◆…사진 = 클립아트코리아.

정부가 금융 규제와 함께 부동산 거래세 중 하나인 양도소득세 중과(오는 4월부터)를 부활시킨데 이어 투기수익을 노린 부동산 부자들에게 카운터펀치를 날릴 '보유세 인상'을 현실화하고 있다.

작년 말 발표한 2018년 경제정책방향에 '다주택자 등에 대한 보유세 개편방안 검토'라는 문구가 적시되어 있는 만큼, 보유세 인상의 시기와 방식이 어떻게 이루어질 것인지에 시장 참여자들의 관심이 쏠리고 있는 상태다.

그간 정부는 보유세 인상에 따른 '조세저항' 우려를 감안해 공식입장을 내놓는데 신중한 모습을 보여 왔다. 무엇보다 말 한 번 잘못했다가는 시장에 엄청난 충격파를 가져다 줄 수 있는 사안이기에 김동연 경제부총리도 "보유세 개편은 고려할 사항이 많다"고 언급하는 수준에서 관리를 하고 있는 상태다.  

현재 이런 저런 추측성 시나리오가 나오고 있지만, 정부가 어떤 선택을 할 지 여부는 알 수가 없는 상황이다. 구체적인 보유세 개편 논의는 이달 말 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 본격 가동된 이후부터 탄력을 받을 것으로 보인다. 

'저평가' 토지·단독주택 공시가격 현실화

부동산 보유세는 크게 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세(이하 종부세)로 나뉘는데, 보유세 개편의 방향은 종부세 인상에 초점이 맞춰질 것이라는 전망이 현재로서는 우세한 모습이다. 즉 종부세율을 올리거나, 과세 대상을 넓히는 방법이다.

종부세는 지난 2005년부터 첫 시행된 제도.

2006년부터 부동산 가액을 세대별로 합산했으나, 2008년 헌법재판소에서 '세대별 합산과세가 혼인과 가족 보호에 어긋난다'는 위헌 판정이 내려지면서 개인별 합산으로 전환되고 도입당시 1~3%였던 세율체계도 0.5~1%까지 낮아지면서 사실상 유명무실한 제도가 됐다는 지적을 받고 있다. 

종부세 인상의 방법은 3가지로 구분된다. 

과표구간과 세율, 공제액을 조정하는 것을 비롯해 공정시장가액 비율이나 실거래가의 60% 수준인 공시가격을 높이는 것이다. 세율 인상과는 달리, 공시가격 조정이나 공정시장가액 비율 조정은 법 개정 없이도 가능하다는 점에서 정부가 부담없이 택할 수 있는 재료다.

종부세 부담 강화는 이미 현실화 단계에 접어들었다. 주택과 토지의 과세기준이 되는 공시가격과 공시지가가 크게 뛰었기 때문이다.

최근 국토교통부에 따르면 올해 전국의 표준 단독주택 공시가격 상승률은 5.5%로, 2007년(6.01%) 이후 10여년 만에 가장 큰 폭을 기록했다. 특히 표준 단독주택 22만가구 중 종부세 대상이 되는 9억원 초과 주택수는 지난해 1277가구에서 올해 1911가구(49.6%↑)로 늘었다.

땅값을 매기는 공시지가도 2009년 이후 최대 상승치인 전국 평균 6.02% 올랐다.

주택에 대한 종부세는 다주택자의 경우 공시가격 합계가 6억원을 넘거나, 1세대1주택이면 공시가격이 9억원을 초과할 때 과세 대상이 되기 때문에 올해부터 고가주택 보유자와 다주택자들의 보유세 부담이 커진 상황이다.

공정시장가액 비율 없애고…세율 인상까지?

공정시장가액비율을 폐지하거나 조정하는 여부도 대안으로 꼽힌다. 국회 동의가 없어도 정부의 시행령 개정만으로 보유세 인상 효과를 거둘 수 있다는 점이 가장 큰 매력포인트.

