한국세무사고시회

[Q&A]헷갈리는 종부세 요건 적용, 대체 어떻게?	2019.11.29
Q. 종합부동산세 과세는 어떻게 이루어지는가? = 주택 또는 토지 보유자에 대하여 1차적으로 부동산 소재지 관할 시·군․구에서 재산세를 부과하고 2차적으로 전국에 소재한 각 유형별(주택, 종합·별도합산토지) 과세대상 재산을 인별로 합산한 가액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 종합부동산세를 결정하여 고지하게 됨. * 재산세 : 주택은 개별 물건별 과세, 토지는 관내 소재한 토지를 합산과세 Q. 올해 종합부동산세 과세기준이 되는 공시가격은? = 2019년 1월 1일을 기준으로 국토교통부장관과 시장·군수·구청장이 공시하는 가격을 말함. 공동주택은 국토교부장관이, 단독주택 및 토지는 관할 시장·군수·구청장이 가격을 공시함. 주택 공시가격은 4월말, 토지 공시가격은 5월말에 공시되며 공시가격은 국토교통부 또는 물건소재지 관할 시·군·구 누리집에서 확인이 가능함. 다만, 지방세특례제한법 등에 따른 재산세 감면대상인 주택 또는 토지의 경우, 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율을 곱한 금액을 공제한 금액이 과세대상 공시가격임. 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018년 9월14일 이후 조정대상지역에 신규로 주택을 취득·계약하고 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에는 재산세가 감면되었더라도, 종합부동산세는 당초 공시가격이 과세대상 금액임. Q. 주택분 종합부동산세를 계산할 때 지난해와 달라진 점은? = 올해는 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자에게 중과세율(0.1%∼0.5% 추가과세)을 적용하도록 과세를 강화하였음. 다만, 과세표준 3억원 구간을 신설하여 1주택자 및 일반지역 2주택자에게는 종전세율을 유지하여 세부담을 최소화하였음. 또한, 조정대상 2주택자와 3주택 이상자에게 세부담상한 비율을 인상하여 1주택자 등과 차등적용 하였음. Q. 토지분 종합부동산세를 계산할 때 지난해와 달라진 점은? = 나대지 등 비사업용 부동산인 종합합산 토지는 세율을 인상하였으나, 업무용 부동산인 별도합산 토지는 종전세율을 유지하였음. 또한, 토지분 세부담상한 비율은 종전과 같이 150%를 그대로 유지하였음. Q. 조정대상지역에 주택을 취득하는 경우에 합산배제는? = 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018년 9월14.일 이후 조정대상지역 신규취득 장기일반 민간임대주택은 합산배제 제외(합산배제 비적용) 되지만 2018년 9월13일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 합산배제가 적용됨. 2018년 9월14일 이후 조정대상지역 공고가 있는 경우는 조정대상지역 공고일 까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것 포함. Q. 조정대상지역 판단 기준은?* = 납세의무성립일 2019년 6월1일 기준으로 조정대상지역을 판단함. [조정대상지역 판단 기준 사례 설명] (사례1) 수원시 팔달, 용인시 수지구·기흥구는 2018년 12울31일 조정대상지역 지정 →2019년 6월1일 현재 조정대상 지역이기 때문에 2018년 12월31일까지 취득·계약한 장기일반 민간임대주택은 합산배제(요건충족시) 인정되어 과세제외 (사례2) 부산 기장군 일광면(기장군 일광면 제외한 지역/2018년 8월28일 해제), 부산진구, 남구, 연제구는 2018년 12월31일 조정대상지역 지정해제 →2019년 6월1일 현재 조정대상 지역이 아니기 때문에 주택 취득일자 관계없이 2019년 6월1일 기준으로 합산배제 요건을 갖추면 합산배제 가능 (사례3) 부산 동래구, 수영구, 해운대구, 경기 고양시·남양주시 일부지역을 제외한 지역은 2019년 11월8일 조정대상지역 지정해제(지정 2016년 11월3일) →2019년 6월1일 현재 조정대상 지역이기 때문에 2018년 9월13일까지 취득·계약한 장기일반 민간임대주택은 합산배제(요건충족시) 인정되어 과세제외 Q. 주택수에 따라 세율이 차등적용 되는데 주택수 계산 방법은? = 선행세목인 재산세가 주택으로 과세되는 경우에만 종합부동산세도 주택으로 과세되기 때문에, 주택수 계산은 재산세 과세유형에 따르는 것이 원칙임. 종합부동산세 세율적용 주택수는 인별(법인·단체 포함)로 전국에 보유하는 주택을 합한 개수임. 주택의 일부지분만 보유한 경우에도 1개의 주택으로 보아 세율적용 주택수를 계산함. 다만, 과세에서 제외되는 합산배제 임대주택은 세율적용 시 주택수 계산 대상에서 제외됨. [세율적용 주택수 계산 사례 설명] (사례1) 서울 2개 주택·경기 부천 1개 주택 보유, 서울 1개 주택이 합산배제 임대주택 주택일 경우 세율적용 주택수 →(일반지역 2주택) 일반세율 적용, 세부담상한 150% (사례2) 서울 2개 주택·경기 부천 1개 주택 보유, 경기 부천 1개 주택이 합산배제 임대주택 주택일 경우 세율적용 주택수 →(조정대상 2주택) 중과세율 적용, 세부담상한 200% (사례3) 서울 1개 주택(부부 공동소유), 대전 2개 주택 보유 →(3주택자) 중과세율 적용, 세부담상한 300% Q. 