정부가 폭등하고 있는 서울 집값을 잡기 위해 방편으로 내놓은 9·13 부동산 대책을 바라보는 전문가들의 평가는 어떨까. 전문가들은 정부가 목표한 집값을 잡는데는 큰 효과가 있을 것으로 보지 않을 뿐더러 시장에 매물이 없는 이른바 '매물잠김' 현상을 풀기에도 역부족이라는 지적이 나왔다.

오히려 양도소득세를 낮추는 등 거래세를 인하해야 매물이 시장에 나올 것인데도 불구, 정부는 거래세 인하는 외면하고 있는 것은 이해하기 힘들다는 평가도 나왔다. 일부는 정책효과에 대한 제대로 된 분석이 없이 시장에 혼란만 주고 있는 등 부동산 대책에 대한 컨트롤타워가 없다는 혹평을 내놓기도 했다. 

조세일보(www.joseilbo.com)가 18일 전문가 6명을 대상으로 9·13 부동산 대책의 정책효과에 대해 평가를 부탁하자 응답한 전문가 대부분이 정책효과에 대해 부정적이었으며 거래세 인하는 물론 공급대책이 같이 따라가야 한다고 입을 모았다.

두성규 건설산업연구원 주택도시연구실 선임연구원은 "이번 대책으로 인해 매물 잠김은 더 심화될 가능성이 있다. 종합부동산세를 못 견디고 불가피하게 매물을 내놓는 사람들도 일부 있겠지만 정부정책의 학습효과가 있는 상황에서 매물잠김은 풀리지 않을 것"이라고 진단했다.

두 연구원은 "정부정책의 스텝이 꼬였다고 생각한다"며 "부동산 가격안정을 위해서는 시장의 매물이 많이 나와주는 것이 시장의 바람직한 환경인데, 이를 위해서는 보유세는 올리고 거래세는 낮추는 쪽으로 가야한다"고 강조했다.

박정국 KEB하나은행 상속증여센터 세무팀장은 "종부세 부담이 크게 없어 효과가 미비할 것이다. 매물잠김 현상이 크게 바뀌지 않을 것"이라며 "이번 대책에서 공급대책이 빠진 부분이 아쉽다. 정부가 조금 더 현실성 있는 공급대책을 내줘야 한다. 사람들이 부동산에 대한 기대심리가 있는데 이를 눌러줄 필요가 있다"고 말했다.

최원석 서울시립대 교수는 "이번 대책은 한계가 있다. 집값이 오르는 원인은 공급이 안되고 수요가 많기 때문인데 공급에 대한 대책이 없다"며 "집값이 오르는 지역은 공급을 해서 안정이 되도록 해야 한다. 수요 측면에선 금융 등의 다른 제도를 손봐야하고 세금은 가장 보수적으로 마지막에 써야 하는 카드"라고 지적했다.

최 교수는 "매물이 시장에 나오려면 양도세 등 주택거래 관련한 비용을 낮춰야 한다. 1가구 1주택은 아니지만 2주택 이상은 양도세가 강화됐다"며 "양도세 부담이 적지 않은 상황에서 매물로 내놓으려고 하겠느냐"고 밝히는 등 회의적인 입장이었다.

곽장미 세무사고시회 회장권한대행은 "정부가 온갖 방법을 다 동원했지만 너무 급하게 정책을 내는 느낌이 있다. 정부 정책으로 부동산 가격을 잡을 수 있을지는 미지수"라며 "정부가 개입을 많이 하는 것은 오히려 부작용이 날 수 있다"고 우려했다.

곽 권한대행은 "공급대책이 중요한데 이 부분이 빠진 대책이라는 것이 아쉽다. 임대주택사업 등록자도 투기세력으로 보고 혜택을 축소시켰는데 우왕좌왕하는 정부 정책은 신뢰성이 떨어질 수밖에 없다"며 "이번 대책이 시장에 제대로 먹히지 않으면 '역시 부동산은 불패'라는 생각으로 오히려 집값이 뛰는 역효과가 생길 수 있다"고 말했다

다만 일부 전문가들은 시장에 어느 정도 충격파를 던졌다는 측면에서는 긍정적이라고 평가했다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "이번 부동산 대책은 굉장한 충격요법이었다. 서울 부동산 불패를 깨버리겠다는 것"이라며 "고강도 규제로 지난해 8·2 대책 못지 않은 파장을 미치겠지만 이는 단기적으로만 효과가 있을 것이다. 중장기적인 효과는 공급대책이 나오는 것을 보고 종합적으로 판단해야 한다"고 밝혔다.

박 수석위원은 "이번 대책은 고점논란이 일고 있는 서울과 수도권에서 경계심리가 작동하면서 상승세를 둔화시킬 가능성도 있다"며 "수요자들은 안전자산 선호심리가 작동해 상대적으로 저렴한 신규 분양시장으로 눈을 돌릴 것으로 예상한다"고 전망했다.

