* 가정：4억원에 취득해 5년 보유한 뒤 10억원에 양도, 취득․등록세 등 거래비용 27백만원 발생,양도하는 주택은 조정대상지역 내 소재 주택임

(단위=백만원)

1. 1주택자의 세율：과세표준의 크기에 따라 소득세법 제55조 제1항의 누진세율 적용

2. 2주택자의 세율：2017년 양도의 경우 소득세법 제55조 재1항의  누진세율(6~40%), 2018. 1.1~3.31.양도의 경우 소득세법 제55조 제1항의 누진세율(6~42%), 2018.4.1.이후 조정대상지역 내 주택 양도의 경우 소득세법 제55조 제1항의 누진세율 + 10%p의 가산세율이 적용됨

3. 3주택 이상자의 세율： 2017년 양도의 경우 소득세법 제55조 재1항의  누진세율, 2018 1.1~3..31.양도의 경우 소득세법 제55조 제1항의 누진세율, 2018.4.1.이후 조정대상지역 내 주택 양도의 경우 소득세법 제55조 제1항의 누진세율 + 20%p의 가산세율이 적용됨

4. 1세대1주택 비과세요건을 충족한 경우 양도차익 (10억원󰡈4억원󰡈27백만원)×(10억원󰡈9억원)/10억원=57백만원

5. 5년 보유시 장기보유특별공제 과세되는 1세대1주택자 : 229백만원 [양도차익 573백만원의 40%(8%×5년)],   다주택자 : 86백만원[양도차익 573백만원의 15%(3%×5년)

6. 1세대2주택이상자가 2012. 1. 1부터 2018.3.31까지 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제(보유기간에 따라 10～30%)가 적용되고, 2018.4.1.이후 양도 분부터 장기보유특별공제가 배제됨

[분석]

① 1세대1주택자는 2017.12.31. 이전 주택을 양도하거나, 다주택자가 주택을 양도하는 경우 중과  되는  2018.4.1. 이후 양도하거나 세율 차이에 의한 세 부담 차이 외에는 세 부담에 큰 차이가 없다.

② 그러나  위 사례에서 보는 바와 같이 1세대2주택자의 경우 2018.4.1. 이후 양도하는 경우 세 부담이 181.1백만원에서 287.3백만원으로 2017.12.31. 양도하는 경우에 비해 106.2백만원(158.6%) 늘어난다. 그리고  1세대3주택자의 경우 2018.4.1. 이후 양도하는 경우 2017.12.31. 이전 양도하는 경우에 비해 세 부담이 181.1백만원에서 350.1백만원으로 169백만원(193.3%)늘어난다.

③ 그러므로 1세대2주택 이상 다주택자가 양도소득세가 중과되는 시점인 2018.4.1. 이후 조정지역 내 주택을 양도하고자 하는 경우 중과를 피할 수 있는 절세 방안을 검토할 필요가 있다.