◆…서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 강남구 은마아파트를 비롯한 아파트단지 모습.(사진=연합뉴스)

8.4. 부동산안정화를 위한 고강도 세법개정으로 다주택자들의 셈법이 복잡해지고 있다.

정부의 부동산 세제 법안이 8월 4일 국회 본회의를 통과함에 따라 앞으로 다주택자의 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 세율이 한꺼번에 올라가기 때문이다.

다주택자들이 집을 사고 보유하는 것은 물론, 팔 때 남는 차익에 대해서도 세금을 더 많이 물리겠다는 것인데, 다주택자들 입장에선 비싼 대가를 치르면서도 집을 계속 보유해야 할지, 정부의 의중대로 집을 정리하고 소위 말하는 '똘똘한 1채'만 보유해야 하는지, 그것도 아니면 증여 등 다른 방법을 통해 난관(?)을 극복해야 할지, 각자 선택의 기로에 서게 된 모습이다.

쉽게 예측해 볼 수 있는 첫번째 의사결정 시나리오는 집값이 강화된 보유세(종부세, 재산세) 부담액보다 많이 상승될 것으로 예측되면 일단은 보유하는 것이 유리하다. 문제는 강화된 보유세가 주택 보유수와 총액에 따라 누진과세가 되기 때문에 계산이 좀 복잡해지므로 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 

두번째 시나리오는 주택가격이 상승하더라도 보유세 부담액보다 적게 오르거나 보합세를 유지할 경우다. 이 경우엔 집을 처분하는 것이 유리한데 내년 5월말 이전에 처분해야 양도세 중과세를 피할 수 있다.

세번째 시나리오는 주택을 처분하지 않고 자녀에게 증여하는 경우다. 자녀가 성년이고 소득이 있는 독립세대일 경우, 보유세 중과세를 피할 수 있다. 하지만 자녀가 미성년자이거나 소득이 없는 경우엔 동일세대로 보므로 보유세 중과세를 피할 수 없다.

지난 4일 국회는 본회의를 열고 다주택자(3주택 또는 조정지역 2주택)에 대한 종합부동산세 세율을 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6%로 인상하는 안을 통과시켰다. 2주택자 및 조정지역 1주택자에 대한 종부세율은 0.5~2.7%에서 0.6~3%로 인상된다. 개정된 세율이 적용된 종부세는 2021년도 납부분(과세기준일은 내년 6월 1일)부터 적용된다.

취득 단계에서는 3주택 이상자와 법인의 경우 12%의 세율이, 2주택자에 대해서는 8%의 세율이 각각 적용된다. 종전엔 3주택자까지는 주택가액에 따라 취득세율이 1~3%였고, 4주택 이상에만 중과세율 4%가 적용됐다. 1주택자는 종전과 동일하다. 취득세율 개정은 법 통과 후 곧바로 공포를 거쳐 시행될 예정이다.

집을 팔기보다 자식에게 증여하는 방법을 택하는 다주택자들의 퇴로를 차단하기 위해 증여 취득세율도 대폭 인상된다. 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내에서 공시가격 3억원 이상 주택을 증여한 경우 증여받는 사람이 내는 증여 취득세율은 3.5%에서 12%로 인상된다.    

다주택자와 단기(1~2년) 주택 보유자에 대한 양도소득세 부담도 대폭 늘어난다. 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 팔면 중과세율이 종전보다 10%p 높아져 2주택자는 20%p, 3주택자는 30%p의 양도세가 중과된다. 기본세율이 과표구간에 따라 6~42%인 점을 감안하면 최고세율은 2주택자의 경우 62%, 3주택자 이상은 72%에 달하는 것이다.

단기 거래의 경우 1년 미만 보유 주택(입주권 포함)에 대한 양도세율은 40%에서 70%로 인상되고 1년~2년 보유 주택은 기본세율 대신 60% 세율이 일괄 적용된다. 이 같은 다주택자와 단기 거래에 대한 양도세 중과는 내년 6월 1일 양도분부터 적용된다. 내년 5월 말까지 집을 팔면 현행 세율을 적용해주기로 한 것이다.

