한국세무사고시회

임대주택 등록자에게 주는 '당근과 채찍'은 무엇?	2019.01.11
팔거나 임대하거나. 정부가 부동산 시장에 던진 메시지는 심플하다. 다주택자들에게 본인이 거주할 집 아니면 어떤식으로든 내놓으라는 것이다. 팔지 않으면 종합부동산세 등 세금으로 압박하고 임대주택으로 내놓지 않아도 세금으로 압박하겠다는 것인데, 임대주택으로 내놓으면 일정한 '당근'을 준다. 정부가 최근 발표한 소득세법 시행령 개정안에도 다주택자를 향한 채찍과 당근이 골고루 들어있었다. 특히 올해부터 임대소득 연 2000만원 이하인 사람들에게 시행되는 분리과세와 관련한 세제와 관련해서도 임대주택 등록을 했는지 여부에 따라 세금 혜택이 달라진다. 임대주택으로 등록했다면 필요경비 60%에 공제금액 400만원이 적용되지만 임대주택으로 등록하지 않았다면 필요경비 50%에 공제금액은 200만원만 적용되어 세금을 더 내야 한다. 공동사업자의 임대사업소득을 계산하는 방법도 소득세법 시행령에 규정해 더욱 명확히 했다. 예를 들어 부부가 아파트 두 채를 공동명의로 임대를 한다고 가정하고 각각 3000만원의 임대소득이 나온다면 부부 모두의 총 수입금액은 6000만원이 되는데 부부가 각 50%의 지분을 갖고 있다면, 남편의 소득은 3000만원, 아내의 소득은 3000만원이다. 이 경우 남편의 소득은 아파트 한 채당 1500만원이 되기 때문에 분리과세를 선택할 여지가 충분했다. 다만 국세청 예규에 따라 총 수입금액 기준으로 과세유형을 선택하도록 해 분리과세를 악용하지 못하도록 했지만, 법으로는 이 규정이 마련되어 있지 않아 기획재정부는 시행령에 이 조항을 넣었다. 임대사업자 등록도 필수로 하게끔 제도가 개편됐다. 현재도 임대주택으로 등록하면 사업자 등록도 신청해야하는 의무가 있기는 하지만, 본인이 세무서에 직접 가서 신청을 해야 한다. 정부는 이를 개정해 임대주택을 등록할 때 사업자 등록을 할 수 있도록 했다. 지자체에 임대주택 등록하면서 사업자등록을 신청서를 같이 제출할 경우 지자체가 세무서로 신청서를 송부해주는 식으로 사업자 등록을 신청, 세무서를 가지 않아도 사업자 등록 신청을 할 수 있도록 편의성을 높인 것이다. 장기임대주택과 가정어린이집을 보유한 다주택자가 거주주택을 양도하면 그 차액에 대해 비과세 해주던 것도 까다롭게 바뀌었다. 장기임대주택이나 가정어린이집을 보유한 사람이 본인이 거주하는 주택에 2년 이상 살았다면 기존에는 양도세를 비과세했지만 개정된 시행령이 적용되면 보유기간 중 2년 이상 거주해야만 양도세를 비과세 받을 수 있다. 얼핏보면 별 차이 없어보이지만 해당 주택에 임차해서 살았던 기간은 제외하는 방식으로 요건을 더욱 까다롭게 만든 것이다. 특히 장기임대주택을 보유하고 본인이 거주하는 주택을 비과세 받는 것은 평생 한 번만 혜택을 받을 수 있도록 개정했다. 단, 가정어린이집을 보유하고 있을 때는 횟수에 상관없이 비과세 혜택을 받을 수 있다. 아울러 장기임대를 해주던 주택을 본인이 2년 이상 거주하면 기존에는 양도세 비과세 혜택을 부여했지만 앞으로는 불가능해진다. 가정어린이집의 경우에는 거주주택으로 전환하고 2년 이상 거주했다면 비과세가 가능하다. 지난해 발표한 9·13 부동산 대책에서도 임대주택 등록 양도세 감면 요건에 주택가액 기준을 신설해 세혜택을 도로 뺏는다는 지적을 받았다. 과거에는 주거전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍·면지역은 100㎡ 이하일 경우 10년 이상 임대하면 양도세를 100% 면제했다. 다만 지난해 12월31일까지 해당 주택을 취득하고 3개월 이내 임대등록하는 사람에 한해 적용해준다. 하지만 9·13 부동산 대책 이후에는 공시가격이 수도권의 경우 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에 한해 양도세를 감면해주는 것으로 강화됐다. 이밖에 1세대가 보유한 1주택을 민간임대 주택으로 등록할 시에 거주기간(2년을) 제한받지 않고 양도세 비과세를 받는다거나, 장기임대주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도할 시 받는 비과세 특례, 다주택자의 장기임대주택 양도시 양도세 중과 배제 등의 혜택을 보려면 임대료의 연 증가율이 5% 이하여야 한다. 분리과세 시 임대주택등록자가 파산이나 강제집행, 회생절차 등으로 인해 임대주택을 처분하거나 임대가 불가능해 의무 임대기간을 준수하지 않았을 때는 추징세액에 이자까지 물어야하지만 이자는 가산하지 않도록 하는 시행령 개정안도 내달 중 시행될 예정이다. [저작권자 ⓒ 조세일보(http://www.joseilbo.com). 무단전재 및 재배포 금지]

임대주택 등록자에게 주는 '당근과 채찍'은 무엇?