종합부동산세 1세대 1주택자란? = 종합부동산세법상 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 소득세법에 따른 거주자를 의미함. Q. 1주택을 배우자 등과 공동 소유 시 공제액은? = 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 가액이 일정금액을 초과하는 부분에 대해 주택분 종합부동산세를 과세하며, 종합부동산세 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 의미하므로, 배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분 소유자별로 각각 6억 원씩 공제함. Q. 종합부동산세 세부담상한 제도란 무엇인지? = 보유세제의 개편으로 인하여 발생하는 세부담의 일시적인 급증현상을 방지하기 위한 제도임. 세부담상한은 과세유형별(주택, 종합합산토지·별도합산토지)로 구분하여 적용함. * 조정대상지역 2주택자(200%), 3주택 이상자(300%), 그 외 150% 적용 또한, 과세유형별로 올해 부과된 재산세와 세부담상한 적용 전 종합부동산세 합계액이 직전연도 표준세율 재산세액 및 세부담상한 적용 전 종합부동산세 상당세액 합계액의 일정비율(150%, 200%, 300%)을 초과하는 경우 그 초과된 세액은 0으로 보는 것임. Q. 과세대상 주택·토지 명세를 확인하는 방법은? = 홈택스 '과세물건 조회' 서비스를 이용하여 과세대상 물건(주택·토지)을 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수 있으며, 홈택스 이용이 어려운 납세자는 관할세무서에서 본인 확인 절차를 거친 후 물건 명세를 제공받을 수 있음. * 홈택스(www.hometax.go.kr)→공인인증서 로그인→조회/발급→세금신고납부 →종부세 정기고지분 과세물건조회 Q. 어떠한 경우에 고지·납부 대신 신고·납부할 수 있는지? = 납세자가 신고를 원하거나 고지 내용에 오류가 있는 경우 납세고지서와 관계없이 신고․납부할 수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소됨. 고지 내용에 이의가 있는 경우에는 고지서를 수령한 후 90일 이내 심사청구 등 불복청구 할 수 있음. Q. 고지세액을 줄여서 잘못 신고한 경우 불이익은? = 고지납부 대신 신고를 선택하는 경우, 정당하게 신고할 세액보다 적게 신고하게 되면 적게 신고한 세액에 대하여 10%(부당한 과세신고는 40%)에 상당하는 과소신고가산세가 부과됨. 또한, 신고 후 기한 내 납부하지 않으면 납부기한 다음날부터 납부일(또는 납세고지일)까지의 기간 동안 미납세액에 1일 10만분의 25율에 해당하는 납부지연가산세가 부과됨. Q. 종합부동산세 전자신고 방법은? = 공인인증서를 이용하여 홈택스(www.hometax.go.kr)에 접속한 다음 아래 접근 경로에 따라 신고․납부 가능함. 홈택스(www.hometax.go.kr) → 공인인증서 로그인 → 신고/납부 → 세금신고 → 종합부동산세 → 정기신고 * 이용 편의를 위해 '동영상으로 알아보는 정기신고'를 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 게시함. Q. 종합부동산세 전자신고 이외의 방법은? = 공인인증서가 없거나 홈택스 이용 등이 어려워 신고서를 직접 작성하여 제출하고자 할 경우에는 신고서식을 국세청 누리집에서 내려받아 작성하여 우편으로 제출하거나, 관할 세무서를 방문하여 신고서 작성 후 제출하고 납부서를 제공받아 납부하면 됨. 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) → 성실신고지원 → 종합부동산세 → 03.신고서식 및 첨부서류 → 1.종합부동산세 신고서 Q. 종합부동산세 합산배제 물건을 보유하고 있음에도 기한 내(9월16일∼9월30일) 신고하지 못한 경우는? = 종합부동산세 과세제외 되는 임대주택 등 합산배제 요건(지자체, 세무서 사업자등록 등)을 갖춘 임대사업자가 합산배제 신고기간(9월30일) 내 신고하지 못한 경우에는 종합부동산세 납부기간(12월1일~12월16일)까지 추가로 합산배제 신청할 수 있음. 이 경우는 고지와 관계없이 신고서를 작성하여 관할세무서에 제출하고 납부할 세액은 금융기관 등에 납부하여야 함. Q. 종합부동산세 합산배제 신고를 잘못한 경우에는? = 종합부동산세가 비과세되는 임대주택 등에 해당되지 아니 함에도 합산배제 신고기간(9월16일~9월30일)에 비과세대상으로 신고한 경우에는 정기 납부기간(12월1일~12월16일)까지 과세대상으로 정정하여 신고해야 함. 미신고시 요건 충족 여부 등을 확인하여 추징하게 됨. Q. 종합부동산세 관련 각종 궁금증 해결은? = 종합부동산세와 관련하여 궁금한 사항은 납세고지서에 기재된 관할세무서 담당자에게 문의하거나 국세청 국세상담센터에 문의하시면 안내를 받을 수 있음. [저작권자 ⓒ 조세일보(http://www.joseilbo.com). 무단전재 및 재배포 금지]