6일 조세일보(www.joseilbo.com)는 이 같은 부동산 대책이 시행됨에 따라 다주택자들이 향후 택할 수 있는 다양한 시나리오를 전문가 자문을 통해 알아봤다. 다주택자의 개별적인 상황에 따라 결과는 달라지지만, 대략적인 계산을 통해 세부담이 얼마나 변하는지 자문을 구해 본 것.

시나리오에 대한 세금 계산은 재산세제 스페셜리스트로 활동하고 있는 서현회계법인 김경률 상무(세무사)의 도움을 받았다.

계산의 편의를 위해 다주택자 A씨가 조정대상지역에 공동주택가격 10억원(시가 20억원) 짜리 아파트 3채를 보유하고 있다고 가정해 봤다. 주택별 양도차익은 각각 10억원으로 설정했으며 종부세 계산시 고령자 및 장기보유공제는 빼고 계산했다. 아울러 일반 증여, 합산대상 사전증여재산은 없는 것으로 가정했다.
 
■ 시나리오Ⅰ. 내년 5월 이후 3주택을 모두 보유할 경우 : 매년 보유세 7767만원 압박

아직 집값 상승 여력이 충분히 남았다고 생각한 A씨가 내년 5월 이후에도 3주택을 계속 끌고 가려 한다면, 대폭 늘어난 '종부세'를 각오해야 한다.

우선 재산세를 보면 공동주택가격 30억원에 재산세 공정시장가액비율인 60%를 곱해 18억원의 과세표준금액이 나온다. 18억원에 대한 세율은 0.4%고 산출세액 657만원에 지방교육세(재산세×20%), 도시계획세(재산세과표×0.14%)를 더하면 총납부할 재산세 등은 1040만4000원이 나온다.

세율 인상없이 정부의 공시가격 정상화 로드맵에 따라 재산세가 늘긴 했지만, 세율 자체가 인상된 종부세 인상에 비해선 인상폭이 크진 않다.

종부세를 보면 종전엔 과세표준 22억8000만원에 대해 1.8%이 세율이 적용됐으나 내년부턴 3.6%로 세율이 2배 인상된다.

이에 따라 공시가격 10억원 짜리 아파트 3채를 그대로 끌고 가고 고령자 및 장기보유 공제를 받지 못한다면 총 6726만8910원의 종부세를 부담해야 한다. 재산세와 합치면 집을 보유하는 것만으로 매년 7767만원(월 647만원)의 세금을 내야 한다는 것.

하지만 3채의 1년 집값 상승폭이 보유세 부담보다 클 것이라고 판단한다면 집을 굳이 팔지 않지 않고 계속 끌고 가는 경우도 발생할 수 있다는 이야기도 된다.

■ 시나리오Ⅱ. 내년 5월말 이전에 3주택 중 1주택을 처분할 경우 : 보유세는 줄지만…

A씨가 보유세 부담을 줄이기 위해 종부세 인상 전 집을 처분하는 경우에는 세부담이 어떻게 될까.

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 세금이 매겨진다. 즉 6월 1일 당시 주택이 3채라면 이후 주택을 처분해도 12월 납부기한에 3채에 대한 종부세를 내야 한다는 것이다.

내년 5월말 이전에 3주택 중 1주택을 처분하면 주택수는 2채로 계산된다. 공동주택가격이 20억원이기 때문에 재산세는 668만4000원으로 줄어든다.

종부세는 과세표준 13억3000만원으로, 다주택자(조정지역 2주택)에 대한 세율 3.6%가 적용되면 총납부액은 2828만4294만원이 나온다. 재산세와 종부세를 합한 보유세는 총 3496만8294원이 되는 것. 3채를 모두 끌고가는 경우(7767만원)보다 4271만원의 세금이 줄어든다.

단, A씨는 주택 1채를 처분했기 때문에 양도차익에 대한 세금을 내야 한다. 양도차익이 10억원이라고 가정했을 때, 과세표준은 9억7500만원이 되고 여기에 세율 62%(기본세율 42%+20% 중과)가 적용된다. 누진공제액, 지방소득세 등을 계산하면 총 양도세 납부액은 6억4135만5000원이 나온다.

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