2019.01.11

팔거나 임대하거나.

정부가 부동산 시장에 던진 메시지는 심플하다.

다주택자들에게 본인이 거주할 집 아니면 어떤식으로든 내놓으라는 것이다.

팔지 않으면 종합부동산세 등 세금으로 압박하고 임대주택으로 내놓지 않아도 세금으로 압박하겠다는 것인데, 임대주택으로 내놓으면 일정한 '당근'을 준다. 정부가 최근 발표한 소득세법 시행령 개정안에도 다주택자를 향한 채찍과 당근이 골고루 들어있었다.

특히 올해부터 임대소득 연 2000만원 이하인 사람들에게 시행되는 분리과세와 관련한 세제와 관련해서도 임대주택 등록을 했는지 여부에 따라 세금 혜택이 달라진다.

임대주택으로 등록했다면 필요경비 60%에 공제금액 400만원이 적용되지만 임대주택으로 등록하지 않았다면 필요경비 50%에 공제금액은 200만원만 적용되어 세금을 더 내야 한다.

공동사업자의 임대사업소득을 계산하는 방법도 소득세법 시행령에 규정해 더욱 명확히 했다.

예를 들어 부부가 아파트 두 채를 공동명의로 임대를 한다고 가정하고 각각 3000만원의 임대소득이 나온다면 부부 모두의 총 수입금액은 6000만원이 되는데 부부가 각 50%의 지분을 갖고 있다면, 남편의 소득은 3000만원, 아내의 소득은 3000만원이다.

이 경우 남편의 소득은 아파트 한 채당 1500만원이 되기 때문에 분리과세를 선택할 여지가 충분했다. 다만 국세청 예규에 따라 총 수입금액 기준으로 과세유형을 선택하도록 해 분리과세를 악용하지 못하도록 했지만, 법으로는 이 규정이 마련되어 있지 않아 기획재정부는 시행령에 이 조항을 넣었다.

임대사업자 등록도 필수로 하게끔 제도가 개편됐다.

현재도 임대주택으로 등록하면 사업자 등록도 신청해야하는 의무가 있기는 하지만, 본인이 세무서에 직접 가서 신청을 해야 한다. 정부는 이를 개정해 임대주택을 등록할 때 사업자 등록을 할 수 있도록 했다.

지자체에 임대주택 등록하면서 사업자등록을 신청서를 같이 제출할 경우 지자체가 세무서로 신청서를 송부해주는 식으로 사업자 등록을 신청, 세무서를 가지 않아도 사업자 등록 신청을 할 수 있도록 편의성을 높인 것이다.

장기임대주택과 가정어린이집을 보유한 다주택자가 거주주택을 양도하면 그 차액에 대해 비과세 해주던 것도 까다롭게 바뀌었다.

장기임대주택이나 가정어린이집을 보유한 사람이 본인이 거주하는 주택에 2년 이상 살았다면 기존에는 양도세를 비과세했지만 개정된 시행령이 적용되면 보유기간 중 2년 이상 거주해야만 양도세를 비과세 받을 수 있다.

얼핏보면 별 차이 없어보이지만 해당 주택에 임차해서 살았던 기간은 제외하는 방식으로 요건을 더욱 까다롭게 만든 것이다.

특히 장기임대주택을 보유하고 본인이 거주하는 주택을 비과세 받는 것은 평생 한 번만 혜택을 받을 수 있도록 개정했다. 단, 가정어린이집을 보유하고 있을 때는 횟수에 상관없이 비과세 혜택을 받을 수 있다.

아울러 장기임대를 해주던 주택을 본인이 2년 이상 거주하면 기존에는 양도세 비과세 혜택을 부여했지만 앞으로는 불가능해진다. 가정어린이집의 경우에는 거주주택으로 전환하고 2년 이상 거주했다면 비과세가 가능하다.

지난해 발표한 9·13 부동산 대책에서도 임대주택 등록 양도세 감면 요건에 주택가액 기준을 신설해 세혜택을 도로 뺏는다는 지적을 받았다.

과거에는 주거전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍·면지역은 100㎡ 이하일 경우 10년 이상 임대하면 양도세를 100% 면제했다. 다만 지난해 12월31일까지 해당 주택을 취득하고 3개월 이내 임대등록하는 사람에 한해 적용해준다.

하지만 9·13 부동산 대책 이후에는 공시가격이 수도권의 경우 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에 한해 양도세를 감면해주는 것으로 강화됐다.

이밖에 1세대가 보유한 1주택을 민간임대 주택으로 등록할 시에 거주기간(2년을) 제한받지 않고 양도세 비과세를 받는다거나, 장기임대주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도할 시 받는 비과세 특례, 다주택자의 장기임대주택 양도시 양도세 중과 배제 등의 혜택을 보려면 임대료의 연 증가율이 5% 이하여야 한다.

분리과세 시 임대주택등록자가 파산이나 강제집행, 회생절차 등으로 인해 임대주택을 처분하거나 임대가 불가능해 의무 임대기간을 준수하지 않았을 때는 추징세액에 이자까지 물어야하지만 이자는 가산하지 않도록 하는 시행령 개정안도 내달 중 시행될 예정이다.