[Q&A]헷갈리는 종부세 요건 적용, 대체 어떻게?

2019.11.29

Q. 종합부동산세 과세는 어떻게 이루어지는가?

= 주택 또는 토지 보유자에 대하여 1차적으로 부동산 소재지 관할 시·군․구에서 재산세를 부과하고 2차적으로 전국에 소재한 각 유형별(주택, 종합·별도합산토지) 과세대상 재산을 인별로 합산한 가액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 종합부동산세를 결정하여 고지하게 됨.

* 재산세 : 주택은 개별 물건별 과세, 토지는 관내 소재한 토지를 합산과세

Q. 올해 종합부동산세 과세기준이 되는 공시가격은?

= 2019년 1월 1일을 기준으로 국토교통부장관과 시장·군수·구청장이 공시하는 가격을 말함. 공동주택은 국토교부장관이, 단독주택 및 토지는 관할 시장·군수·구청장이 가격을 공시함.

주택 공시가격은 4월말, 토지 공시가격은 5월말에 공시되며 공시가격은 국토교통부 또는 물건소재지 관할 시·군·구 누리집에서 확인이 가능함.

다만, 지방세특례제한법 등에 따른 재산세 감면대상인 주택 또는 토지의 경우, 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율을 곱한 금액을 공제한 금액이 과세대상 공시가격임. 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018년 9월14일 이후 조정대상지역에 신규로 주택을 취득·계약하고 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에는 재산세가 감면되었더라도, 종합부동산세는 당초 공시가격이 과세대상 금액임.

Q. 주택분 종합부동산세를 계산할 때 지난해와 달라진 점은?

= 올해는 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자에게 중과세율(0.1%∼0.5% 추가과세)을 적용하도록 과세를 강화하였음. 다만, 과세표준 3억원 구간을 신설하여 1주택자 및 일반지역 2주택자에게는 종전세율을 유지하여 세부담을 최소화하였음.

또한, 조정대상 2주택자와 3주택 이상자에게 세부담상한 비율을 인상하여 1주택자 등과 차등적용 하였음.

