶

3주택자인 A씨가 내년 5월말 이전에 한 채만을 남겨두고 집을 전부 처분할 경우에는 어떻게 될까.

공동주택가격 10억원 1채에 대한 재산세는 296만4000원으로 3채 1040만원, 2채 668만원에 비해 대폭 줄어든다.

종부세에는 더 큰 변화가 있는데, A씨는 1주택자가 되었기 때문에 공제금액이 6억원에서 9억원으로 인상되고 세율도 1주택자에 대한 세율을 적용받게 된다.

즉, 10억원에 9억원을 공제한 1억원에 대해서만 세금을 내면 되는 것이다. 과세표준은 9500만원이 되고 이에 대한 세율 0.6%가 적용돼 총 납부액은 41만400원이 된다. 2채를 가지고 있을 때(2828만4294원)보다 무려 2787만원의 세금이 줄어든다.

물론 2채를 팔았기 때문에 이에 대한 양도세는 내야 한다. 1차 양도에 대한 세금은 기본세율 42%에 20%가 중과돼 6억4135만5000원이 나오고, 2차 주택에 대한 양도세는 기본세율 42%에 10%가 중과돼 5억3306만원의 세금이 부과된다.

양도세로 납부해야 되는 세금만 11억원을 훌쩍 넘어선다.

■ 시나리오Ⅳ. 내년 5월말 이전에 1주택을 증여할 경우 : 증여 취득세율 12%

집값 상승에 대한 기대감으로 인해 집을 팔기 아까운 데다, 높은 양도세가 부담되는 다주택자들은 '증여'를 통해 집을 정리하고 있다는 소식이다. 당장 증여세를 내야하지만 어차피 자녀에게 물려주려면 언젠가는 내야 될 돈이라 생각한 이들이 많아지고 있다는 것.

하지만 정부는 이 같은 '퇴로'를 차단하기 위해 부랴부랴 다주택자의 증여 취득세를 최대 12%까지 올렸고, 다주택자의 매물 유도를 위해 양도세율 인상은 내년 5월까지 유예해줬지만 증여 취득세 인상은 유예기간 없이 전격 시행하기로 했다.

A씨가 만약 내년 5월말 전 성년이 되어 따로 살고 있는 자녀에게 1주택을 증여할 경우 본인은 2주택에 대한 재산세 668만4000원을 내야 하고 종부세는 2828만4294원을 내야 한다. 1주택을 아예 처분했을 때와 본인의 부담 세액은 같다.

자녀는 새롭게 주택 1채에 대한 재산세 296만4000원과 종부세 41만400원의 보유세를 내야한다. 자녀는 또 증여세와 취득세를 내야 하는데, 증여재산가액은 시가인 20억원이 되고 여기에 세율40%를 적용해 산출세액은 6억2000만원이 나온다. 취득세율은 개정된 세율인 12%가 적용, 공동주택가격 10억원에 대해 1억2300만원의 취득세가 나온다.

자녀가 내야하는 증여세와 취득세만 7억4300만원에 달하는 셈이다. 

자녀가 미성년자일 경우 증여세 부담이 더 커진다. 미성년자의 경우 5000만원을 기본공제 받는 성인 자녀와 달리 2000만원만 공제 받기 때문에 최종 증여세액이 1200만원 늘어난 6억3200만원이 된다.

■ 시나리오Ⅴ. 내년 5월말 이후 3주택 중 1주택을 처분할 경우 : 양도세율 72%

A씨가 방향을 확실히 정하지 못해, 내년 5월말 이후 3주택 중 1주택을 처분할 경우에는 어떨게 될까.

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 세금이 매겨지기 때문에 6월 1일 당시 3주택이라면 이후 주택을 팔아도 3주택으로 계산된다. 즉, 3주택을 모두 끌고 가는 경우와 재산세(1040만원)와 종부세(6726만원)가 달라지지 않는다는 것이다.

단 1주택을 처분했기 때문에 양도세는 당연히 내야 하는데, 여기서 중요한 것은 내년 6월부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 10%p 인상된다는 점이다.

결국 A씨가 인상된 중과세율을 적용받는다면 세율 72%(기본세율 42%+30% 중과)가 적용돼 7억5108만원의 세금을 내야 한다.

이왕 주택을 정리할 것이라면 내년 6월 전에 처분하는 편이 양도세 절약 측면에서 낫다는 이야기다.