구재이 재정개혁특별위원회 조세소위 위원은 "정부가 쓸 수 있는 카드는 전부 썼다. 1세대 1주택자에 대해선 배려해줘야 하지만 조정대상지역에 거주하는 자에 대한 세부담은 적정하다"며 "임대주택사업 등록자에 대한 혜택을 뒤늦게 축소했는데 사실 처음부터 너무 과도하게 혜택을 줬었다. 시정하긴 했지만 누더기 된 세제를 만들었다는 정부의 반성이 필요하다"고 주장했다.

[전문가 의견 전문(가나다 순)]

□ 곽장미 세무사고시회 회장권한대행

= 정부가 온갖 방법을 다 동원한 것 같다. 하지만 너무 급하게 정책을 내는 느낌이 있다. 부동산 시장도 하나의 시장이라는 관점에서 정부 정책으로 부동산 가격을 잡을 수 있을지는 미지수다. 정부가 개입을 많이 하는 것은 오히려 부작용이 날 수 있다.

공급대책이 중요한데 이 부분이 빠진 대책이라는 것이 아쉽다. 공급대책에 있어선 정부와 지방정부가 한 목소리를 내야하는 데 엇박자를 내고 있어 문제가 있다. 임대주택사업 등록자도 투기세력으로 보고 혜택을 축소시켰는데 우왕좌왕하는 정부 정책은 신뢰성이 떨어질 수밖에 없다.

이번 대책이 시장에 제대로 먹히지 않으면 "역시 부동산은 불패야"라는 생각으로 오히려 집값이 뛰는 역효과가 생길 수 있다.

소득분배 차원에서는 세율인상이 옳게 보일 수 있다. 많이 가진 사람들이 세 부담이 늘어나는 것은 당연하지만 장기적으로 봤을 때 이러한 대책들이 부동산 가격 안정을 유도할 수 있는지 모르겠다. 집값이 자고일어나면 몇 억씩 오르는데 세 부담 증가한다고 해서 신경 쓰겠는가 라는 생각이다.

□ 구재이 재정개혁특별위원회 조세소위 위원

= 정부가 고민 끝에 내놓은 대책으로 보인다. 쓸 수 있는 1차적인 카드는 전부 썼다고 평가한다. 다주택자 세 부담이 늘어날 것으로 보인다. 다만 1세대 1주택자, 부득이하게 주택을 보유한 자들에 대해서는 배려를 해줘야한다. 하지만 조정대상지역에 거주하는 자들에 세 부담은 적정하다고 생각한다.

고가의 1세대 1주택에 대해 실거주 요건을 강화한 점이 눈에 띈다. 재정개혁특위에서도 권고안에 담지는 않았지만 논의가 됐던 내용이다. 강도는 약할지 몰라도 이를 강화한 것은 잘했다고 본다.

다만 1세대 1주택에 대한 거주요건을 더욱 강화하는 것이 필요하다. 거주자에게 혜택을 줘야지 보유자에 혜택을 주면 투기수요가 늘어나게 되기 때문이다. 

임대주택사업 등록자에 대한 혜택을 뒤늦게 축소했는데 사실 처음부터 너무 과도하게 혜택을 줬던 측면이 있다. 시정을 하긴 했으나 누더기 된 세제를 만들었다는 정부의 반성이 필요하다.

□ 두성규 건설산업연구원 주택도시연구실 선임연구원

= 이번 부동산 대책은 기본적으로 시장 흐름의 정상화와는 상반되는 측면이 있어 효과에 대한 기대는 낮게 판단하고 있다.

이번 대책에선 종부세 세율인상 강화가 눈에 띈다. 참여정부 시절의 종부세를 능가했다는 얘기가 나오고 있고, 국회 통과 과정에서 조정될 여지가 있겠지만 지금 발표된 내용만 보면 주택을 보유하고 있는 사람들에게 큰 부담을 줄 수 있다.

지난해부터 대출 억제를 하고 있는데 이 쪽으로만 규제하는 것도 문제라고 생각한다. 이번에 이렇게 부동산 대출을 막는 것 자체가 실수요자들에게만 부담을 줄 수 있다. 규제대상인 자산가들은 데미지가 있을지 미지수다. 심하게 표현하면 정부정책 방향 부분도 착오가 있는 것 같다. 

과세표준 3억~6억원 구간이 신설된 것은 2주택자들 가운데 주택가격 상승으로 인해 대상자가 밀집된 부분에 0.2%p 세율을 인상하면서 과세체계를 정비한 듯한 느낌을 받는다. 다만 긍정적으로 보지는 않는다.  

분석이 다를 수 있지만 공정시장가액비율, 공시가격 인상까지 감안하면 실질적인 부담은 커질 수 있다. 이는 다주택자 뿐만 아니라 1주택자도 마찬가지다. 주택을 보유한 사람들에게 규제 강도만 높인 대책이라고 본다. 소득이 현실화되지 않는 것에 대해서 세금을 물리기 때문에 일부에 따라서는 조세저항이 나타날 수 있다고 본다.

