한국세무사고시회

서울시, 분양가 20%로 취득 후 20년 분납…'지분적립주택' 도입	2020.08.04
공공재개발 활성화 등 2028년까지 11만가구 추가공급 ◆…지분정립형 분양주택 공공분양모델(위), 임대 후 분양모델. 자료=서울시 서울시가 청년과 신혼부부를 위해 구입 초기 일부비용만 지불한 뒤 나머지 금액을 장기간 분납하는 지분적립형 분양주택 방식을 새로 도입한다. 오는 2028년까지 공공재개발 활성화, 공공참여형 고밀재건축, 유휴부지 발굴 등도 활용해 공공·민간분양을 아울러 모두 11만가구의 주택 추가공급에 나선다. 서울시는 4일 이 같은 내용이 담긴 정부 '주택공급 확대방안'의 세부 공급계획을 발표했다. 청년·신혼부부·서민을 위한 공공임대주택 사업을 차질 없이 지속 추진하면서 3040 실수요자들이 원하는 신규 아파트 분양 물량도 확대해 저렴하게 공급하겠다는 복안이다. 시는 분양가의 20~40%를 지불해 소유지분을 취득한 다음 나머지 지분을 20년 혹은 30년에 걸쳐 저축하듯 나눠 내 주택을 취득하는 방식을 통해 자금력이 부족한 무주택 3040세대에 공급한다. 지분적립형 분양주택이라는 새로운 모델로 입주 전 분양대금을 완납하는 기존 공공분양 방식 대비 초기 자금 부담이 적다는 장점이 있다. 소득기준은 정부 청약제도 개편방안을 고려해 소폭 완화시킨다는 계획이다. 도시근로자 월평균 소득 150% 수준으로 완화하되 자산은 부동산(토지·건물) 합산 2억 1550만원 이하, 자동차 2765만원 이하로 적용되며 일부 무주택자를 위한 순위별 추첨이 이뤄진다. 사업 운영은 처음부터 지분분양을 공급하는 공공분양모델과 민간사업에도 적용 가능한 8년 임대 후 지분분양 전환 방식의 임대 후 분양모델로 나뉜다. 운영기간은 분양가 기준 9억원 초과 고가주택의 경우 30년형이 적용되며 그 이하 주택은 수분양자가 20년 또는 30년형을 선택하게 된다. 상반기 서울주택도시공사(SH)에서 공공분양한 마곡 9단지 전용면적 59㎡ 적용 시 지분적립형 분양주택에선 분양가 5억원의 25% 수준인 1억 2500만원을 납부할 경우 집을 얻게 되는 셈이다. 나머지 75%는 4년마다 15%씩 약 7500만원을 추가 납입하면 된다. 다만 운영기간 내 취득하지 못한 공공지분에 대해 행복주택 수준의 임대료를 내야 하는데 서울시는 유사 지역 행복주택 공급사례 기준 첫 입주 시 내야하는 임대료로 보증금 1억원, 월임대료 14만원을 예상하고 있다. 시는 "지분이 점차 증가하면 초기 납입 보증금을 돌려받아 지분 취득에 보탤 수 있고 임대료도 점점 낮아지게 된다"면서 "지분취득과 임대료를 합치면 실제 수분양자 부담금액이 계산되는데 입주시점에는 지분 취득비용과 임대보증금을 합해 2억 2500만원을 내면 되고 이후 추가 지분 취득 시 임대보증금을 돌려받는 금액을 공제하면 지분 15% 취득비용이 약 6000만원 내외"라고 설명했다. 향후 수요자가 추가로 지분을 취득할 시 첫 분양가에 정기예금금리 정도만 가산해 받을 방침이다. 전매제한 종료 후 처분도 가능한데 제 3자에게 주택 처분을 하게 되면 처분시점의 지분 비율로 공공과 나눠갖게 된다. 시 관계자는 "공공분양 물량에 가능한 지분적립형 분양주택을 적용할 계획"이라면서 "향후 민간에도 확산돼 3040세대가 저렴한 가격으로 장기보유할 수 있는 주택이 확산되도록 중앙정부 등에 법령개정 등을 요청할 것"이라고 말했다. 이외에도 SH 등 공공시행자가 정비사업에 참여해 도심 내 주택공급을 촉진하는 공공재개발사업을 통해 2023년까지 2만가구를 공급할 계획이다. 정비예정·해제구역까지 범위를 확대해 구역지정 절차를 진행 중인 22곳과 사업성 부족으로 해제된 176곳 등에 대한 공공재개발 검토가 이뤄진다. 마포 서부운전면허시험장, 동작 흑석 유수지 부지, 중랑 면목행정복합타운, 강남 서울의료원, 송파 문정 미매각 부지 등 저이용 유휴부지나 노후 공공시설을 복합개발하는 방식으로 1만 2000가구가 3년 뒤까지 공급된다. 정부가 소유자 3분의 2 동의 아래 공공기관이 관리자로 참여하는 방식으로 최대층수 50층까지 허용해 추진하는 공공참여형 고밀재건축도 협의를 통해 추진할 예정이다. 서정협 서울시장 권한대행은 "이번 주택공급 확대 방안은 중앙정부와 서울시가 주택시장 안정화라는 민생 최대 난제를 해결하기 위해 함께 머리를 맞대고 고민한 결과"라면서 "시와 SH공사가 새로 도입한 지분적립형 분양주택이 3040 실수요자에게 내 집 마련의 희망이 되고 민간에도 확산돼 저렴하게 주택을 구입하고 장기 보유하는 사례가 대폭 확대될 것"이라고 기대했다. [저작권자 ⓒ 조세일보(http://www.joseilbo.com). 무단전재 및 재배포 금지]

서울시, 분양가 20%로 취득 후 20년 분납…'지분적립주택' 도입

2020.08.04

공공재개발 활성화 등 2028년까지 11만가구 추가공급

◆…지분정립형 분양주택 공공분양모델(위), 임대 후 분양모델. 자료=서울시

서울시가 청년과 신혼부부를 위해 구입 초기 일부비용만 지불한 뒤 나머지 금액을 장기간 분납하는 지분적립형 분양주택 방식을 새로 도입한다. 오는 2028년까지 공공재개발 활성화, 공공참여형 고밀재건축, 유휴부지 발굴 등도 활용해 공공·민간분양을 아울러 모두 11만가구의 주택 추가공급에 나선다.