Q. 토지분 종합부동산세를 계산할 때 지난해와 달라진 점은?

= 나대지 등 비사업용 부동산인 종합합산 토지는 세율을 인상하였으나, 업무용 부동산인 별도합산 토지는 종전세율을 유지하였음. 또한, 토지분 세부담상한 비율은 종전과 같이 150%를 그대로 유지하였음.

Q. 조정대상지역에 주택을 취득하는 경우에 합산배제는?

= 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018년 9월14.일 이후 조정대상지역 신규취득 장기일반 민간임대주택은 합산배제 제외(합산배제 비적용) 되지만 2018년 9월13일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 합산배제가 적용됨.

*2018년 9월14일 이후 조정대상지역 공고가 있는 경우는 조정대상지역 공고일 까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것 포함.

Q. 조정대상지역 판단 기준은?

= 납세의무성립일 2019년 6월1일 기준으로 조정대상지역을 판단함.

[조정대상지역 판단 기준 사례 설명]

(사례1) 수원시 팔달, 용인시 수지구·기흥구는 2018년 12울31일 조정대상지역 지정
→2019년 6월1일 현재 조정대상 지역이기 때문에 2018년 12월31일까지 취득·계약한 장기일반 민간임대주택은 합산배제(요건충족시) 인정되어 과세제외

(사례2) 부산 기장군 일광면(기장군 일광면 제외한 지역/2018년 8월28일 해제), 부산진구, 남구, 연제구는 2018년 12월31일 조정대상지역 지정해제
→2019년 6월1일 현재 조정대상 지역이 아니기 때문에 주택 취득일자 관계없이 2019년 6월1일 기준으로 합산배제 요건을 갖추면 합산배제 가능

(사례3) 부산 동래구, 수영구, 해운대구, 경기 고양시·남양주시 일부지역을 제외한 지역은 2019년 11월8일 조정대상지역 지정해제(지정 2016년 11월3일)
→2019년 6월1일 현재 조정대상 지역이기 때문에 2018년 9월13일까지 취득·계약한 장기일반 민간임대주택은 합산배제(요건충족시) 인정되어 과세제외

Q. 주택수에 따라 세율이 차등적용 되는데 주택수 계산 방법은?

= 선행세목인 재산세가 주택으로 과세되는 경우에만 종합부동산세도 주택으로 과세되기 때문에, 주택수 계산은 재산세 과세유형에 따르는 것이 원칙임. 종합부동산세 세율적용 주택수는 인별(법인·단체 포함)로 전국에 보유하는 주택을 합한 개수임. 주택의 일부지분만 보유한 경우에도 1개의 주택으로 보아 세율적용 주택수를 계산함. 다만, 과세에서 제외되는 합산배제 임대주택은 세율적용 시 주택수 계산 대상에서 제외됨.

[세율적용 주택수 계산 사례 설명]

(사례1) 서울 2개 주택·경기 부천 1개 주택 보유, 서울 1개 주택이 합산배제 임대주택 주택일 경우 세율적용 주택수
→(일반지역 2주택) 일반세율 적용, 세부담상한 150%

(사례2) 서울 2개 주택·경기 부천 1개 주택 보유, 경기 부천 1개 주택이 합산배제 임대주택 주택일 경우 세율적용 주택수
→(조정대상 2주택) 중과세율 적용, 세부담상한 200%

(사례3) 서울 1개 주택(부부 공동소유), 대전 2개 주택 보유
→(3주택자) 중과세율 적용, 세부담상한 300%

Q. 종합부동산세 1세대 1주택자란?

= 종합부동산세법상 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 소득세법에 따른 거주자를 의미함.

Q. 1주택을 배우자 등과 공동 소유 시 공제액은?

= 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 가액이 일정금액을 초과하는 부분에 대해 주택분 종합부동산세를 과세하며, 종합부동산세 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 의미하므로, 배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분 소유자별로 각각 6억 원씩 공제함.

Q. 종합부동산세 세부담상한 제도란 무엇인지?

= 보유세제의 개편으로 인하여 발생하는 세부담의 일시적인 급증현상을 방지하기 위한 제도임. 세부담상한은 과세유형별(주택, 종합합산토지·별도합산토지)로 구분하여 적용함.

