◆…고가 겸용주택이 팔고난 차익에 대해 양도소득세 계산법이 달라진다. (사진 클립아트코리아)

고가 겸용주택(주택+상가 등) 매각차익 양도소득세 계산방식이 바뀐다. 

현재는 주택면적이 점포면적보다 크다면 전체를 주택으로 보고 양도차익에 대해 과세되는데, 앞으론 주택과 주택 외 부분을 따로 떼어 과세된다. 이에 따라 주택 외 부분은 최대 80%까지 적용됐던 장기보유특별공제를 못 받게되어, 사실상 겸용주택 양도세 절세법은 사라지게 된 셈이다.

주택-주택 외 부분 분리해 양도세 계산

◆…주택 외 부분은 일반 부동산의 장기보유특별공제(최대 15년 30%)를 적용받으면서, 겸용주택 양도차익에 대한 세부담이 늘어난다. (자료 기획재정부)

25일 기획재정부가 발표한 '2019년 세법개정안'에 따르면, 앞으로 상가겸용주택의 경우 주택과 주택 외 부분을 분리해 실거래가격이 9억원(고가주택)을 넘는지 여부를 판단한다.

지금까진 주택 면적이 주택 외 부분보다 크다면 전부를 주택으로 봤다. 1세대1주택의 경우 주택 외 부분까지 주택으로 간주되면서 최대 80% 장기보유특별공제를 적용받을 수 있었다.

그러나 앞으론 주택·주택 외 부분 면적과는 무관하게 실제 주택 부분만 주택으로 본다는 것이다. 기재부는 "9억원 초과 고가의 겸용주택은 주택과 주택 외 부분을 분리해 과세하는 것이 합리적"이라고 밝혔다. 

가령, 10년 이상 보유한 고가 겸용주택을 양도한다고 치자. 이 때 전체를 주택으로 9억원 초과분에 상당하는 양도차익에 대해 80% 장특공제가 적용되면서, 양도세로 1억6100만원을 내야 한다.

하지만 계산법이 달라지면 9억원 초과 금액 중 주택부분에 대해서만 비과세가 적용되고, 주택·상가는 쪼개져 장특공제가 적용된다. 주택 외 부분은 일반 부동산의 장특공제(연 2%, 최대 15년 30%)를 적용한다. 이런 식으로 계산된 양도세는 4억300만원으로 종전보다 세부담이 확 늘어난다.

납세자들의 예측가능성을 고려해 2022년 이후 양도하는 분부터 적용하기로 했다.

비과세 되는 1세대1주택 부수토지 범위 축소

◆…출자로 취득한 지주회사 주식을 처분할때까지 무기한 과세이연되는 부분을, '4년 거치 3년 분할 납부' 방식으로 바꾼다. (자료 기획재정부)

현재 1주택에 딸린 주택 정착면적의 5배(도시지역 밖 10배) 이내 부수토지는 '1세대1주택 비과세' 특례가 적용되고 있는데, 앞으로 수도권 도시지역의 부수토지에 한해 이러한 범위가 3배로 줄어든다. 수도권 밖 부수토지 범위는 주택 정착면적의 5배다.

기재부는 "수도권 도시지역의 토지이용효율을 높이기 위한 차원"이라고 설명했다.

도시지역은 주거·상업·공업·녹지지역으로 구분되고, 비도시지역은 관리·농림·자연환경보전지역으로 구분된다. 정부에 따르면 도시지역 비율은 서울이 100%, 인천은 50.1%이며, 경남과 강원은 각각 17%, 6.1%였다.

수도권 도시지역의 부수토지 범위만 조정한데는 부동산 시장현황, 지역산업 위축 우려 등을 고려해서다. 이 과세특례도 2022년 이후 양도하는 분부터 적용된다.

한편 영농자녀가 증여받은 농지에 대한 증여세 감면(5년 1억원) 대상자산에 '염전'도 포함된다. 종전까진 농지, 초지, 산림지, 어선, 어업권, 어업용 토지, 축사용지만 해당했다. 기재부 관계자는 "감면 대상인 어업용 토지 등과의 형평성을 제고하기 위함"이라고 밝혔다.

이와 함께 지주회사 설립·전환을 위해 주식 현물출자 등에 따른 양도차익 과세이연은 '4년 거치 3년 분할 납부(법인·양도세)' 방식으로 바뀐다.

현재는 출자로 취득한 지주회사 주식 처분시까지 과세이연 됐다. 주식처분시까지 무기한 과세가 이연되어 지배주주 등에 대한 과세특례 혜택이 과도하다는 지적이 존재했다.  

일각에선 과세이연 방식 변경으로 지주회사 전환이 저해되는 것 아니냐는 우려도 나온다.

하지만 이 제도는 2022년 이후 출자하는 분부터 계획이고, 시행전에 지주회사 전환을 한 경우에는 종전 과세이연 혜택이 유지된다. 특히 지주회사 전환에 따른 양도 차익분 세금을 즉시 납부하지 않고 4년거치 3년 분할납부할 수 있기에 세부담이 완환된다는 게 정부의 설명이다.

기재부 관계자는 "적격합병·분할, 포괄적 주식교환 등 일반 구조조정 과세특례도 있는 만큼 이를 활용한 지배구조 개선도 가능할 것으로 기대된다"고 밝혔다.