우리나라가 OECD회원국과 비교해 보유세 부분이 낮다고 생각하지만 실제로 들여다보니 중상위다. 각국마다 내부 요인은 다를 수 있지만 단순히 보유세가 적다고 단정적으로 말하는 것은 옳지 않다고 본다. 최근 자료들을 기반으로 통계를 내보면 다를 수 있기 때문이다. 또 각종 부담금까지 고려하면 현재 세부담도 절대 낮은 것이 아니다.

이번 대책으로 인해 매물 잠김은 더 심화될 가능성이 있다. 종부세를 못견디고 불가피하게 매물을 내놓는 사람들도 일부 있겠지만 정부정책의 학습효과가 있는 상황에서 매물잠김은 풀리지 않을 것이다. 정부정책의 스텝이 꼬였다고 생각한다. 부동산 가격안정을 위해서는 시장의 매물이 많이 나와주는 것이 시장의 바람직한 환경인데, 이를 위해서는 보유세는 올리고 거래세는 낮추는 쪽으로 가야한다는 생각이다.  

□ 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원

= 이번 부동산 대책은 굉장한 충격요법이었다. 한 마디로 서울 부동산 불패를 깨버리겠다는 것이다. 수요자들에게 민감한 종부세와 양도세, 대출과 금리, 신규 주택임대 규제 등 종합처방의 고강도 규제책으로 지난해 8.2대책 못지않은 파장을 미칠 전망으로 보인다. 다만 이번 대책이 단기적으로는 효과가 있을 것으로 보지만 중장기적으로는 공급대책 나오는 것을 보고 종합적으로 판단해야할 것 같다.

이번 대책에서 눈에 띄는 것은 똘똘한 한 채 보유 트렌드와 원정 투자 등의 흐름을 차단하기 위해 1가구 1주택자에 대해서도 양도세 혜택 요건을 강화하고, 종부세 범위를 대폭 확대한 것이 특징이다.

조정대상지역에서 1주택자라도 보유와 실거주를 엄격히 구분해 실제 거주목적의 수요자에만 선별적으로 양도세 혜택을 부여한 것도 눈에 띈다. 신종 '집테크' 수단으로 악용된다는 지적을 받아온 주택임대사업의 대출과 세제 등의 혜택을 신규 등록자에 대해 대폭 축소한 것도 눈에 띄는 대책이다.

이번 대책이 예상보다 고강도 대책인데다 가뜩이나 급등해 고점논란이 일고 있는 상황에서 나왔기 때문에 서울 및 수도권에서는 일단 경계심리가 작동하면서 상승세를 둔화시킬 가능성이 있다. 수요자들은 안전자산 선호심리가 작동하면서 기존 매매시장보다 상대적으로 저렴한 신규 분양시장으로 눈을 돌릴 것으로 예상한다.

□ 박정국 KEB하나은행 상속증여센터 세무팀장

= 종부세 부담 크게 없어 효과가 미비할 것이라고 생각한다. 다만 변수가 있다면 공시가격을 얼마나 인상할지 여부에 따라 달라질 수 있다. 종부세 부담이 미비하다는 측면에서 이번 대책의 핵심은 대출 규제를 강화한 것이라고 생각한다.

과세표준 3억~6억원 구간 신설로 일부 다주택자들이야 부담이 있을 수 있다고 생각할 수는 있겠지만 이 역시 아주 미미한 효과 밖에 없다. 매물잠김 현상 역시 크게 바뀌지 않을 것이다.  

이번 대책에서 공급대책이 빠진 부분이 아쉽다. 정부가 조금 더 현실성 있는 공급대책을 내줘야 한다. 사람들이 부동산 집값에 대한 기대심리가 오르고 있는데 이를 눌러줄 필요가 있다. 시내 중심부의 경우 증축을 허용한다든지 실효성 있는 정책이 반영되어야 한다.

□ 최원석 서울시립대 교수

= 이번 대책은 세금을 많이 부과해서 세금부담을 무겁해 한 다음 보유부담을 높여 집값을 잡겠단 것이다. 이에 대해 저는 부정적인 생각을 갖고 있다. 이 대책은 한계가 있다. 집값이 오르는 원인은 공급이 안되고 수요가 많기 때문이다. 집값이 오르는 지역은 공급을 해서 안정이 되도록 해야 한다. 수요 측면에선 금융 등의 다른 제도를 손봐야하고 세금은 가장 보수적으로 마지막에 써야 하는 카드다.

종부세 인상 대상자가 제한적일 것이라고는 하지만 분명히 세금부담이 늘어나는 납세자가 있다. 투기목적으로 아파트를 구입한 사람들은 더 부담해야 하지만 실수요자들은 애초부터 그곳에서 살았고 단지 아파트 가격이 오르는데 살고 있다는 이유만으로 세금을 더 내게 됐다. 집 한 채 때문에 세금을 더 내야하는지 납득하기 힘들고 불쾌할 것이다.

매물이 나오려면 양도세 등 주택거래 관련한 비용을 낮춰야 한다. 1가구 1주택은 아니지만 2주택 이상은 양도세가 강화됐다. 부담이 적지 않은 상황에서 매물로 내놓으려고 하겠나. 양도세에 대한 부담이 적지 않다.