공시가격 35억·3주택자 종부세 부담 1576만원→2575만원

정부가 대통령 직속 재정개혁특별위원회의 권고안을 토대로 종합부동산세 개편안을 내놓았다.

특히 3주택 이상 다주택자에 대한 세부담이 크게 늘어날 것으로 보인다. 

6일 정부안에 따르면 정부는 공정시장가액비율을 현 80%에서 연 5%p씩 인상, 최종 90%까지 올리는 한편 과표 6억~12억원 구간에 적용되는 세율을 현 0.75%에서 1%p를 상향한 0.85%로 조정한다는 방침이다.

3주택 이상을 가진 다주택자의 경우 과표 6억원을 초과하면 0.3%p를 추가로 과세하기로 했다. 과표 12억~50억원 구간 세율은 현 1%에서 1.2%, 과표 50억~94억원 구간은 현 1.5%에서 1.8%, 과표 94억원 초과 구간은 현 2%에서 2.5%로 각각 올린다.  

정부안이 별다른 수정 없이 시행된다면 내년 6월1일 현재 공시가격 총합 35억원인 3채의 주택을 가지고 있는 다주택자는 내야할 세금이 1576만원에서 2575만원으로 63.4% 상승하게 된다(999만원 상승).

다만 1주택이면서 시가 20억원을 넘지 않는다면 세부담이 크게 늘어나지 않을 것으로 보인다.

종부세는 <{('공시가격 합산액-과세기준금액')X공정시장가액비율}X세율-세액공제=과세금액>으로 계산하는데, 만약 시가 17억1000억원, 공시가격 12억원 주택 1채를 소유하고 있다면 현재는 75만원의 종부세를 내면 된다(세액공제 요인 배제). 

공시가격에서 과세기준금액인 9억원을 빼고 여기에 공정시장가액비율 80%를 적용한다면 과표는 2억4000만원이 나온다. 여기에 과표 6억원 이하 세율인 0.5%를 곱하면 75만원이 나오는 것이다.

이 조건 그대로 정부 개편안을 적용한다면 내년에는 80만원의 종부세를 내야 한다. 과표 6억원 이하 세율은 변하지 않았지만 공정시장가액비율이 85%로 인상되면서 내야 할 세금이 소폭(5만원) 늘어난 것이다.

같은 방법대로 시가 23억6000만원(공시가격 16억5000만원) 주택 1채를 소유했다면 현재는 187만원의 종부세를 내지만 내년부터는 28만원을 더해진 215만원을 내야 한다. 이 경우 과표는 6억원을 초과하게 되는데 여기에 적용되는 세율은 현행 0.75%에서 0.85%로 오른다.

공정시장가액비율과 세율 인상 부담을 동시에 받게 되는 것이다.

시가 34억3000만원(공시가격 24억원)의 주택 1채를 소유했다면 과표는 12억원이 되기 때문에 현재는 554만원의 종부세를 내지만 내년부터는 159만원이 늘어난 713만원의 세금을 내야 한다.

시가 50억원(공시가격은 35억원) 주택 1채를 소유하고 있을 경우에는 과표는 20억원이 되며 현재는 1357만원의 종부세를 내야 하지만 내년부터는 433만원 늘어난 1790만원의 종부세를 납부해야 한다.

시가와 공시가격, 과표 조건이 똑같다고 하더라고 3주택 이상을 소유한 다주택자의 경우에는 0.3%세율로 추가과세가 이루어지기 때문에 세부담이 더 커진다.

구체적으로 시가 17억1000만원(공시가격 12억원) 주택 3채 이상을 소유하고 있다면 과표는 4억8000만원으로 계산되어 현재는 150만원의 세금을 내면 되지만 내년부터는 159만원을 내야 한다.

시가 23억6000만원(공시가격 16억5000만원) 주택 3채 이상을 소유하고 있다면 과표구간은 8억4000만원이 되며 종부세는 334만원에서 내년 173만원 늘어난 507만원을 납부해야 한다.

시가 34억3000만원(공시가격 24억원)의 다주택을 가지고 있다면 과표는 14억4000만원으로 산출, 현재는 773만원의 종부세를 납부해야 하지만 내년부터는 520만원이 늘어난 1293만원을 세금으로 내야 한다.

정부의 개편안대로라면 원래는 73.5% 늘어나는 1293만원의 종부세를 납부해야 하지만 세부담상한선이 적용되기 때문에 1293만원만 납부하면 된다.

세부담상한선이란 과도한 세부담을 줄여주기 위해 시행하고 있는 것으로 전년도에 산출된 종부세와 재산세의 150% 이상이 세금으로 나온다면 150%까지만 종부세를 납부하면 된다. 유의해야 할 점은 종부세를 낼 때 재산세가 공제되기 때문에 공제된 재산세를 제외하고 종부세에 대해서만 150% 상한선이 적용된다고 착각하기 쉬운데, 사실은 납부한 종부세와 공제받은 재산세를 합친 세액에 대해서 150%의 상한선을 적용한다.

시가 50억원(공시가격 35억원)의 주택을 3채 가지고 있는 경우에도 마찬가지로 세부담상한선이 적용된다. 이 경우 과표는 23억원으로 현재는 1576만원의 종부세를 내야하지만 내년부터는 부담이 확 늘어나면서 999만원이 오른 2575만원의 세금을 납부해야 한다.

세부담상한선을 적용받지 않는다면 1179만원 늘어난 2755만원의 종부세를 내야 한다.