* 조정대상지역 2주택자(200%), 3주택 이상자(300%), 그 외 150% 적용

또한, 과세유형별로 올해 부과된 재산세와 세부담상한 적용 전 종합부동산세 합계액이 직전연도 표준세율 재산세액 및 세부담상한 적용 전 종합부동산세 상당세액 합계액의 일정비율(150%, 200%, 300%)을 초과하는 경우 그 초과된 세액은 0으로 보는 것임.

Q. 과세대상 주택·토지 명세를 확인하는 방법은?

= 홈택스 '과세물건 조회' 서비스를 이용하여 과세대상 물건(주택·토지)을 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수 있으며, 홈택스 이용이 어려운 납세자는 관할세무서에서 본인 확인 절차를 거친 후 물건 명세를 제공받을 수 있음.

* 홈택스(www.hometax.go.kr)→공인인증서 로그인→조회/발급→세금신고납부 →종부세 정기고지분 과세물건조회

Q. 어떠한 경우에 고지·납부 대신 신고·납부할 수 있는지?

= 납세자가 신고를 원하거나 고지 내용에 오류가 있는 경우 납세고지서와 관계없이 신고․납부할 수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소됨. 고지 내용에 이의가 있는 경우에는 고지서를 수령한 후 90일 이내 심사청구 등 불복청구 할 수 있음.

Q. 고지세액을 줄여서 잘못 신고한 경우 불이익은?

= 고지납부 대신 신고를 선택하는 경우, 정당하게 신고할 세액보다 적게 신고하게 되면 적게 신고한 세액에 대하여 10%(부당한 과세신고는 40%)에 상당하는 과소신고가산세가 부과됨. 또한, 신고 후 기한 내 납부하지 않으면 납부기한 다음날부터 납부일(또는 납세고지일)까지의 기간 동안 미납세액에 1일 10만분의 25율에 해당하는 납부지연가산세가 부과됨.

Q. 종합부동산세 전자신고 방법은?

= 공인인증서를 이용하여 홈택스(www.hometax.go.kr)*에 접속한 다음 아래 접근 경로에 따라 신고․납부 가능함.

* 홈택스(www.hometax.go.kr) → 공인인증서 로그인 → 신고/납부 → 세금신고 → 종합부동산세 → 정기신고
* 이용 편의를 위해 '동영상으로 알아보는 정기신고'를 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 게시함.

Q. 종합부동산세 전자신고 이외의 방법은?

= 공인인증서가 없거나 홈택스 이용 등이 어려워 신고서를 직접 작성하여 제출하고자 할 경우에는 신고서식을 국세청 누리집*에서 내려받아 작성하여 우편으로 제출하거나, 관할 세무서를 방문하여 신고서 작성 후 제출하고 납부서를 제공받아 납부하면 됨.

* 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) → 성실신고지원 → 종합부동산세 → 03.신고서식 및 첨부서류 → 1.종합부동산세 신고서

Q. 종합부동산세 합산배제 물건을 보유하고 있음에도 기한 내(9월16일∼9월30일) 신고하지 못한 경우는?

= 종합부동산세 과세제외 되는 임대주택 등 합산배제 요건(지자체, 세무서 사업자등록 등)을 갖춘 임대사업자가 합산배제 신고기간(9월30일) 내 신고하지 못한 경우에는 종합부동산세 납부기간(12월1일~12월16일)까지 추가로 합산배제 신청할 수 있음. 이 경우는 고지와 관계없이 신고서를 작성하여 관할세무서에 제출하고 납부할 세액은 금융기관 등에 납부하여야 함.

Q. 종합부동산세 합산배제 신고를 잘못한 경우에는?

= 종합부동산세가 비과세되는 임대주택 등에 해당되지 아니 함에도 합산배제 신고기간(9월16일~9월30일)에 비과세대상으로 신고한 경우에는 정기 납부기간(12월1일~12월16일)까지 과세대상으로 정정하여 신고해야 함. 미신고시 요건 충족 여부 등을 확인하여 추징하게 됨.

Q. 종합부동산세 관련 각종 궁금증 해결은?

= 종합부동산세와 관련하여 궁금한 사항은 납세고지서에 기재된 관할세무서 담당자에게 문의하거나 국세청 국세상담센터에 문의하시면 안내를 받을 수 있음.