서울시는 4일 이 같은 내용이 담긴 정부 '주택공급 확대방안'의 세부 공급계획을 발표했다. 청년·신혼부부·서민을 위한 공공임대주택 사업을 차질 없이 지속 추진하면서 3040 실수요자들이 원하는 신규 아파트 분양 물량도 확대해 저렴하게 공급하겠다는 복안이다.

시는 분양가의 20~40%를 지불해 소유지분을 취득한 다음 나머지 지분을 20년 혹은 30년에 걸쳐 저축하듯 나눠 내 주택을 취득하는 방식을 통해 자금력이 부족한 무주택 3040세대에 공급한다. 지분적립형 분양주택이라는 새로운 모델로 입주 전 분양대금을 완납하는 기존 공공분양 방식 대비 초기 자금 부담이 적다는 장점이 있다.

소득기준은 정부 청약제도 개편방안을 고려해 소폭 완화시킨다는 계획이다. 도시근로자 월평균 소득 150% 수준으로 완화하되 자산은 부동산(토지·건물) 합산 2억 1550만원 이하, 자동차 2765만원 이하로 적용되며 일부 무주택자를 위한 순위별 추첨이 이뤄진다.

사업 운영은 처음부터 지분분양을 공급하는 공공분양모델과 민간사업에도 적용 가능한 8년 임대 후 지분분양 전환 방식의 임대 후 분양모델로 나뉜다. 운영기간은 분양가 기준 9억원 초과 고가주택의 경우 30년형이 적용되며 그 이하 주택은 수분양자가 20년 또는 30년형을 선택하게 된다.

상반기 서울주택도시공사(SH)에서 공공분양한 마곡 9단지 전용면적 59㎡ 적용 시 지분적립형 분양주택에선 분양가 5억원의 25% 수준인 1억 2500만원을 납부할 경우 집을 얻게 되는 셈이다. 나머지 75%는 4년마다 15%씩 약 7500만원을 추가 납입하면 된다.

다만 운영기간 내 취득하지 못한 공공지분에 대해 행복주택 수준의 임대료를 내야 하는데 서울시는 유사 지역 행복주택 공급사례 기준 첫 입주 시 내야하는 임대료로 보증금 1억원, 월임대료 14만원을 예상하고 있다.

시는 "지분이 점차 증가하면 초기 납입 보증금을 돌려받아 지분 취득에 보탤 수 있고 임대료도 점점 낮아지게 된다"면서 "지분취득과 임대료를 합치면 실제 수분양자 부담금액이 계산되는데 입주시점에는 지분 취득비용과 임대보증금을 합해 2억 2500만원을 내면 되고 이후 추가 지분 취득 시 임대보증금을 돌려받는 금액을 공제하면 지분 15% 취득비용이 약 6000만원 내외"라고 설명했다.

향후 수요자가 추가로 지분을 취득할 시 첫 분양가에 정기예금금리 정도만 가산해 받을 방침이다. 전매제한 종료 후 처분도 가능한데 제 3자에게 주택 처분을 하게 되면 처분시점의 지분 비율로 공공과 나눠갖게 된다. 시 관계자는 "공공분양 물량에 가능한 지분적립형 분양주택을 적용할 계획"이라면서 "향후 민간에도 확산돼 3040세대가 저렴한 가격으로 장기보유할 수 있는 주택이 확산되도록 중앙정부 등에 법령개정 등을 요청할 것"이라고 말했다.

이외에도 SH 등 공공시행자가 정비사업에 참여해 도심 내 주택공급을 촉진하는 공공재개발사업을 통해 2023년까지 2만가구를 공급할 계획이다. 정비예정·해제구역까지 범위를 확대해 구역지정 절차를 진행 중인 22곳과 사업성 부족으로 해제된 176곳 등에 대한 공공재개발 검토가 이뤄진다.

마포 서부운전면허시험장, 동작 흑석 유수지 부지, 중랑 면목행정복합타운, 강남 서울의료원, 송파 문정 미매각 부지 등 저이용 유휴부지나 노후 공공시설을 복합개발하는 방식으로 1만 2000가구가 3년 뒤까지 공급된다. 정부가 소유자 3분의 2 동의 아래 공공기관이 관리자로 참여하는 방식으로 최대층수 50층까지 허용해 추진하는 공공참여형 고밀재건축도 협의를 통해 추진할 예정이다.

서정협 서울시장 권한대행은 "이번 주택공급 확대 방안은 중앙정부와 서울시가 주택시장 안정화라는 민생 최대 난제를 해결하기 위해 함께 머리를 맞대고 고민한 결과"라면서 "시와 SH공사가 새로 도입한 지분적립형 분양주택이 3040 실수요자에게 내 집 마련의 희망이 되고 민간에도 확산돼 저렴하게 주택을 구입하고 장기 보유하는 사례가 대폭 확대될 것"이라고 기대했다.