지난 2008년 도입된 공정가액제도는 재산세의 경우 공시가에 60%, 종부세는 80%를 곱해 과세표준으로 삼고 있다. 하지만 거래가격을 공시가격이 따라가지 못하면서 이를 현실화시켜야 한다는 목소리가 높은 상황이다.

이에 공정시장가액 비율을 90~100%까지 끌어올리는 방안이 유력하게 검토될 것이라는 전망이 설득력을 얻고 있다. 지난달 더불어민주당 김종민 의원 주최로 열린 '부동산 불평등 해소를 위한 보유세제 개편방안' 토론회에서 이 같은 주장이 제기된 바 있다.

당시 발제를 맡은 전강수 대구가톨릭대 경제통상학부 교수에 따르면 문재인 대통령의 공약인 부동산 보유세 규모를 국내총생산(GDP) 대비 1%로 끌어올리기 위해선 보유세수를 약 3조2000억원 늘려야 한다. 이를 위해 공정시장가액비율을 현행 80%에서 100%로, 실거래가반영률을 현행 60%대에서 70%로 각각 조정하면 2조7000억원을 더 거둘 수 있다는 것이다.

현재 일괄적으로 80%가 적용되는 공정시장가액 비율을 주택 수에 따라 차등 적용하는 방안도 검토될 것이라는 전망도 있다. 

일각에서는 부동산 과다 보유자에게 부과하는 종부세를 폐지하고 전체 토지 보유자에게 부과하는 '국토보유세'를 신설하자는 목소리도 나오고 있다. 전국에 있는 토지를 인별 합산해 과세하는 방식인데, 과표를 공정시장가액 비율 없이 공시지가로만 삼는다는 것이 주요 골자다.

법률로 정해지는 세율과 과표 구간을 조정하려면 국회 문턱을 넘어야 하는데, 여당을 중심으로 이 논의를 본격화하려는 움직임이 엿보이고 있다.

지난달 더불어민주당 박주민 의원이 발의한 '종합부동산세법 개정안'은 공정시장가액 비율을 폐지하고, 세율을 과표 6억~12억원 1%, 12억~50억원 1.5%, 50억~94억원 2%, 94억원 초과 3%를 적용하도록 하고 있다. 단 1주택자의 경우 기본공제를 현 9억원에서 12억원으로 늘려 세부담이 줄도록 했다.

하지만 정부·여당의 부동산 보유세 인상 움직임에 맞서 자유한국당이 보유세 부담을 낮추는 세법개정안(종부세 공제금액 확대, 공정시장가액 비율 조정 법률로 상향 등)을 발의하면서 국회 논의 과정이 순탄치 않을 것으로 보인다.

세금으로 집값 때려잡기, 성공할까

하지만 부동산 관련 대책에 세제의 개입을 최소화해야 한다는 지적이 많다는 점은 정부가 넘어야 할 큰 산 중 하나다. 부동산 세제가 부동산 가격을 억제할 수 없을 뿐만 아니라, 일본·미국 등 주요국에서도 부동산 가격을 잡기 위해 세제를 강화했다가 실패로 이어졌기 때문에서다. 

전문가들은 부동산 가격을 안정시키기 위해선 공급정책에 초점을 맞춰야 한다고 조언한다

지난 9일 한국조세정책학회 주최로 열린 '부동산 경기와 보유세 인상' 토론회에서 이동건 삼일회계법인 전무(공인회계사)는 "과거 우리나라 부동산 조세정책이 효과를 거두지 못했다"며 "조세보다는 오히려 공급정책과 금융정책 등 다른 정책 수단이 더 효과적일 것"이라고 말했다.

서진형 경인여대교수(대한부동산학회장)는 "부동산 가격 안정에 대한 주된 대책은 통화량 및 금리, 재건축 등 실질적인 효과를 낳을 수 있는 것이 제시돼야 한다"고 말했다.

유철형 변호사(법무법인 태평양)도 "부동산투기 완화 대책으로 부동산세제를 주된 수단으로 사용하는 데는 한계가 있고, 다른 정책수단을 주된 수단으로 사용하는 것이 바람직하다"고 말했다.